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【杭州姑娘想抄底買下二手房 結(jié)果一年虧百萬】小柳家住閑林，前幾年眼見未來科技城房價漲得厲害，卻錯過了那一波行情，一直有點后悔。

2021年下半年，杭州二手房市場開始走下坡路，未來科技城板塊的房價也不可避免地受到?jīng)_擊。到了2022年，小柳認為抄底的時機到了：“我感覺跌了半年，可能要到底了，房貸利率都開始下降了，覺得可以下手了吧?！?br>
小柳看了一圈房后，選擇了溫莎郡。她覺得這小區(qū)距離菜鳥總部近，之后出租不用愁。小柳說：“這套房子我是看著房東一路降價30萬元，覺得跌到位了才出手的?！?br>
2022年初，剛過完年，小柳簽約買下了這套房子，面積85㎡，房屋總價320萬元，稅費28萬元，總共投入348萬元?！拔覀兪琴J款110萬，利率%，當時算低了，之前二套要6%?！?買完房后，她立刻簡單裝修一番，租了出去，月租金3900元。

好景不長，買房后兩個月，小柳就發(fā)現(xiàn)，“這房價還在降。去年4月份在朋友圈里看到中介發(fā)了一套小區(qū)同戶型85㎡房源，掛牌價才305萬元?！?br>
之后房價一直走下坡路，最近小柳發(fā)現(xiàn)，小區(qū)同戶型掛牌最低的房源僅245萬元，其余不少房源掛牌價也都在250萬~280萬之間?！拔乙哺薪樽稍冞^，他們說我的這套房子想短期成交的話，建議我掛240~250萬?！毙×桓蚁嘈?，短短一年半時間，賬面資產(chǎn)少了100萬元。而且房貸利率也下調(diào)，現(xiàn)在二套房利率不到5%。

雖然小柳不愿意接受，但也不能改變這個事實?！斑€能怎么辦呢？只能一邊出租，一邊等‘解套’吧?！?/p>

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連續(xù)兩年出現(xiàn)降溫，達到了政策預期

但這個市場并未消失

“不出意外，‘7·31’之后購房的連續(xù)第三年全部調(diào)劑出區(qū)，部分‘四老’房本兒的，也被調(diào)劑出區(qū)?！?月初，伴隨北京幼升小結(jié)果出爐，學區(qū)房市場再次引發(fā)關注。


“北京西城最嚴學區(qū)房政策(2020年7月31日后購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學)實施滿3年，熱門學區(qū)部分房源直降百萬。”這樣的消息不斷涌現(xiàn)，賺足了關注度。然而，看到這樣的內(nèi)容，深耕學區(qū)房的房產(chǎn)經(jīng)紀人張波卻“毫無波瀾”。

2016年“全面二孩”政策帶來的出生堆積，直接導致2022年優(yōu)質(zhì)學區(qū)的學位前所未有的緊張。親歷了市場的劇烈震蕩，張波認為，與其說是政策徹底刺破了“學區(qū)房神話”，不如說是階段性的出生堆積帶來階段性的“調(diào)劑出區(qū)”，2023年不過是2021年7月以后市場的延續(xù)。


在同樣推行了多校劃片政策的上海與深圳，學區(qū)房市場也經(jīng)歷了大幅回調(diào)。


以上海浦東新區(qū)為例，因曾與名校明珠小學對口，區(qū)內(nèi)“老破小”朱家灘小區(qū)一度被稱為“上海最強學區(qū)房”，單價在2021年沖上近15萬元/㎡的高峰。但在經(jīng)歷多校劃片政策后，貝殼數(shù)據(jù)顯示，如今的朱家灘小區(qū)單價多在10萬元以內(nèi)。記者注意到，有急售房主已將單價降至87000元左右，然而這套房掛牌已有8個月，仍然未能售出。

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很快有人打破了西城帶給陳明的安全感?！斑^來人告訴你，西城已經(jīng)回到從前，開始卷了?！笔盏奖姸喾答伜?，陳明更郁悶了：“我現(xiàn)在沒辦法確定孩子是不是屬于前30%……老母親的心，想讓她快樂成長，又怕她跑慢了?！?br>

除了近兩年以“避坑”為首要任務的家長，更多人將目光投向了學區(qū)房需求高峰過后，生育率的持續(xù)走低將會對市場帶來怎樣的影響。


這兩年，北京的幼兒園、小學入學形勢正在發(fā)生微妙的變化。2022~2023學年，東城、西城、海淀、朝陽4個教育強區(qū)的小學招生人數(shù)比去年減少。


