近日，《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法（建議稿）》（簡稱“《建議稿》”）在網(wǎng)上流傳。有市場人士透露，《建議稿》已下發(fā)至廣州市各區(qū)，目前尚在討論階段，最后能否實(shí)施尚未可知。

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據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，今年廣州全市至少推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，是有史以來最大規(guī)模的年度任務(wù)。

8月25日，有媒體向廣州12345便民熱線進(jìn)行了求證，廣州市規(guī)劃和自然資源局（簡稱“廣州規(guī)自局”）未對(duì)上述文件的真實(shí)性進(jìn)行確認(rèn)，但回復(fù)稱：“近期一些部門在開展房票安置可行性研究工作，但還處于初步研究階段。”此外，廣州規(guī)自局還表示，對(duì)于房票這種直接關(guān)系到人民群眾切身利益的重大舉措，一經(jīng)通過，會(huì)第一時(shí)間對(duì)外公布。

同日，一名廣州房產(chǎn)中介鄧力（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，若是真的實(shí)行房票安置，將會(huì)促進(jìn)廣州外圍區(qū)域商品房的去化，如黃埔區(qū)。

8月25日，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，“盡管在征求意見，但該政策應(yīng)該是加快推進(jìn)城中村改造較為可行的一個(gè)選擇。房票安置，可以創(chuàng)造出巨大的需求，對(duì)新房、二手房庫存去化有明顯的效果，也能滿足居民多樣化的居住需求，還能降低改造成本?！?/p>

廣州城中村改造或以房票安置

記者注意到，此次市場流傳的《建議稿》中的房票安置主要是針對(duì)城中村。《建議稿》內(nèi)容顯示，“房票安置”適用于廣州市行政區(qū)內(nèi)各類城中村改造項(xiàng)目的拆遷安置工作，包括政府收儲(chǔ)、統(tǒng)籌做地和“三舊”改造等不同模式下的城中村改造項(xiàng)目。原則上各區(qū)發(fā)放的房票優(yōu)先在本轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌兌換安置，對(duì)本轄區(qū)范圍內(nèi)房票房源不足以滿足安置需求的，報(bào)市政府研究同意后，可在廣州市內(nèi)其他區(qū)統(tǒng)籌存量房源。

據(jù)了解，房票是指將被征收人的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。被征收人可自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，直接用房票結(jié)算。

值得一提的是，此前，8月11日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在官網(wǎng)公布了《關(guān)于市政協(xié)十四屆二次會(huì)議第3090號(hào)提案答復(fù)的函》（簡稱“答復(fù)函”）。答復(fù)函提出，城市更新為廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的增長極。今年，廣州全市至少推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，是有史以來最大規(guī)模的年度任務(wù)，廣州將繼續(xù)更新政策體系，創(chuàng)新連片改造實(shí)踐，鼓勵(lì)在城中村規(guī)?；ㄔO(shè)保障性租賃住房。

李宇嘉指出，新一輪城中村改造，有幾個(gè)新特征，比如國企主導(dǎo)代替民企，綜合改造（比如市政和公服補(bǔ)短板）代替房地產(chǎn)單一改造，公共屬性回歸代替完全的市場化。

“因此，改造的資金投入非常大，而且期限錯(cuò)配很嚴(yán)重，后期不管是運(yùn)營回收資金還是賣地回收資金，周期都很長，而且存在較大的不確定性，特別是地能否賣出去。解決資金問題、解決資金期限錯(cuò)配是頭等大事?！崩钣罴握f道。

在李宇嘉看來，房票安置緩解改造資金壓力。一方面，房票安置不需要改造主體支付拆遷安置費(fèi)用或建設(shè)安置房；另一方面，可以拉長與入庫開發(fā)商（被拆遷人拿房票選房）的結(jié)算周期，比如簽訂銷售合同付10%，土地平整完支付20%。這樣，前期最大的一塊資金投入就解決了，再加上資金投入由市場化資金（信托、私募、更新貸等）變?yōu)楣操Y金投入（專項(xiàng)債、更新基金等），融資成本降低，這樣就極大地降低了資金壓力。

據(jù)了解，我國的房票安置始于2014年。上一輪棚改中，在三四線城市中被廣泛運(yùn)用。中指研究院指出，房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，相較于直接貨幣補(bǔ)償，有助于鎖定購房需求在本地釋放，同時(shí)一定程度上緩解了地方政府短期財(cái)政集中支出的壓力。后續(xù)由于棚改規(guī)模持續(xù)縮減，房票安置難以大規(guī)模長期開展。

不過，去年6月20日，鄭州重啟房票安置。鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》（以下簡稱《辦法》），明確了將在鄭州市的棚戶區(qū)改造中實(shí)施房票安置。

值得一提的是，今年8月4日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》，指出對(duì)集體土地房屋征收推行房票安置，將研究出臺(tái)《南京市征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》，拓寬補(bǔ)償安置渠道，滿足被征收群眾多樣化安置需求。

對(duì)新房、二手房庫存去化有明顯的效果

在李宇嘉看來，房票安置可以創(chuàng)造出巨大的需求，對(duì)新房、二手房庫存去化有明顯的效果，也能滿足居民多樣化的居住需求，還能降低改造成本。當(dāng)然，要取決于房票價(jià)格的制定（比如鄭州、南京房票價(jià)格僅為周圍商品房價(jià)格的60%-70%），居民是否愿意接受，開發(fā)商是否愿意接受增加更多優(yōu)惠等等。

“建議可以將二手住房納入到房票安置的范疇。如果二手房不納入其中，房票安置的房源選擇非常有限，很難達(dá)到效果。”李宇嘉強(qiáng)調(diào)。

需要注意的是，李宇嘉還提到，廣州研究在城中村改造中使用房票安置的辦法，是在迎合供求關(guān)系重大變化的新形勢。相比2016年前后的棚改，目前盡管新房庫存不大，但結(jié)構(gòu)性問題嚴(yán)重，即外圍庫存大、存量房庫存較大、二手房掛牌量大，供大于求的問題比較明顯。

合富研究院指出，廣州7月傳統(tǒng)淡季疊加宏觀景氣度不足，成交規(guī)?；芈洌芯W(wǎng)簽47萬平，環(huán)比下降38%；從區(qū)域表現(xiàn)來看，城郊分化進(jìn)一步拉大，近郊市場承接力減弱，黃埔項(xiàng)目讓利幅度增大，中心區(qū)市場承接力仍穩(wěn)健，無論是推新量或供應(yīng)量，占比均升至5成左右。

而從市場走勢來看，廣州7月前三周市場新貨量不足千套，除新黃埔核心地段個(gè)盤去化45%以上外，其余項(xiàng)目去化普遍不足一成；持銷項(xiàng)目成交趨弱，僅約1成項(xiàng)目周均10套以上。

此外，李宇嘉還建議，廣州城中村房票安置的辦法要迎合居民住房消費(fèi)新模式。在其看來，目前居民消費(fèi)模式發(fā)生重大變化，“排浪式”買房高峰過了，個(gè)性化買房更加突出，而且對(duì)城中村改造“造富”的心理也弱化了。

“不管是就地安置，還是集中建設(shè)安置區(qū)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等，可能都無法滿足居民差異化的住房需求。與其如此，不如讓大家到供應(yīng)多、品類多、范圍廣的市場上選擇房源?！崩钣罴握f。

（文章來源：華夏時(shí)報(bào)）

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