隨著我國城市化的發(fā)展，房屋及土地征收補償問題一直以來都是社會的熱點問題。因此，在拆遷的過程中就產生了“以租代征”這種規(guī)避土地用途管理制度的現(xiàn)象。 實質上，這種現(xiàn)象就是避開征收審批程序，租用集體土地進行建設。這種現(xiàn)象顯然是違法的。

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關于集體土地上征收問題，權威的法律就是《土地管理法》。其中第43條規(guī)定：任何單位和個人進行建設需要使用土地的，一定要依法申請使用國有土地。當然了，還有特殊情況，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅或鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設施和公益事業(yè)建設。那么，除此之外，其他需要使用土地的，一定要依法申請使用國有土地。

《土地管理法》第63條，集體所有的土地使用權，不得出讓轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，但是符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。

“以租代征”是指擅自將農用地轉為建設用地。所謂“以租代征”，即通過租用農民集體土地進行非農業(yè)建設，擅自擴大建設用地規(guī)模。其實質是規(guī)避法定的農用地轉用和土地征收審批，在規(guī)劃計劃之外擴大建設用地規(guī)模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地占補平衡法定義務。其結果必然會嚴重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現(xiàn)。

它的性質就是規(guī)避法定的農用地，轉用和土地征收的審批，在規(guī)劃計劃之外來擴大建設用地的規(guī)模。同時也逃避了納稅的一些有關的相應的稅費、履行征收補償平衡法定的一些義務。這些都是一種典型的違法行為。

關于“以租代征”的話題，在以往我們給大家的知識講解過程中也提到過。“以租代征”在農村的一些集體土地上發(fā)生情況比較多，比如說，土地被征收了，但是，并不是以征收的名義，對方是說租用，比如每年給2000塊錢，或者是給一些糧食補貼等等。以各種名義按年來付費的這種形式，基本就符合“以租代征”的這種現(xiàn)象。

在實踐中，“以租代征”常見的表現(xiàn)形式，比如用地單位或者是個人直接跟村委會跟村民簽訂協(xié)議租賃土地，或者是基層主管部門直接租賃農民的集體土地，來進行一些招商引資。或者是轉租農民的這種耕地集體用地，或者是以中介的名義來租賃之后又轉租給其他的企業(yè)廠礦等等這些情況。

有的村民是自行把土地出租轉包出去，對方進行了這種廠房的建設。這里要說明一下，如果是轉包出去，對方仍然是進行農業(yè)建設這種情況下，就不屬于“以租代征”的形式了，只是一些土地的流轉或者是轉承包的情況。

再有就是村委會先是租用了農戶的承包地，然后進行非農的建設。比如我們前面所說的建一個鎮(zhèn)級的工業(yè)園，建相應的一些比如說建這種小產權房進行售出，這些情況都屬于“以租代征”。

為什么說“以租代征”是違法的行為，因為我們前面也說了“以租代征”它實質就是規(guī)避用途來進行非農化建設規(guī)避農用地轉用的總量控制制度，規(guī)避農用地轉為建設用地的土地收益分配制度，直接進入市場的一種行為。

《土地管理法》第81條規(guī)定，擅自將集體所有的土地使用權出讓或者出租，用于非農業(yè)建設的，由縣級以上土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

除了《土地管理法》的規(guī)定，還有兩個重要的行政法規(guī)，一個是《關于加強土地調控有關問題的通知》，還有一個是《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策》。這兩個行政法規(guī)的第六點和第四點都規(guī)定了禁止通過“以租代征”等方式，使用集體所有農用地進行非農業(yè)建設。通過出租承包等“以租代征”方式，非法使用集體所有土地進行非農業(yè)建設項目，一定要嚴格禁止，并嚴肅查處。

隨著2020年新的《土地管理法》的實施，作為農村建設用地的一些流轉情況又有了新的規(guī)定和變化，只要符合新的《土地管理法》的規(guī)定的，才是一種合法的行為。

總的來說，“以租代征”違法占地這種行為，嚴重違反了國家建設用地審批程序，違反了國家正常的土地管理秩序，影響力國家宏觀調控政策的落實，使得有關部門逃避了耕地占補平衡的義務，以及土地出讓金等等各種稅費的繳納。

如果在征地拆遷過程中，對安置補償有異議，可以怎么做呢？根據我國相關法律規(guī)定，被征收人可以在收到征收決定、征收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政復議，6個月內提起行政訴訟。如果房子被強拆，要在知道強拆之日的6個月內提起訴訟。北京楹庭律師事務所案件分析部，遇到疑難案件可免費分析。如果您沒有與該主管部門協(xié)商好補償條件，可以咨詢征地拆遷律師，或者請律師介入，運用法律知識與主管部門協(xié)商談判，爭取獲得公平、滿意的補償。

本文法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。

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