石青玲/發(fā)自西安

西安市新城區(qū)麗苑168小區(qū)終于迎來(lái)了自己的新物業(yè)。

(資料圖片)

8月18日，西安市新城區(qū)人民法院執(zhí)行局強(qiáng)制執(zhí)行承辦法官、執(zhí)行干警及法院指定的搬家公司人員和車(chē)輛抵達(dá)了麗苑168小區(qū)，他們的任務(wù)是強(qiáng)制清退麗苑168小區(qū)的老物業(yè)，搬走其辦公物品。

這場(chǎng)騰退工作從上午8點(diǎn)進(jìn)行到下午3點(diǎn)30分，過(guò)程并不算順利。據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任王先生介紹，小區(qū)老物業(yè)亞源物業(yè)當(dāng)天關(guān)停了小區(qū)電梯電源，導(dǎo)致電梯無(wú)法運(yùn)行，新物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了搶修，此外老物業(yè)還找了很多人來(lái)阻礙清退工作。

8月19日，新物業(yè)臻澤物業(yè)入場(chǎng)，目前正在裝修辦公場(chǎng)地，同時(shí)工作人員也正在對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡查，制訂工作計(jì)劃。

籌備業(yè)委會(huì)罷免物業(yè)

麗苑168小區(qū)位于永樂(lè)路，共有一棟樓兩個(gè)單元，265戶(hù)業(yè)主，小區(qū)物業(yè)為開(kāi)發(fā)商指定的亞源物業(yè)。然而，自從2007年交房后，物業(yè)服務(wù)一直令業(yè)主不滿(mǎn)，電梯經(jīng)常壞、路面不平整、電動(dòng)車(chē)停車(chē)混亂等亂象飽受業(yè)主詬病，這也時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端。

“小區(qū)物業(yè)經(jīng)常亂收費(fèi)，比如明明有房屋維修基金，業(yè)主也都繳納了電梯費(fèi)，但是一旦電梯出故障，物業(yè)還是要向住戶(hù)收費(fèi)?！币晃粯I(yè)主說(shuō)道。除此以外，小區(qū)還存在公共收益不透明、消防通道被租賃等情況。據(jù)王先生介紹，小區(qū)的公共用房被出租，十多年來(lái)所得收益是多少、如何支配，物業(yè)從來(lái)沒(méi)有進(jìn)行過(guò)公示。

此前，小區(qū)物業(yè)還曾因阻撓電表改造引發(fā)了業(yè)主的不滿(mǎn)。據(jù)報(bào)道，自入住以來(lái)，麗苑168小區(qū)費(fèi)按每度0.62元收取，抄表到戶(hù)的價(jià)格是每千瓦時(shí)0.4983元，居民們希望能早日完成電表改造，但亞源物業(yè)表示必須要過(guò)半業(yè)主同意才能改造，且供電公司表示業(yè)主不同意改造。對(duì)于電表改造是否需要業(yè)主同意，供電公司表示并無(wú)此要求。

與物業(yè)多次溝通無(wú)果后，業(yè)主們開(kāi)始籌備成立業(yè)主委員會(huì)。

2020年8月，小區(qū)業(yè)委會(huì)正式成立，并在新城區(qū)住房和城市建設(shè)局完成了備案手續(xù)，換物業(yè)事宜也就此啟動(dòng)。

2020年10月2日，業(yè)委會(huì)在小區(qū)貼出了《關(guān)于召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的提議》，提出擬就解聘前期物業(yè)、選聘新物業(yè)等10個(gè)議題召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。其中公布了對(duì)選聘新物業(yè)有意向的六家公司，該小區(qū)前期物業(yè)也在其中。

2020年11月10日，因小區(qū)為自備鍋爐采暖，為了保證業(yè)主正常度過(guò)供暖季，業(yè)委會(huì)與亞源物業(yè)簽訂了臨時(shí)物業(yè)服務(wù)協(xié)議，約定其服務(wù)時(shí)間為合同簽訂之日起至2021年3月30日。如果老物業(yè)被再次選聘需重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；若未被選聘則應(yīng)配合搬離并進(jìn)行移交，業(yè)主大會(huì)選定的新物業(yè)將于2021年4月1日后開(kāi)始為小區(qū)提供服務(wù)。

2020年11月13日至14日，該小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)解聘老物業(yè)、選聘新物業(yè)、拆除小區(qū)東大門(mén)鐵柵欄、小區(qū)東西大廳使用、公共收益收取等10個(gè)議題進(jìn)行了表決，形成了10項(xiàng)決定，其中包括解聘前期物業(yè)、選聘西安臻澤物業(yè)管理公司為新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2020年11月26日，麗苑168小區(qū)業(yè)委會(huì)與臻澤物業(yè)簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同，但直到2023年8月17日亞源物業(yè)才正式“退場(chǎng)”。

“司法很重要”

在被強(qiáng)制清退之前，臻澤物業(yè)曾兩次嘗試進(jìn)駐小區(qū)，但都被亞源物業(yè)“趕”出去了，“有一次向新物業(yè)公司潑水，還有一次對(duì)前來(lái)采訪的記者出言不遜。”王先生回憶道。

對(duì)于亞源物業(yè)不愿退場(chǎng)的原因，王先生說(shuō)道：“剛開(kāi)始說(shuō)小區(qū)有部分業(yè)主物業(yè)費(fèi)未結(jié)清，結(jié)完物業(yè)費(fèi)他們就走；后來(lái)還有鍋爐折價(jià)移交的事情，幾年前，亞源物業(yè)依照小區(qū)自備鍋爐煤改氣的要求，更換了小區(qū)鍋爐，這項(xiàng)工程可享受政府補(bǔ)貼，業(yè)委會(huì)要求亞源物業(yè)出具發(fā)票，并且扣除政府補(bǔ)貼、鍋爐折舊費(fèi)等費(fèi)用，但亞源物業(yè)不答應(yīng)，一口咬定要求業(yè)委會(huì)向公司交50萬(wàn)元的更換鍋爐費(fèi)?！?/p>

