嗨，大家好！

(資料圖)

又是我，盧俊啊。

這個(gè)開(kāi)頭就意味著，最近我又好忙啊，這人生感覺(jué)怎么就沒(méi)有不忙的時(shí)候。

但是生命不息，創(chuàng)作不止??！

最近倒是忙里抽空，和一些朋友聊了聊天，關(guān)于樓市后市的判斷啊。

那我們抓緊時(shí)間，趕緊開(kāi)始吧。

各位，關(guān)于樓市后市，大家到底看透了沒(méi)有？

哪里是底，什么時(shí)候可以起，信心從哪里來(lái)，怎么樣算反彈，這一輪是終端還是剛剛開(kāi)始？

當(dāng)這些問(wèn)題問(wèn)到各位面前的時(shí)候，大家是不是有一些判斷？

今天不是想和大家說(shuō)一些特別宏大的命題，也不是想和大家說(shuō)些別人說(shuō)過(guò)的觀(guān)點(diǎn)，當(dāng)然后面的這些論點(diǎn)也不是有非常充足的論據(jù)，但是希望在這個(gè)混沌的樓市時(shí)代，給到一些方向。

如果你認(rèn)可，或許也可以值得為此做點(diǎn)調(diào)整。

01

很多人都說(shuō)現(xiàn)在的樓市調(diào)控和以前不太一樣，但是到底什么不一樣？

這是最需要回答的一個(gè)問(wèn)題。

很多人都覺(jué)得經(jīng)濟(jì)需要樓市，城市發(fā)展需要樓市，為什么關(guān)于樓市遲遲不肯放開(kāi)？

包括關(guān)于很多暴雷的房企明明牽扯行業(yè)上下游，為什么總是沒(méi)有一攬子政策去解救開(kāi)發(fā)商？

一個(gè)很重要的原因就是階段不同！

階段不同，或許也就決定了舉措的不同。

什么是樓市本身，放在最頂層視角來(lái)看，這個(gè)行業(yè)因?yàn)辇嫶螅瑢?duì)外帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)但是對(duì)內(nèi)積蓄風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。

過(guò)去為什么可以放開(kāi)樓市，或者說(shuō)過(guò)去為什么管控樓市一陣子大家一定會(huì)等來(lái)解綁？

一個(gè)很明顯的理由就是，那時(shí)候的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不大，所以可以讓泡沫適度增加，以此換來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市構(gòu)建。

但是現(xiàn)在這三個(gè)因素都已經(jīng)過(guò)了階段：城市發(fā)展過(guò)了城鎮(zhèn)化階段，經(jīng)濟(jì)在各個(gè)城市尋找轉(zhuǎn)型，以及樓市確實(shí)積蓄了不少風(fēng)險(xiǎn)，不論是末端的房產(chǎn)還是終端的企業(yè)都是如此。

所以關(guān)于樓市一個(gè)主核心邏輯就是：去速度。

行業(yè)整體的速度要放下來(lái)，只有速度慢下來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)才可控，以及問(wèn)題才有可能被解決。

這也是為什么我們看到開(kāi)發(fā)商如今融資這么難，以及看到這么多利好、信號(hào)但遲遲不見(jiàn)徹底性扭轉(zhuǎn)。一個(gè)很重要的特性就是所有的政策是用于緩解風(fēng)險(xiǎn)，而不是加快企業(yè)周轉(zhuǎn)。

這就是本質(zhì)區(qū)別。

當(dāng)然今天這篇文章不是來(lái)分析行業(yè)的，那么對(duì)于普通個(gè)體來(lái)說(shuō)，需要感受到一個(gè)現(xiàn)實(shí)：就是關(guān)于房產(chǎn)流通本身速度會(huì)降下來(lái)。

讓房產(chǎn)本身速度降下來(lái)的方式是什么，其中一個(gè)重要表現(xiàn)就是：信息不對(duì)稱(chēng)。

關(guān)于房產(chǎn)本身的數(shù)據(jù)會(huì)變得越來(lái)越不對(duì)稱(chēng)，這點(diǎn)我想很多人都已經(jīng)感受到了，關(guān)于二手房成交價(jià)格越來(lái)越難查到，關(guān)于樓市的數(shù)據(jù)大家能看到查到的平臺(tái)也幾乎沒(méi)有。

