“逆勢(shì)穩(wěn)健”，是央企招商蛇口（001979.SZ）2023年上半年的核心關(guān)鍵詞。

8月28日，招商蛇口發(fā)布2023年上半年亮眼成績(jī)單。根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1,664.36億元，同比增加40.07%。行業(yè)低迷背景之下，招商蛇口依然交出了一份不俗的半年業(yè)績(jī)“答卷”。

亮眼銷售數(shù)據(jù)背后，是招商蛇口穩(wěn)健運(yùn)營的底色。上半年以來，招商蛇口堅(jiān)定轉(zhuǎn)型方向，把風(fēng)險(xiǎn)防控放在首位；堅(jiān)守財(cái)務(wù)穩(wěn)健，不斷降低融資成本，全面開源節(jié)流，穩(wěn)健發(fā)展，邁向行業(yè)“五強(qiáng)”。

(資料圖片)

穩(wěn)健財(cái)務(wù) 到期債券如期兌付

財(cái)務(wù)穩(wěn)健是房企獲得長遠(yuǎn)發(fā)展的核心保障。在近年行業(yè)銷售環(huán)境、融資環(huán)境雙重承壓背景下，更考驗(yàn)房企的財(cái)務(wù)能力。

實(shí)際上，通過半年報(bào)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，招商蛇口各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)健且健康。公司秉持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化。報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.86%、凈負(fù)債率47.01%、現(xiàn)金短債比為1.09。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)能力、強(qiáng)大的經(jīng)營實(shí)力，為招商蛇口在資本市場(chǎng)上的融資提供了強(qiáng)大背書。

招商蛇口半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，上半年新增138億元公司債注冊(cè)，新增公開市場(chǎng)融資74.9億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。

毋庸置疑，從行業(yè)角度看，融資渠道通暢是以招商蛇口為代表的優(yōu)質(zhì)房企的共同特點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，7月，共有16家典型房企成功發(fā)行債券融資，較6月增加6家。其中，融資總額排名靠前的房企分別為金融街、招商蛇口、萬科、華潤置地，發(fā)行面額分別為75.8億元、50億元、40億元和30億元，平均票面利率分別為3.38%、2.97%、3.09%、3.2%，其中招商蛇口的平均票面利率最低。

隨著7月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷釋放利好信號(hào)，房企債券融資進(jìn)一步改善。進(jìn)入8月，房企融資活躍度延續(xù)。8月8日，招商蛇口發(fā)布2023年度第九期超短期融資券發(fā)行文件，發(fā)行首日為8月9日，發(fā)行金額為13億元，發(fā)行期限180天，票面利率僅為2.2%，擬用于償還到期債務(wù)融資工具。

身處深度調(diào)整期房地產(chǎn)行業(yè)，自2022年以來，多數(shù)房企面臨持續(xù)流動(dòng)性壓力。據(jù)機(jī)構(gòu)推測(cè)，進(jìn)入到2023年下半年，房企迎來明顯的償債高峰。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年7-8月，招商蛇口公開市場(chǎng)到期債務(wù)近70億元，均已如期兌付。這也為其后續(xù)經(jīng)營和融資工作創(chuàng)造了有利前提。

銷售拿地兩不誤，邁向行業(yè)“五強(qiáng)”

“分化”是今年以來全國房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的明顯特征。

來自第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，30大中城市今年上半年房地產(chǎn)銷售較2019年同期下滑19.8%，其中一線城市較2019年同期增長6.2%，而二、三線城市分別下降16%、42%，高能級(jí)城市市場(chǎng)顯著復(fù)蘇。

2023年上半年，招商蛇口堅(jiān)持有質(zhì)量地規(guī)模增長，持續(xù)提升市場(chǎng)洞察能力，多措并舉推進(jìn)存貨去化，通過“一城一模板”持續(xù)加強(qiáng)項(xiàng)目操盤管理能力，以數(shù)字化賦能監(jiān)督可研兌現(xiàn)。半年報(bào)顯示，上半年在上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長沙、南通、徐州、溫州、無錫等一二線核心城市12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額排名前五，城市深耕成效進(jìn)一步凸顯。

數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35,682.3億元，同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%銷售同比增速遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平，將成為其后續(xù)利潤增長的動(dòng)力。能取得如此優(yōu)異的銷售成績(jī)得益于招商蛇口“區(qū)域聚焦、城市深耕”發(fā)展策略，持續(xù)深耕高能級(jí)區(qū)域與一二線核心城市，以穩(wěn)健發(fā)展為主線，夯實(shí)投資質(zhì)量，嚴(yán)格把控參拍城市及土地，逆勢(shì)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

