昨天文章提到房貸利率，有朋友對自己房貸利率明明也是根據(jù)LPR利率浮動，而不是固定利率，但跟現(xiàn)在新房貸的利率差距比較大。

比如，有人三年前買房，現(xiàn)在房貸利率仍然得有5.3%，所以看到當(dāng)前新買房的房貸利率也低到4%，就不太理解自己房貸利率怎么高這么多。

(資料圖片僅供參考)

我這里就借此做個擴展分析，包括分析一下今年為何會有提前還款熱潮。

去年1月，5年期LPR利率為4.65%，經(jīng)過4次降息，才降為昨天的4.2%，累計降息45基點。

但相比LPR利率擠牙膏式降息，去年5月15日，央行發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對房貸利率影響更大。

之前舊版的房貸利率是：首套房不得低于5年期LPR利率，二套房為5年期LPR利率+60基點。

修改后的房貸利率是：首套房不低于5年期LPR利率減去20基點，二套房仍然為5年期LPR利率+60基點。

二套房不變，但首套房變動比較大。

而從規(guī)定看，新版首套房貸利率看起來似乎也就降低了20基點，從“不得低于5年期LPR利率”，修改為“不低于5年期LPR利率減去20基點”。

但實際上，降幅遠不止這一點。

因為央行只是規(guī)定了首套房利率的下限，但允許銀行去在規(guī)定范圍內(nèi)進行一個浮動加點。

所以，房貸利率是由兩部分組成：5年期LPR利率+浮動加點。

在去年5月之前，銀行浮動加點部分基本是超過60基點，有的甚至120基點。

三年前買房的人，這個浮動加點超過100基點的大有人在。

比如，3年前5年期LPR利率是4.65%，如果浮動加點為100基點，那么購房者的實際房貸利率就是5.65%。

去年修改浮動加點規(guī)則后，銀行普遍是把房貸利率下降到5年期LPR利率，甚至直接到5年期LPR利率減20基點的下限。

比如說，去年4月買房的人，是5年期LPR利率+60基點。但到了5月買房，就變成5年期LPR利率-20基點，一下子就少了80基點。

要是像3年前，有人浮動加點是100基點，去年5月新規(guī)，等于一下減少120基點。

相比之下，當(dāng)前5年期LPR利率減少10個基點，并沒有太大感覺。

但關(guān)鍵問題是，去年這個浮動加點的規(guī)則修改，只適用于新增房貸，不對存量房貸生效。

新增房貸，不管是買一手房，還是二手房，都是可以使用新的浮動加點規(guī)則。

但存量房貸，你跟銀行的房貸合同里，這個浮動加點是多少，就固定為多少，并不會變化。

而且，這跟3年前讓你選擇固定利率還是LPR利率沒關(guān)系。

就算你選擇了LPR利率，也只是變成LPR利率+浮動加點模式。

這里面，LPR利率是會每年根據(jù)最新LPR利率去更新變化，但浮動加點部分，就是固定的。

這是當(dāng)前存量房貸比起新增房貸，起碼高60-120基點的原因。

比如，有人在3年前買房，房貸利率是5.65%，也就是5年期LPR利率4.65%+100基點。

去年5年期LPR利率從4.65%，下降到4.3%。

這個人今年的房貸利率是4.3%+100基點=5.3%利率。

從5.65%下降到5.3%，下降幅度跟去年LPR下降幅度一樣。

但現(xiàn)在新買房的人，房貸利率最低可以到4%利率，因為現(xiàn)在5年期LPR利率是4.2%-20基點=4%。

相差還是比較大的，這也是為什么現(xiàn)在很多人都在攢錢提前還房貸，因為存量房貸利率實在太高。

今年有提前還款熱潮，不過我看一些媒體和分析，挑人們存款意愿增強、風(fēng)險意識增強之類的來說，卻比較少提及當(dāng)前存量房貸利率比新增房貸利率高太多，這還是有點避重就輕。

今年會有提前還款熱潮，原因自然很多，但其中存量房貸利率過高肯定是主要原因。

今天才剛看到一個新聞，是說今年一季度，惠譽博華發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率上升到14.45%，為近五年最高值。

去年這個浮動加點的規(guī)則修改，對存量房貸不生效。

這某種程度并不利于促進消費。

畢竟存量房貸市場更龐大，現(xiàn)在因為存量房貸利率，動輒就比新房貸利率高100基點，落差還是太大了。

這一方面是沒能力提前還貸的人，還是要背負(fù)比較高的房貸利息，就沒辦法釋放消費潛能。

另外一方面是有能力提前還貸的人，肯定還是會想辦法多攢錢，能多還一點是一點。

不過我這里得強調(diào)一下，大家如果要提前還貸，一定還是得量力而行，能攢多少錢，還多少。

省得增加自己一些不必要的額外風(fēng)險。

總的來說，我個人是認(rèn)為，想要降息促進消費，得把去年修改浮動加點規(guī)則，也對存量房貸的首套房生效。

或者能對存量房貸的首套房利率能做適當(dāng)優(yōu)化下調(diào)，降低當(dāng)前新舊首套房利率巨大差額。

這個才是關(guān)鍵。

當(dāng)然，這個頂多也只能是針對首套房去優(yōu)化調(diào)整，二套房不管怎么變動，利率都是比較高的，這也符合房住不炒的精神。

而且下調(diào)存量房貸的首套房浮動利率，只會釋放購房者的消費潛力，并不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生刺激效果，不像全面降息，還要擔(dān)心對房地產(chǎn)市場過度刺激，重新引發(fā)炒房。

不過，存量房貸如果也要對首套房利率做下調(diào)，那么會對銀行的利潤帶來比較大的沖擊。

因為去年之前的存量房貸，占了銀行當(dāng)前房貸的大部分比例，要是存量房貸的浮動加點也下調(diào)，銀行利潤會有立竿見影的下降。

但銀行過去這么多年，躺在實體經(jīng)濟上吃息差，賺取了大把利潤。

現(xiàn)在經(jīng)濟下行壓力比較大，需要刺激消費，那么讓銀行適當(dāng)“讓利于民”，也是很合理的事情。

當(dāng)然，這也只是我個人看法。

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