伴隨著“第三支箭”實(shí)質(zhì)性落地等一系列信號(hào)陸續(xù)出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)信心得到提振，與此同時(shí)，A股房企正推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，實(shí)現(xiàn)盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展。

暖意漸濃 “第三支箭”實(shí)現(xiàn)新進(jìn)展

2022年11月證監(jiān)會(huì)出臺(tái)一攬子政策，明確表示資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展。這標(biāo)志著房地產(chǎn)紓困政策在“第一支箭”（貸款融資）、“第二支箭”（債券融資）發(fā)出后，出臺(tái)“第三支箭”（股權(quán)融資）。

(資料圖片)

6月9日，招商蛇口發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金項(xiàng)目獲得批文，意味著房企股權(quán)融資“第三支箭”在實(shí)操層面的正式落地。

招商蛇口擬以發(fā)行股份方式分別購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)和招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，并募集配套資金85億元，主要用于10個(gè)存量住宅項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)及交付。

此前，深市兩單房企福星股份和中交地產(chǎn)再融資項(xiàng)目也已經(jīng)通過深交所審核通過。其中，福星股份定增3月3日獲得受理，20天后獲得問詢，6月6日獲得深交所審核通過。福星股份向特定對(duì)象發(fā)行股票募集資金總額不超過13.41億元，主要用于三個(gè)募投項(xiàng)目，分別為紅橋城K6住宅項(xiàng)目、紅橋城K15項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金。福星股份表示，本次募投項(xiàng)目均屬于武漢市城中村改造類項(xiàng)目，是有利于國(guó)計(jì)民生的工程。

中交地產(chǎn)定增項(xiàng)目在3月29日獲得受理，4月9日進(jìn)入問詢階段，該公司與福星股份一樣在6月6日獲得深交所審核通過。中交地產(chǎn)計(jì)劃募資不超過35億元，募投項(xiàng)目共有六個(gè)，分別為長(zhǎng)沙鳳鳴東方、鄭州翠語(yǔ)紫宸、武漢中交澄園、惠州紫薇春曉、天津春映海河、補(bǔ)充流動(dòng)資金。公司表示，本次募集資金投資項(xiàng)目符合“保交樓、保民生”相關(guān)政策要求，募集資金投資項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目，均已取得首批預(yù)售許可證并進(jìn)行預(yù)售。

國(guó)盛證券表示，招商蛇口重組申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效，“第三支箭”正式落地。6月16日，招商蛇口發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效，這是在2022年底“第三支箭”出臺(tái)后歷時(shí)半年，A股市場(chǎng)首個(gè)成功取得注冊(cè)批文的項(xiàng)目。我們認(rèn)為“第三支箭”實(shí)質(zhì)性落地，將有效提振市場(chǎng)信心、優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性有望進(jìn)一步改善。

政策實(shí)質(zhì)性落地 有效提振市場(chǎng)信心

隨著房地產(chǎn)融資“第三支箭”——房企再融資的松綁，該行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到了有效緩解。

國(guó)泰君安表示，A股上市房企的定向增發(fā)正在加速。最近，有多家房企的定增方案已經(jīng)獲得了交易所的批準(zhǔn)。考慮到一些央國(guó)企的發(fā)行要求“發(fā)行價(jià)格不得低于每股凈資產(chǎn)”，我們認(rèn)為這會(huì)給市場(chǎng)投資人帶來信心，并因此提振股價(jià)?？傮w而言，我們認(rèn)為融資端的持續(xù)支持，會(huì)繼續(xù)利好板塊內(nèi)的央國(guó)企及龍頭房企。

據(jù)東方證券統(tǒng)計(jì)，除了招商蛇口以外，A股另有4家房企披露重組、29家房企披露定增事項(xiàng)，預(yù)計(jì)合理融資需求將陸續(xù)落地。

東方證券表示，6月16日首批四單基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募份額上市，意味著公募REITs市場(chǎng)正式形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)新格局，有利于基金資產(chǎn)和規(guī)模提升、資產(chǎn)組合抗風(fēng)險(xiǎn)能力提升、REIT收益水平提升及基金份額流動(dòng)性提升。預(yù)計(jì)行業(yè)仍將延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。

穆迪預(yù)計(jì)，未來12個(gè)-18個(gè)月，國(guó)企開發(fā)商和實(shí)力較強(qiáng)的民營(yíng)開發(fā)商將實(shí)現(xiàn)較好的銷售業(yè)績(jī)、較強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)狀況和較順暢的融資渠道。

對(duì)于近期個(gè)別房企退市現(xiàn)象，市場(chǎng)分析指出需要理性看待，從另一角度來看，這將有利于行業(yè)加速出清。

中銀證券認(rèn)為，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)仍屬個(gè)別現(xiàn)象，對(duì)整體房地產(chǎn)板塊的影響相對(duì)有限。一方面，強(qiáng)化退市制度有助于保證股票市場(chǎng)合理供給，在一定程度上提升投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促使投資者關(guān)注基本面優(yōu)質(zhì)、行業(yè)發(fā)展前景較好的地產(chǎn)公司。整體而言，利于行業(yè)加速出清，對(duì)整體行業(yè)格局產(chǎn)生一定變化，這也符合當(dāng)下地產(chǎn)供給側(cè)出清的大邏輯。

中指研究院認(rèn)為，A+H股中上市房企數(shù)量高峰已過，未來上市房企進(jìn)入、退出股市的流動(dòng)將更強(qiáng)。部分企業(yè)退市，行業(yè)加快出清，也為其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了更多空間。從市場(chǎng)角度看，隨著市場(chǎng)深度調(diào)整，行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，上市房企正處在從高速度向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，積極轉(zhuǎn)型探索新發(fā)展模式的上市房企有更多機(jī)會(huì)。

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