土儲(chǔ)是房企未來業(yè)績(jī)持續(xù)增長的基礎(chǔ)，可見招商蛇口深諳其道。據(jù)了解，今年上半年并加大了相應(yīng)的土地投資強(qiáng)度，在各大高能級(jí)一二線核心城市積極拿地，為公司未來的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L做好了充分的儲(chǔ)備。

從具體數(shù)據(jù)看，報(bào)告期內(nèi)，1-6月，招商蛇口累計(jì)獲取25宗地塊，總計(jì)容建面約238萬平方米，權(quán)益地價(jià)345億元?！皬?qiáng)心30城”的投資金額占比100%，其中“核心6+10城”的投資金額占比達(dá)98%，資源投放進(jìn)一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點(diǎn)城市。其中，在北京獲取3宗項(xiàng)目，地價(jià)投入達(dá)88億，為公司在北京的高質(zhì)量發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在2022年年度業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口提出了2023年度的新目標(biāo)，即躋身行業(yè)五強(qiáng)?！拔鍙?qiáng)并不僅僅是一個(gè)規(guī)模的指標(biāo)，更多的是利潤、質(zhì)量、效益和轉(zhuǎn)型、經(jīng)營、收入、品質(zhì)等多維度”。招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示。

事實(shí)上，招商蛇口“五強(qiáng)”的目標(biāo)從銷售規(guī)模的角度看已提前達(dá)成，全口徑銷售金額位居行業(yè)第五。從目標(biāo)完成率看，時(shí)間過半，招商蛇口2023年的銷售目標(biāo)也已完成過半。

地產(chǎn)行業(yè)格局重構(gòu)背景之下，無論是在銷售規(guī)模、市值還是土儲(chǔ)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面，招商蛇口居于行業(yè)“五強(qiáng)”已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

資本市場(chǎng)獲認(rèn)可，助力高質(zhì)量發(fā)展

在招商蛇口半年報(bào)成績(jī)單上，不僅可以看到其在拿地端與銷售端持續(xù)發(fā)力，與此同時(shí)，招商蛇口在資本市場(chǎng)上收獲頗豐。

南油和前海實(shí)業(yè)的股權(quán)的收購重組是其濃墨重彩的一筆。這筆收購重組成為A股市場(chǎng)首單成功取得注冊(cè)批文的房地產(chǎn)重組項(xiàng)目。從受理到注冊(cè)生效僅用時(shí)95天，而從注冊(cè)生效到重組標(biāo)的資產(chǎn)過戶僅用時(shí)10天，招商蛇口閃速完成過戶。7月14日，招商蛇口發(fā)布了新增股份上市公告書，本次交易之標(biāo)的資產(chǎn)的過戶手續(xù)及相關(guān)工商變更登記、備案事宜已完成，因購買資產(chǎn)而新增的股份于7月20日在深交所上市。

公告顯示，本次交易之標(biāo)的資產(chǎn)為深圳市投資控股有限公司(簡(jiǎn)稱“深投控”)持有的深圳市南油(集團(tuán))有限公司(簡(jiǎn)稱“南油集團(tuán)”)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱“招商局投資發(fā)展”)持有的深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱“招商前海實(shí)業(yè)”)2.8866%股權(quán)。南油集團(tuán)是前海實(shí)業(yè)的19家股東之一。交易完成后，南油集團(tuán)將成為招商蛇口的全資子公司，再加上直接收購的招商前海實(shí)業(yè)約2.89%股權(quán)，招商蛇口對(duì)招商前海實(shí)業(yè)的權(quán)益比例將增加至85.99%，兩項(xiàng)標(biāo)的資產(chǎn)的核心為其對(duì)應(yīng)前海自貿(mào)投資合計(jì)約6.83%權(quán)益。

權(quán)益比例的提升、股東結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不僅將增加招商蛇口享有的前海片區(qū)資源價(jià)值，加快前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，也利于做強(qiáng)公司主營業(yè)務(wù)，改善財(cái)務(wù)狀況、增強(qiáng)持續(xù)盈利能力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，夯實(shí)招商蛇口的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析，通過此次重組交易，招商蛇口進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)前海自貿(mào)投資的控制權(quán)，加碼前海優(yōu)勢(shì)資源，搶抓前海政策機(jī)遇，提升其在粵港澳大灣區(qū)重要區(qū)域享有的資源價(jià)值。

毫無疑問，隨著招商蛇口重組項(xiàng)目實(shí)施完成，為上市房企并購重組和股權(quán)融資注入強(qiáng)心劑，提振市場(chǎng)信心。與此同時(shí)，預(yù)示著招商蛇口通過A股并購交易加碼優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，得到資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可。

首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募上市，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)

隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的格局重塑，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的道路已走不通，高質(zhì)量、可持續(xù)才是企業(yè)的生存發(fā)展之道。

