隨著中國城鎮(zhèn)化進入高質(zhì)量發(fā)展階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，尤其是在過去一年多，受到內(nèi)外部多種因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整的關鍵時期。一方面，在“雙碳”目標下，政府加強了推進房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排的政策實施力度，房地產(chǎn)行業(yè)綠色低碳轉(zhuǎn)型迫在眉睫；另一方面，科技與房地產(chǎn)結合的需求日益增長，科技創(chuàng)新成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要力量。對此，本文總結了近幾年科技在推進房地產(chǎn)行業(yè)低碳可持續(xù)發(fā)展的重點領域，并探索了房地產(chǎn)企業(yè)開放式創(chuàng)新的實踐路徑。

(相關資料圖)

房地產(chǎn)行業(yè)面臨綠色低碳與人力資源可持續(xù)雙重挑戰(zhàn)

據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會統(tǒng)計，2020年建筑全過程碳排放總量為50.8億噸二氧化碳，主要涉及建材生產(chǎn)、施工和建筑運行三個重要階段，占全國碳排放的比重為50.9%。隨著中國城鎮(zhèn)化水平和居民生活水平不斷提高，建筑全生命周期的碳排放量預計在未來5至10年內(nèi)還將進一步增長，使得房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)“雙碳”目標的任務更加艱巨。受到中國人口深層次變化等因素影響，建筑行業(yè)勞動力人口逐年遞減，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年農(nóng)民工總量同比增長1.1%，但建筑業(yè)農(nóng)民工就業(yè)比例較2021年下降1.3個百分點，導致了行業(yè)內(nèi)用工困難、勞動力成本上升等問題加劇。此外，由于長期以來建筑業(yè)整體勞動力受教育程度較偏低，與構建智能建造產(chǎn)業(yè)體系的社會發(fā)展條件相差甚遠，人才瓶頸在一定程度上也制約了行業(yè)的工業(yè)化、數(shù)字化、智能化的轉(zhuǎn)型進程。

為應對來自“雙碳”目標和人力資源可持續(xù)的雙重挑戰(zhàn)，環(huán)境、社會和公司治理(ESG)發(fā)展理念受到了房地產(chǎn)企業(yè)廣泛關注，也因此成為行業(yè)內(nèi)科技創(chuàng)新的風向標。在ESG引領下，與綠色低碳可持續(xù)相關的新技術得到了廣泛應用和發(fā)展，尤其是與房地產(chǎn)行業(yè)關聯(lián)度較高的綜合能源服務、綠色建筑新材料以及數(shù)智人力輔助這三個領域，出現(xiàn)了大量值得探索的應用場景和解決方案。

綜合能源服務推動清潔能源高效利用

在"雙碳"戰(zhàn)略要求下，全國發(fā)電裝機結構已趨于清潔化，近5年火電裝機容量占比下降7.6%，風電和光電占比上升10.2%。在能源技術變革下，未來清潔能源將替代傳統(tǒng)能源，成為主導的能源生產(chǎn)方式。建筑節(jié)能減碳一直是實現(xiàn)"雙碳"戰(zhàn)略的重點任務，要實現(xiàn)能源結構轉(zhuǎn)型、構建多元清潔能源供應體系，建筑行業(yè)對新能源的實踐將是重中之重。對此，以能源技術、數(shù)智化、服務創(chuàng)新為核心的綜合能源服務應運而生，從建筑的全生命周期到建筑行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈多方位提升新能源的滲透率，并幫助房地產(chǎn)企業(yè)更靈活地獲取清潔能源、提高建筑能源利用效率以及降低運營管理成本，是行業(yè)實現(xiàn)綠色低碳轉(zhuǎn)型不可或缺的新力量。（見圖1）

（一）綜合能源服務：能源技術、數(shù)智化、服務創(chuàng)新深度融合的新業(yè)態(tài)