《2022-2023學年度北京教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計概況》中透露，在2022~2023學年，東城、西城、海淀、朝陽的小學招生人數(shù)全部負增長，分別比上年減少664、937、864、1295人。其中，東城、海淀、朝陽已經(jīng)是連續(xù)兩年負增長。


但同期，北京全市小學招生人數(shù)比上年小幅增加。盡管小學招生人數(shù)相對穩(wěn)定，但出生人口減少大趨勢下，幼兒園招生難現(xiàn)象已經(jīng)開始出現(xiàn)，并會逐漸擴大和蔓延。傳導到幾年后，入學人數(shù)下降，也是大概率事件。


當入學人數(shù)下降，北京優(yōu)質(zhì)學區(qū)房會真正降溫嗎？家長們會更加理性嗎？

“中介一直跟我說，樓齡新的房子稀缺，每年入市掛牌的就不多，降價賣得更快。但實際上，樓齡新的房子持續(xù)降價的也不在少數(shù)，到現(xiàn)在也沒賣出去?！鳖櫱暹€想再搏一搏。


她向記者展示了一處房源，所在小區(qū)盛暉家園2009年建成，面積為㎡，單價不到15萬元，總價為1260萬元?！盁o論是從面積、樓齡還是房型上看，這種房子過去流動性都很高。但實際上，它5月份降了20萬，6月份降了30萬，還能再談，可見樓齡新的房子也愁賣?！鳖櫱逭f。


“想觀望，這是肯定的，誰也說不好最低點在哪里。不過，最近市場熱起來了，交易量也有所回升，想趁低點進場，時間窗口不多了?！睆埐ǜ嬖V《中·國·新·聞·周·刊》。


“擇校焦慮”能緩解嗎

市場起伏不定，而昌平媽媽陳明已經(jīng)等不及了，她決定將昌平的大三居賣掉，她的孩子明年9月上小學，她打算拿出900萬元的預算，選一套學區(qū)房上車。


陳明的單位離互聯(lián)網(wǎng)總部聚集的上地更近，原本打算在上地“入門”，但今年“幼升小”結(jié)果顯示，在2019年1月1日后購房的家庭，被調(diào)劑到清河北外附，“上地也不穩(wěn)了”。


“不穩(wěn)”意味著有概率進入“坑?！?，這是陳明最大的擔憂?！昂⒆幼哉J為自己不錯，但他還那么小，我實在不敢賭。做父母的總想給孩子托個底，能‘混’多好看孩子，別太差就行”。


時逢西城學區(qū)房價格下行，陳明相信，與海淀相比，西城的資源水平更為平均，當然，鑒于德勝當前的價格下行，范圍可以進一步限縮到德勝?！熬退愠龅聞伲苍谖鞒抢锩?，還是符合預期的?！彼炎约旱募m結(jié)發(fā)進水木社區(qū)的學區(qū)房版塊。

“樓齡新的也扛不住了”


劉敏焦慮的另一重原因，是他發(fā)現(xiàn)德勝學區(qū)內(nèi)，樓齡新的房源也在大幅降價，而買方仍在觀望。


“‘7·31’以前，學區(qū)房的價值100%體現(xiàn)在學區(qū)，樓齡、房型、朝向這些都是附加值，頂多再加20%~50%。但‘7·31’以后，學區(qū)價值占比大降，樓齡等房產(chǎn)特性本身的價值凸顯出來。”劉敏告訴記者，在市場上，這意味著樓齡越新的房子越稀缺，議價能力越強。


回顧德勝今年2月以來的成交數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，市場因疫情結(jié)束而反彈的前兩個月，量價雙高。從成交價與掛牌價的差額來看，當時的議價空間與樓齡新舊密切相關。上世紀50到60年代的樓房，成交價與掛牌價有30萬到50萬的差額。80年代到90年代的房屋，差額在十余萬元。2000年以后建成的房源，除了總價高、流動性較差的大三居，掛牌與成交價基本一致。


此外，學區(qū)內(nèi)不同小區(qū)仍然對應不同的劃片小學，同時對應育翔小學與西師附小的房子價格更加堅挺。


然而，等到4月，情況就變得微妙起來。西城區(qū)德勝的成交數(shù)據(jù)顯示，4月交易的2000年后的房源，成交價相較報價降幅明顯。其中，大三居的降幅分別為20萬、58萬、66萬。更值得注意的是，70平方米左右大小的房源，降價幅度分別為24萬和74萬。


“4、5、6月是最差的。”這是房產(chǎn)經(jīng)紀人的共識。5月，樓齡為2000年后已售房源，成交降幅分別為80萬元至90萬元，高一點的達到了120萬元。6月，情況進一步下滑，降幅最大的房源，面積不到100平，成交價比報價降了253萬元。

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