不透明的表現(xiàn)，就是讓大家對(duì)于預(yù)期盡可能地降低以及拉長(zhǎng)整個(gè)決策周期，讓行業(yè)速度變慢，從某種程度上來(lái)說(shuō)也是消化風(fēng)險(xiǎn)的方式。

所以二手房賽道現(xiàn)在最需要培養(yǎng)的技能是什么：就是增加自己的判斷，以及增加自己的信息來(lái)源！

二手房市場(chǎng)現(xiàn)在可以說(shuō)是最沒(méi)有機(jī)會(huì)也是最有機(jī)會(huì)的行當(dāng)，就是因?yàn)檎w利差空間不存在決定了行業(yè)沒(méi)有機(jī)會(huì)，但是信息不透明決定了強(qiáng)勢(shì)個(gè)體有了充足的機(jī)會(huì)，大概是這么一個(gè)邏輯。

那最大的透明會(huì)給到哪里？

毫無(wú)疑問(wèn)就是一手房。

現(xiàn)在大家看一手房是不是看得一清二楚：從拿地開(kāi)始未來(lái)的售價(jià)都知道，什么時(shí)候拍地什么時(shí)候拿到預(yù)售證，以及造什么產(chǎn)品。關(guān)于一手房的信息，恨不得都已經(jīng)列好一個(gè)清單廣告而告知了。換句話(huà)來(lái)說(shuō)，一手房是當(dāng)下行業(yè)內(nèi)可以給到速度和流動(dòng)的賽道，道理當(dāng)然也是比較簡(jiǎn)單，因?yàn)橐皇址坎淮嬖趦r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

02

第二件事大家需要明白：就是很多時(shí)候房地產(chǎn)調(diào)控，他的目的不一定是調(diào)控房地產(chǎn)。

希望大家能夠認(rèn)真理解這句話(huà)。

樓市的特殊就是息息相關(guān)和牽扯的因素眾多。如今各項(xiàng)政策的制定，背后權(quán)衡的因素除了樓市本身，還有關(guān)戶(hù)籍、城市引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)以及社會(huì)公平等相關(guān)問(wèn)題。

行業(yè)越大的城市，越會(huì)有這些問(wèn)題。這也是大家都在呼吁一線(xiàn)樓市調(diào)控但是遲遲沒(méi)有的原因。

一線(xiàn)城市的每一步調(diào)控都需要非常慎重，而從歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，每一次的政策頒布外界幾乎是不可能提前預(yù)知的。所以呼聲越高的時(shí)候，反而不會(huì)是一線(xiàn)城市出臺(tái)重磅的樓市政策。

也希望大家可以看到這個(gè)預(yù)期。

另外更加重要的一點(diǎn)，各位覺(jué)得每一次調(diào)控的目的是希望大家引起對(duì)樓市的重視嗎？其實(shí)不是，只要拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，每一次的調(diào)控最核心的目的，是希望大家能夠忽視房地產(chǎn)。

為什么土地階段就讓你知道未來(lái)賣(mài)多少錢(qián)？

為什么要積分模式入圍，入圍后搖號(hào)？

二手房要到核驗(yàn)價(jià)然后才能夠展示，不然就不能展示？

所有的一切變得明牌之后，觀(guān)望人群對(duì)于樓市的關(guān)注度也就會(huì)降低。只有關(guān)注的人數(shù)降下來(lái)才有可能出臺(tái)各種政策。

所以很多時(shí)候我們也要試著理解，政策的制定也有一個(gè)重要訴求，就是去情緒。

什么是去情緒政策？

就是一個(gè)政策頒布你一下子看不出來(lái)到底市場(chǎng)會(huì)有什么反應(yīng)。比如上海針對(duì)外來(lái)年輕人降低買(mǎi)房社保年限的要求，但是這個(gè)政策僅限在臨港。這個(gè)政策你會(huì)覺(jué)得利好樓市嗎？好像還是要咀嚼消化一下才會(huì)有判斷，不太能一下反應(yīng)過(guò)來(lái)政策會(huì)如何。