綜合能源服務是以用戶為核心的新型能源服務模式，通過能源技術、數(shù)智化、服務創(chuàng)新深度融合，為用戶提供多樣化、一站式的新能源解決方案，涉及能源供給、智慧能源管理、能源輔助服務等，具有綜合、互聯(lián)、共享、高效、友好的特點。作為需求側(cè)的新業(yè)態(tài)，綜合能源服務一定程度上改變了過往以電網(wǎng)為中心的產(chǎn)業(yè)結構，重塑了能源產(chǎn)業(yè)鏈參與者的上下游關系，推動了需求端用戶從“消費者”向“產(chǎn)消者”轉(zhuǎn)變，同時也促進了電力行業(yè)與其他領域的融合發(fā)展，形成全新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

綜合能源服務提供了三條減少碳排放的實現(xiàn)路徑：能源技術路徑、數(shù)字化路徑和商業(yè)路徑。從能源技術路徑實現(xiàn)建筑的能源綠色化，減少能源消耗，提供更具靈活性的能源實踐方案；從數(shù)字化路徑對建筑的日常運營進行更精確的數(shù)據(jù)分析，并以此為基礎進行智能化能源管理、自動化能源控制；從商業(yè)路徑開發(fā)新的可持續(xù)盈利模式，有效增強企業(yè)節(jié)能減排的動力。

作為一種新興的能源服務模式，綜合能源服務還處于初期階段，當前按功能劃分主要發(fā)展出四種類型的賽道：清潔能源供應、靈活性資源配置、集成化服務、專業(yè)化支撐。未來，綜合能源服務還將不斷裂變出更多新的賽道，逐步完善生態(tài)圈版圖。

（二）商業(yè)地產(chǎn)綜合能源服務應用場景豐富，有望成為創(chuàng)新實踐主賽場

商業(yè)地產(chǎn)高強度、高集中度和高質(zhì)量的用電需求，使得綜合能源服務在商業(yè)地產(chǎn)領域具有廣闊的應用前景。綜合能源服務通過利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術手段，對能源進行集成、優(yōu)化和控制，為業(yè)主提供綠色、經(jīng)濟、安全、便捷的能源服務，實現(xiàn)節(jié)能減排、提高能源利用效率和降低運營成本等目的。同時，商業(yè)地產(chǎn)作為城市能源系統(tǒng)的重要組成部分，綜合能源服務可以通過對商業(yè)樓宇和周邊城市基礎設施的協(xié)同優(yōu)化，實現(xiàn)整體能源系統(tǒng)的高效運行，提升城市能源的可靠性和韌性。

此外，商業(yè)地產(chǎn)本身的數(shù)字化水平對于綜合能源服務的商業(yè)化應用也將起到至關重要的作用。商業(yè)地產(chǎn)通過建立和運營物業(yè)管理系統(tǒng)、能源管理系統(tǒng)、建筑自動化系統(tǒng)等多種數(shù)字化系統(tǒng)，能夠為綜合能源服務提供數(shù)據(jù)支撐和信息基礎。同時，綜合能源服務應用的發(fā)展也將進一步推動商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化水平的提升和優(yōu)化，雙方互為促進，形成良性循環(huán)。

隨著綜合能源服務的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營方不僅可以選擇購買清潔能源，還可以通過自有的能源管理、建筑光伏一體化和儲能設施等參與到能源市場，成為綜合能源服務的提供者，提供靈活性資源。需求端在未來能源市場中的地位將越來越重要，成為推動清潔能源市場發(fā)展的關鍵力量。

建材行業(yè)綠色轉(zhuǎn)型是實現(xiàn)建筑碳中和的基礎

建筑產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展伴隨著物質(zhì)資源消耗量大、碳排放量大等問題。2020年建材生產(chǎn)環(huán)節(jié)碳排放量達28.2億噸，占建筑全過程排放總量的55.5%。發(fā)展綠色建材是實現(xiàn)建筑碳中和、達成雙碳戰(zhàn)略目標的關鍵,貫穿建筑全生命周期的各個環(huán)節(jié)?！笆奈濉币?guī)劃明確提出要大力推進綠色建筑建設，促進綠色建材推廣應用。

