華西證券（002926）發(fā)布研究報告稱，假設(shè)今年上半年商品房銷售面積占比為53%，全年銷售面積約為12.56億平方米，加上前面測算的政策放松帶來的約2700萬平方米增量，全年商品房銷售面積接近13億平方米左右。商品房銷售同比領(lǐng)先房地產(chǎn)投資3-6個月左右，結(jié)合建安投資以及土地購置費情況，判斷年底有望回升至-5%以內(nèi)。對于資本市場，當(dāng)前處于房地產(chǎn)放松政策的落地觀察期，金融、穩(wěn)定等風(fēng)格相對占優(yōu);10Y國債收益率可能會隨著房地產(chǎn)投資的企穩(wěn)而小幅上行。

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▍華西證券主要觀點如下：

(一)認(rèn)房不認(rèn)貸、存量房貸調(diào)整效果評估

認(rèn)房不認(rèn)貸以及降低首付比例或?qū)由唐贩夸N售面積新增約2700萬平方米，占2022年全年銷量約2%，占2023年1-7月銷量的約4%。

1)針對認(rèn)房不認(rèn)貸以及降低首付比例政策效果的估算，分成了兩部分：對于二線城市，主要參照去年杭州、天津放開認(rèn)房不認(rèn)貸后商品房銷售面積增長的情況;對于一線城市，主要參照2014年930新政后北上廣深商品房銷售面積增長情況。2)由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了較大的變化，并且缺少類似2015年棚改貨幣化安置政策，所以假定對房地產(chǎn)銷售的帶動比例為此前的50%左右。

存量房貸下調(diào)或?qū)⑹广y行讓利居民580-1158億元，對應(yīng)息差下降約2-5bp，提升社零增速約0.15-0.32個百分點。對于存量房貸調(diào)整設(shè)置了四種情形，結(jié)合實際情況，判斷30%-60%左右的存量房貸符合下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)降幅度在50bp左右可能性較大。

(二) 歷史上房地產(chǎn)放松政策及市場表現(xiàn)復(fù)盤

1)細(xì)致復(fù)盤了歷史上3輪較為明顯的房地產(chǎn)政策周期，本輪房地產(chǎn)放松政策力度整體較為可觀，能在一定程度上起到穩(wěn)定房地產(chǎn)的作用。

2)從股票市場表現(xiàn)來看，每輪房地產(chǎn)放松周期開始時，金融、穩(wěn)定風(fēng)格相對占優(yōu)，持續(xù)時間與政策力度密切相關(guān)，而成長、消費風(fēng)格取得超額收益相對滯后。

3)從債券市場來看，10Y國債收益率與房地產(chǎn)開發(fā)投資同步性較強(qiáng)，而商品房銷售領(lǐng)先投資約3-6個月左右，也即債券市場會等放松政策拉動經(jīng)濟(jì)效果真實顯現(xiàn)才會有明顯反應(yīng)。

(三)本輪放松政策將帶動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升

1)全年商品房銷售面積或接近13億平方米左右。假設(shè)今年上半年商品房銷售面積占比為53%，全年銷售面積約為12.56億平方米，加上前面測算的政策放松帶來的約2700萬平方米增量，全年商品房銷售面積接近13億平方米左右。

2)商品房銷售的回升也會帶動房地產(chǎn)投資企穩(wěn)。商品房銷售同比領(lǐng)先房地產(chǎn)投資3-6個月左右，結(jié)合建安投資以及土地購置費情況，判斷年底有望回升至-5%以內(nèi)。

3)對于資本市場，當(dāng)前處于房地產(chǎn)放松政策的落地觀察期，金融、穩(wěn)定等風(fēng)格相對占優(yōu);10Y國債收益率可能會隨著房地產(chǎn)投資的企穩(wěn)而小幅上行。

風(fēng)險提示：

宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)超預(yù)期變化。

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