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國(guó)金證券股份有限公司杜昊旻近期對(duì)萬科A進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報(bào)告《業(yè)績(jī)略低于預(yù)期，多元業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)》，本報(bào)告對(duì)萬科A給出增持評(píng)級(jí)，當(dāng)前股價(jià)為13.72元。

萬科A(000002)　　事件　　2023年8月30日萬科A披露2023年半年報(bào)，2023年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2008.9億元，同比-2.9%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)98.7億元，同比-19.4%。2023年第二季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1324.2億元，同比-8.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)84.2億元，同比-22.1%?！　↑c(diǎn)評(píng)　　開發(fā)結(jié)算面積&毛利率下滑，業(yè)績(jī)略低于預(yù)期：1H23公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1242萬方，同比-5.2%，貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1708億元，同比-4.5%。1H23歸母凈利潤(rùn)降幅大于營(yíng)業(yè)收入，主要由于：①毛利率水平延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，1H23整體毛利率18.87%，較1H22下降1.59pct。②貨幣資金體量同比減少188.9億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用增至24.1億元，較1H22同比增加21.83億元。　　開發(fā)銷售規(guī)模小幅下滑，投資把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：1H23公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2039.4億元，同比-5.3%，排名行業(yè)第二；銷售金額在15個(gè)城市排第一，12個(gè)城市排第二，5個(gè)城市排第三。2023年1-8月，公司累計(jì)獲取新項(xiàng)目32個(gè)，均位于一二線城市，總建面449萬方，總地價(jià)719億元，平均樓面價(jià)達(dá)16003元/方。公司土儲(chǔ)依然充足，1H23公司在建面積和規(guī)劃建筑面積合計(jì)1.08億方，土儲(chǔ)權(quán)益比例64%?！　〗?jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)各板塊繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：1H23經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)全口徑收入267.3億元，同比+11.9%。物業(yè)板塊，萬物云營(yíng)收161億元/+12.2%，蝶城數(shù)量從年初584個(gè)增長(zhǎng)到601個(gè)；物流倉(cāng)儲(chǔ)板塊，營(yíng)收19.5億元/+17.0%，累計(jì)可租賃建面985萬方；租賃住宅板塊，營(yíng)收16.4億元/+10.6%，共運(yùn)營(yíng)管理22.47萬間長(zhǎng)租公寓，出租率95.9%；商業(yè)板塊，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收43.0億元(含非并表)/+7.3%，其中印力管理項(xiàng)目營(yíng)收27.4億元?！　⌒庞迷u(píng)級(jí)行業(yè)領(lǐng)先，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善：1H23公司凈負(fù)債率49.5%，現(xiàn)金短債比2.7。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)14年為正，上半年為18.6億元。有息負(fù)債結(jié)構(gòu)改善，短期有息負(fù)債占比14.2%，較2022年下降6.3pct。融資成本降低，1H23新增融資成本3.73%。　　投資建議　　公司開發(fā)銷售略收縮，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?？紤]毛利率下滑和資產(chǎn)減值壓力，我們小幅下調(diào)公司盈利預(yù)測(cè)，2023-25年歸母凈利潤(rùn)分別為231.8億元、250.8億元和269.4億元，同比增速分別為2.5%、8.2%和7.4%。公司股票現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)2023-25年P(guān)E估值為7.3/6.8/6.3倍，維持“增持”評(píng)級(jí)。　　房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展不順；其他房企違約

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，中金公司孫靜曦研究員團(tuán)隊(duì)對(duì)該股研究較為深入，近三年預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度均值高達(dá)96.35%，其預(yù)測(cè)2023年度歸屬凈利潤(rùn)為盈利227.86億，根據(jù)現(xiàn)價(jià)換算的預(yù)測(cè)PE為7.43。

最新盈利預(yù)測(cè)明細(xì)如下：

該股最近90天內(nèi)共有12家機(jī)構(gòu)給出評(píng)級(jí)，買入評(píng)級(jí)9家，增持評(píng)級(jí)2家，中性評(píng)級(jí)1家；過去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價(jià)為19.85。

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