此外，消費者不斷提升的環(huán)保意識和地產(chǎn)企業(yè)履行低碳發(fā)展的責任要求，也從市場需求端推動建材綠色發(fā)展。然而建筑業(yè)面臨綠色轉(zhuǎn)型發(fā)展任務十分艱巨，除了從政策和需求端發(fā)力之外，科技創(chuàng)新仍然是重中之重。綠色建材并不是一個獨立行業(yè)，同時涉及能源、化工、冶金、建工等多個相關行業(yè)。在新材料、新能源、人工智能、裝配式等多種創(chuàng)新技術的影響下，綠色建材的生產(chǎn)效率和迭代速度不斷提升，綠色化轉(zhuǎn)型步伐正在加快。（見圖2）

（一）綠色建材助力建筑全生命周期實現(xiàn)低碳可持續(xù)

綠色建材是指在全生命周期內(nèi)對地球環(huán)境負荷最小且有利于人類健康安全的建筑材料，這意味著綠色建材對于打造低碳建筑的意義不僅在于材料本身，在推廣和應用時也應當考慮材料本身的特性能夠在建筑工程階段、實際使用階段和報廢處理階段與相關的環(huán)境、設備和技術相融合，從而促進建筑全生命周期的可持續(xù)發(fā)展。

（二）房企加快構建綠色供應鏈實現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展

建材行業(yè)在節(jié)約能源、資源和保護環(huán)境方面具有途徑多、潛力大等特點，是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟中的關鍵產(chǎn)業(yè)。循環(huán)經(jīng)濟的實施通過資源的重復利用，提升資源利用率，節(jié)約資源、能源和人力。同時，各種新技術的引入，可以更好地提升企業(yè)綠色生產(chǎn)能力，減少資源消耗，提升企業(yè)的綠色管理能力，進一步推動綠色供應鏈的構建。

隨著綠色建材需求的日漸提升，越來越多的房地產(chǎn)和建材企業(yè)意識到對整個供應鏈系統(tǒng)實施綠色化管理至關重要，并逐步加大與先進制造技術、信息技術、節(jié)能技術的融合，形成了全產(chǎn)業(yè)鏈融合一體的全新產(chǎn)業(yè)體系，努力邁向集約式高質(zhì)量發(fā)展道路。目前，已經(jīng)有107家房地產(chǎn)企業(yè)加入了“中國房地產(chǎn)行業(yè)綠色供應鏈行動”。為了方便企業(yè)查詢環(huán)境合規(guī)性，該行動搭建了環(huán)境合規(guī)白名單查詢平臺，動態(tài)和自動評選滿足要求的供應商，收錄企業(yè)數(shù)量超100萬家。

數(shù)智化轉(zhuǎn)型提升人力資源的高效利用

隨著建筑業(yè)熟練勞動力的減少，在地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的大趨勢下，建筑人力資源可持續(xù)正面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。數(shù)智化已成為建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級的核心引擎和提質(zhì)增效的重要途徑。數(shù)智人力輔助旨在通過對建筑工程進行數(shù)字化和智能化的改造，從而提高勞動效率和質(zhì)量，保障員工健康和安全。而新技術的市場化也將帶來新的商業(yè)模式和市場機會，為建筑業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供更多的可能性。越來越多的建筑和房地產(chǎn)企業(yè)積極推動各種數(shù)智化技術的落地實踐，通過BIM、智慧工地、建筑機器人等多種手段解決人力資源可持續(xù)的問題，踐行企業(yè)社會責任，在保護勞動者合法權益的同時，也能為企業(yè)帶來更高的績效，從單一追求自身利益最大化向追求社會價值最大化轉(zhuǎn)變。