從2021年4月1日起至今，街道辦及社區(qū)多次搭建平臺(tái)小規(guī)模協(xié)調(diào)，新城區(qū)住建局、街道辦、社區(qū)組織過(guò)兩次大規(guī)模協(xié)調(diào)，都未能促成業(yè)委會(huì)和老物業(yè)公司達(dá)成協(xié)議。無(wú)奈的業(yè)主開(kāi)始拿起法律武器保護(hù)自己，2021年11月，業(yè)委會(huì)將亞源物業(yè)起訴至新城區(qū)人民法院。

審判中，亞源物業(yè)辯稱(chēng)，第一、二次業(yè)主大會(huì)投票表決弄虛作假，決議內(nèi)容自相矛盾，數(shù)據(jù)篡改。業(yè)委會(huì)王先生稱(chēng)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)都有長(zhǎng)樂(lè)西路街道辦及永樂(lè)社區(qū)工作人員的參與與見(jiàn)證，“當(dāng)天投完票之后，政府工作人員就將投票箱拿回去進(jìn)行了封存。”

最終，在亞源物業(yè)缺乏證據(jù)的情況下，2023年2月24日，案件終審裁定，亞源物業(yè)于3日內(nèi)向小區(qū)業(yè)委會(huì)移交全部物業(yè)資料、物業(yè)用房等場(chǎng)所、場(chǎng)地，搬離小區(qū)。但亞源物業(yè)仍置之不理，7月26日，新城區(qū)人民法院下發(fā)通告明確：責(zé)令亞源物業(yè)于8月1日前撤場(chǎng)，逾期將強(qiáng)制執(zhí)行，但亞源物業(yè)依舊不撤場(chǎng)。

8月17日，新城區(qū)法院對(duì)其進(jìn)行了強(qiáng)制清退，這場(chǎng)歷時(shí)兩年之余的換物業(yè)之爭(zhēng)終于落下了帷幕。

回顧整個(gè)過(guò)程，王先生感慨地說(shuō)道：“這兩年太難了，我們小區(qū)需要在物業(yè)買(mǎi)水，物業(yè)對(duì)我們業(yè)委會(huì)的成員進(jìn)行了停水，剛開(kāi)始的時(shí)候我們?cè)诔匈I(mǎi)水，后來(lái)有一些人不得不搬出去租房住了?！?/p>

他認(rèn)為，司法的力量非常重要，“我們?cè)诼蓭煹闹笇?dǎo)下，一步步收集證據(jù)，按步驟走流程，才有了今天的勝利?？梢哉f(shuō)事情的最終解決，律師起了關(guān)鍵作用，一定要按法律規(guī)定去辦事?！?/p>

新物業(yè)入場(chǎng)

亞源物業(yè)退場(chǎng)的同時(shí)，臻澤物業(yè)開(kāi)始入場(chǎng)。

對(duì)于選聘物業(yè)的過(guò)程，王先生回憶道：“業(yè)委會(huì)看了很多資料，覺(jué)得這些物業(yè)公司還不錯(cuò)，所以與公司取得了聯(lián)系，希望他們來(lái)競(jìng)選物業(yè)，也把物業(yè)公司的材料及時(shí)進(jìn)行了公示，發(fā)給業(yè)主查看。最終，大家選出了臻澤物業(yè)?！?/p>

對(duì)于新的物業(yè)公司，一位業(yè)主說(shuō)道：“不知道新的物業(yè)怎么樣，現(xiàn)在還是‘蜜月期’，雙方都覺(jué)得還挺好，具體還需要看以后的服務(wù)，實(shí)在不行3年以后再換。”另外一位業(yè)主在希望服務(wù)能提升的同時(shí)，也能使亂收費(fèi)的現(xiàn)象有所改觀，對(duì)公共收益及時(shí)公示。

新物業(yè)入場(chǎng)后，物業(yè)費(fèi)是否會(huì)有變化？王先生說(shuō)道：“本來(lái)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高一些，但是考慮到業(yè)主的訴求，目前還是按照原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)收，每平方米每月收取費(fèi)用為1元。”此外，業(yè)委會(huì)發(fā)出的公告也表明，新物業(yè)與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽有合法服務(wù)協(xié)議，并且在新城區(qū)住建局備案，新物業(yè)承諾“物業(yè)費(fèi)及其他所有費(fèi)用價(jià)格保持不變”。

8月19日，物業(yè)辦公場(chǎng)地已經(jīng)在進(jìn)行重新裝修，新的工作人員也在進(jìn)行巡查，以安排工作。新物業(yè)公司周姓經(jīng)理說(shuō)：“剛接手，工作比較多。目前即將要做的就是修整小區(qū)門(mén)頭，安裝高空拋物攝像頭，建充電車(chē)棚、美化小區(qū)、檢修電梯等工作。現(xiàn)在小區(qū)也沒(méi)有一個(gè)正經(jīng)門(mén)頭，很多人都不知道這里是麗苑168?！?/p>

“雖然舊物業(yè)公司還沒(méi)有移交公共收益，但是我們一定會(huì)提升服務(wù)水準(zhǔn)，盡量做到讓業(yè)主滿(mǎn)意。”周姓經(jīng)理說(shuō)道。

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