這就是所謂的去情緒化政策。

所以對(duì)于未來(lái)一線(xiàn)城市大家期待的一刀切政策，我個(gè)人覺(jué)得是不會(huì)出臺(tái)的，各種利好和放松政策也會(huì)捆綁上各種前置條件。這些前置條件的本身就是降低市場(chǎng)情緒性圍觀(guān)，越多的圍觀(guān)就會(huì)造成一些不可控的因素。所以與其大家關(guān)注樓市本身，不如多去關(guān)注下那些前置條件。比如政策支持的五大新城、政策支持的落戶(hù)條件，政策支持的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。關(guān)注這些維度，那么你才有可能成為利好政策的受益者。

03

所以以上是基本面，那對(duì)于一個(gè)普通個(gè)體而言可以做的是什么？

首先最需要做的就是控制安全邊界。

當(dāng)下買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)控制也上升到比較高的位置，如今購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，需要擁有自己相對(duì)熟悉的邊界。

熟悉地段、熟悉企業(yè)、熟悉變現(xiàn)模式！

這三種必須要具備其一才可以購(gòu)買(mǎi)，這樣房產(chǎn)才有足夠的安全感。

熟悉的地段就是買(mǎi)自己看得懂的地方，不再過(guò)多地追逐熱點(diǎn)。因?yàn)闊狳c(diǎn)會(huì)透支，要相信自己熟悉看過(guò)且能把控的地段，老城勝過(guò)新城，時(shí)間勝過(guò)預(yù)期，這一點(diǎn)特別需要記住。當(dāng)然以上這些還過(guò)于抽象，我有一個(gè)壓箱底的技巧，就是去咀嚼房東或者開(kāi)發(fā)商關(guān)于地段的描述：到底是在強(qiáng)調(diào)稀缺還是強(qiáng)調(diào)唯一？

如果他一直反復(fù)地和你說(shuō)這里很稀缺，就說(shuō)明他很心虛，但是如果能夠描述出一些唯一的特質(zhì)，那么這個(gè)地段才是真稀缺。

越強(qiáng)勢(shì)的地段描述也就越簡(jiǎn)單，你應(yīng)該不太會(huì)在湯臣一品的簡(jiǎn)介里看到關(guān)于軌交配套或者規(guī)劃的描述。

本質(zhì)上就是這個(gè)道理。

關(guān)于熟悉的企業(yè)，本質(zhì)上就是要看到哪些企業(yè)是強(qiáng)壯哪些企業(yè)是虛胖。

虛胖的企業(yè)會(huì)做一些不著邊際的事情，強(qiáng)壯的企業(yè)會(huì)想盡辦法對(duì)客戶(hù)好對(duì)老業(yè)主好，這種細(xì)枝末節(jié)值得大家去回味。

而最后關(guān)于變現(xiàn)模式，如今房產(chǎn)的持有周期會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)，所以對(duì)于個(gè)體而言必須要知道未來(lái)持有空間的運(yùn)營(yíng)模式，租金為主還是資產(chǎn)增值為主。如果沒(méi)有，那么這一次購(gòu)買(mǎi)必須要能完成家庭生活的改善。

這一點(diǎn)從購(gòu)買(mǎi)的那一刻就要有充足的判斷。

04

說(shuō)這么多是想表達(dá)什么？

回到一個(gè)老話(huà)：求人不如求己！

其實(shí)是這樣的，對(duì)于樓市而言，所有人都在期待政策，大家都在盼望救市，本質(zhì)上其實(shí)是對(duì)自己資產(chǎn)的不夠自信，或者說(shuō)確實(shí)不太知道自己的房子有沒(méi)有好過(guò)行情，但是必須要明白一個(gè)預(yù)期，就是買(mǎi)房容易賣(mài)房難的時(shí)代來(lái)了，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)如此，對(duì)于房東來(lái)說(shuō)也是如此。

如果有了這個(gè)預(yù)期，各位要做的就不是猜大盤(pán)什么時(shí)候來(lái)，而是猜如何跑得比別人快。跑得比別人快，不僅意味著你的資產(chǎn)不死，更能拿到最大的那塊利潤(rùn)。

差不多這些了，最后一個(gè)建議，希望大家少買(mǎi)房，買(mǎi)好房！

聽(tīng)上去有點(diǎn)雞湯，但也真的很真心了。

差不多這樣吧，我去趕飛機(jī)了，大家早安！

以上為正文，來(lái)自真叫盧俊

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