自2022年滬深交易所發(fā)布擴(kuò)募指引后，招商蛇口積極響應(yīng)國家號(hào)召，再次秉承先行先試的改革精神、勇當(dāng)產(chǎn)融創(chuàng)新的排頭兵，以招商局光明科技園加速器二期項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，實(shí)施蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募及購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)工作，擴(kuò)募份額于2023年6月16日于深交所上市，是首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募項(xiàng)目之一。本次擴(kuò)募后招商蛇口實(shí)現(xiàn)投資收益約8.06億元。蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募進(jìn)一步確立了招商蛇口產(chǎn)業(yè)園“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，為新興、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。

2021年6月21日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT作為國內(nèi)公募REITs首批項(xiàng)目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市兩周年之際，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募份額正式上市，再次成為國內(nèi)公募REITs首批擴(kuò)募項(xiàng)目之一。有業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于地產(chǎn)公司，資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)是一個(gè)重要的業(yè)績(jī)?cè)鲩L點(diǎn)與支撐點(diǎn)，公募REIT不僅為企業(yè)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收益與資產(chǎn)增值綜合收益提供了更加便利的渠道，而且對(duì)于打通募投管退通道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都有著非常關(guān)鍵的作用。

招商蛇口高質(zhì)量發(fā)展藍(lán)圖中，“資本市場(chǎng)”、“可持續(xù)發(fā)展”是關(guān)鍵詞。招商蛇口借助已有REITs平臺(tái)及REITs試點(diǎn)政策擴(kuò)容機(jī)遇，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的資產(chǎn)運(yùn)營收益。在證監(jiān)會(huì)、深交所對(duì)優(yōu)質(zhì)房企利用資本市場(chǎng)推進(jìn)行業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)復(fù)蘇的大力支持下，招商蛇口充分發(fā)揮先行優(yōu)勢(shì)與示范效應(yīng)，盤活存量資產(chǎn)，做強(qiáng)公司主營業(yè)務(wù)，增強(qiáng)持續(xù)盈利能力，改善公司資產(chǎn)負(fù)債表、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)公司高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，并作為行業(yè)龍頭企業(yè)，以自身轉(zhuǎn)型發(fā)展，為行業(yè)向長期健康發(fā)展發(fā)揮示范效應(yīng)。

以責(zé)任為核，驅(qū)動(dòng)實(shí)施可持續(xù)經(jīng)營

傳承招商局“與祖國共命運(yùn) 同時(shí)代共發(fā)展”的央企使命與家國情懷，招商蛇口始終將社會(huì)責(zé)任作為經(jīng)營理念的內(nèi)核，從戰(zhàn)略高度驅(qū)動(dòng)公司實(shí)施可持續(xù)經(jīng)營，積極參與到全球可持續(xù)發(fā)展的藍(lán)圖和框架之中。融入治理，建立ESG長效工作體系，擴(kuò)展到包括綠色建筑、綠色質(zhì)量、綠色供應(yīng)鏈、綠色金融、綠色科技、綠色人文等方面，可持續(xù)管理實(shí)踐遍布公司所有的業(yè)務(wù)鏈條。

作為綠色人居的探路者和實(shí)踐者，招商蛇口在行業(yè)內(nèi)發(fā)揮著示范引領(lǐng)作用，獲評(píng)“A股2023房企ESG第一名”。在雙碳行動(dòng)綱領(lǐng)的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻關(guān)，2023年上半年，超低能耗建筑面積累計(jì)159.8萬平米，近零能耗及零能耗項(xiàng)目達(dá)到16.1萬平方米。上半年裝配式建筑面積新增298.5萬平方米，占新開工項(xiàng)目面積比例為93.5%。上半年公司新增綠色建筑項(xiàng)目36個(gè)，新增建筑面積442.24萬平方米。截至2023年6月末，公司累計(jì)建設(shè)綠色建筑項(xiàng)目467個(gè)，建筑面積達(dá)5,703.61萬平方米。據(jù)透露，招商蛇口計(jì)劃對(duì)商業(yè)、辦公、園區(qū)等項(xiàng)目安裝屋頂太陽能光伏板，2025年將綠色清潔能源應(yīng)用項(xiàng)目比例提升至50%。這意味著將減少超30萬噸碳排放，占總減碳量的50.2%。

當(dāng)下國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，加上房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控，整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)巔峰已經(jīng)過去，未來充滿了挑戰(zhàn)和不確定性，長期主義正在成為行業(yè)共識(shí)。以招商蛇口為代表的穩(wěn)健型房企，在房地產(chǎn)行業(yè)新周期勢(shì)必會(huì)迎來更多脫穎而出的機(jī)會(huì)。

本文源自：觀點(diǎn)網(wǎng)

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