（一）BIM：數(shù)字化貫穿建筑全生命周期，輔助人力高質(zhì)量完成作業(yè)

BIM技術是實現(xiàn)建筑數(shù)字化的基石，既為全生命周期、全參與方、全要素的建筑項目提供了一個信息在各階段流通、轉(zhuǎn)換、交換和共享的平臺，也為工程提供了精細化、科學化的技術手段。BIM通過與各新技術相結合，已深度應用于建筑全生命周期各環(huán)節(jié)的作業(yè)中，例如“BIM+云計算”通過信息共享提升多方協(xié)同工作效率；“BIM+AI”通過機器學習、生成式人工智能等技術實現(xiàn)自動化建筑設計和標準檢驗；“BIM+VR/AR”通過可視化交付確定施工方案的合理性；“BIM+FRID”為施工方提供更多元、準確的信息以輔助項目管理。打造“BIM+”的新型建筑模式，將有效促進實現(xiàn)輔助人力提升設計效率、優(yōu)化設計方案、提升施工質(zhì)量、改善運營維護。

（二）智慧工地打造安全高效工程現(xiàn)場環(huán)境，提高管理效能

隨著各類建筑工程的建設規(guī)模不斷擴大，建設施工項目體量大、復雜度高、人員不足等特點加大了工程現(xiàn)場管理難度。智慧工地是信息化技術與傳統(tǒng)建筑行業(yè)深度融合的的工程現(xiàn)場一體化管理模式，圍繞人、機、料、法、環(huán)等各方面關鍵因素，實時、動態(tài)全面采集和監(jiān)控數(shù)據(jù)，實現(xiàn)工程管理干系人與工程施工現(xiàn)場的整合。

智慧工地的關鍵是以信息化技術改進工程各干系組織和崗位人員相互交互的方式，以提高交互的明確性、效率、靈活性和響應速度。在建筑工程管理中實際應用中，智慧工地通過進度管理、質(zhì)量管理、安全管理、勞務管理、設備管理等信息化管理模式，有效支持項目管理者、現(xiàn)場作業(yè)人員提升施工質(zhì)量、安全、成本和進度管理水平，促進工程建設獲得良好的社會效益和經(jīng)濟效益，有效地解決在施工管理過程中存在的各類問題。

中國擁有全球最大的工業(yè)機器人市場，而建筑業(yè)也是工業(yè)機器人應用的重要領域之一。2022年7月，《城鄉(xiāng)建設領域碳達峰實施方案》明確推廣智能建造，到2030年培育100個智能建造產(chǎn)業(yè)基地，打造一批建筑產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺，形成一系列建筑機器人標志性產(chǎn)品。隨著傳感器以及其他機器人核心零部件成本快速下降，同時在人力資源可持續(xù)問題的內(nèi)生動力推動下，中國建筑機器人行業(yè)的發(fā)展也在不斷加快。建筑機器人當前主要應用于施工階段和運營階段，應用方向包括通過輔助或替代工人在高空或污染環(huán)節(jié)下完成作業(yè)，解決工地的安全問題以及基于與BIM協(xié)同作業(yè)，完成復雜、重復的加工處理工作，提高效率，保障質(zhì)量一致性等。

建筑工地復雜性和不確定性的特點是當前建筑機器人發(fā)展面臨的最大難點，其真正廣泛應用要求能夠快速響應環(huán)境的實時變化。從長期來看，建筑機器人的應用將推動建筑業(yè)信息化和智能化水平的提升，在提高質(zhì)量和效率的同時填補勞動力的短缺，吸引年輕人進入建筑行業(yè)。

開放式創(chuàng)新模式打造地產(chǎn)超級生態(tài)圈

在綠色轉(zhuǎn)型的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)需要應對來自政策、資金、技術等多方面的壓力和風險。開放式創(chuàng)新能夠引導產(chǎn)業(yè)鏈上下游多方形成協(xié)同機制，向創(chuàng)新研發(fā)、業(yè)務深耕、技術實力、市場定位等關鍵要素集中發(fā)力，跨界探索商業(yè)新模式，激發(fā)“1+1>2”的價值共創(chuàng)效應。開放式創(chuàng)新的典型特征是以開放的模式從外部獲取資源，在動態(tài)的資源網(wǎng)絡中，進行物質(zhì)、信息、技術等資源的高效配置與共享，從而實現(xiàn)從創(chuàng)新思維向產(chǎn)業(yè)成果的快速轉(zhuǎn)化。

（一）PoC模擬實際市場情況驗證創(chuàng)新技術，加速科技落地

“雙創(chuàng)”大背景下，我國持續(xù)推進科技成果轉(zhuǎn)化。以上海為例，政府先后發(fā)布《上海市促進科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化行動方案（2021-2023）》、“科改25條”等法規(guī)和政策文件，明確以建設高標準技術市場體系為核心，提升科技成果轉(zhuǎn)化活躍度和技術轉(zhuǎn)移能力，加速成果轉(zhuǎn)化應用，突破技術瓶頸，構建協(xié)同發(fā)展的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。在房企端，概念驗證（PoC)模式正成為大企業(yè)對接本土創(chuàng)新企業(yè)和創(chuàng)新解決方案的首選。PoC可以在具體的商業(yè)場景中，通過產(chǎn)品試用并根據(jù)客戶試用反饋進行靈活調(diào)整的方式，來驗證產(chǎn)品的實際落地價值。在當前開放式創(chuàng)新的場景下，概念驗證的最終目的不再局限于提高創(chuàng)新企業(yè)的生存發(fā)展能力或是引入大企業(yè)不具備的科創(chuàng)技術或商業(yè)模式，而是致力于打造企業(yè)自身的生態(tài)系統(tǒng)，通過“內(nèi)部孵化+聯(lián)合創(chuàng)新+企業(yè)投資”實現(xiàn)由內(nèi)到外的完整產(chǎn)科技產(chǎn)品落地過程。

（二）CVC探索地產(chǎn)前沿科技，攜技術創(chuàng)新加速房企轉(zhuǎn)型

企業(yè)風險投資（CVC）模式通過實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部沿戰(zhàn)略主線實施跨領域投融資，能夠針對性地強化技術研發(fā)力量，為突破行業(yè)低技術困境、推動人力結構數(shù)智化轉(zhuǎn)型提供有力技術支撐。房企CVC正逐漸成為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的新興力量。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前前50梯隊中已有37家房企涉足CVC領域，占比74%。房地產(chǎn)行業(yè)CVC熱度集中于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新科技領域，呈現(xiàn)出賽道布局多元化，覆蓋面廣闊的特征。與建筑地產(chǎn)行業(yè)關聯(lián)緊密的交叉學科技術創(chuàng)新成為中國房企投資的重要方向，為房企布局新興賽道提供了良機。CVC不僅可以反映出企業(yè)對未來發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃和商業(yè)判斷，同時也為未來的藍海市場提供了風向標。

開放式創(chuàng)新增強了房地產(chǎn)企業(yè)與政府、高校、科技企業(yè)、投資機構以及專業(yè)三方服務機構之間的聯(lián)系，通過PoC、CVC等創(chuàng)新模式，發(fā)揮人才、技術、金融資本的協(xié)同效應，最終形成了以終端用戶需求為核心的房地產(chǎn)超級生態(tài)圈。通過將開放式創(chuàng)新模式融入房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，將有助于房地產(chǎn)企業(yè)利用科技的手段實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標，進而加速推動整個行業(yè)的低碳轉(zhuǎn)型。

（作者婁辰為仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部資深董事、城越加速器負責人；章蔚君為仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部經(jīng)理）

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