近期，房貸利率變化情況備受關注。

8月21日，貝殼研究院的最新數據顯示，8月，百城平均首、二套房貸利率均與上月基本持平，維持歷史低位；銀行平均放款周期較上月縮短，放款速度為2019年以來最快。

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同日，新一期貸款市場報價利率（LPR）進行了非對稱性下降，1年期LPR較上月下降10個基點，而5年期以上LPR保持不變。

業(yè)內人士預計，9月平均房貸利率或下行，但LPR下調空間或已不大，未來房價調整壓力大的城市或通過下調加點數來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。

8月百城房貸利率與上月持平

8月21日，貝殼研究院的監(jiān)測數據顯示，8月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均與上月基本持平。8月，首、二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP和25BP。同時，8月銀行平均放款周期為21天，較上月縮短1天，為2019年以來最快放款速度。

分城市來看，8月，一線城市首、二套房貸利率分別為4.5%、5.03%，二線城市首、二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均與上月持平；三四線城市首套房貸利率為3.87%，較上月下降1BP，二套房貸利率維持4.8%。

從貸款成數來看，據貝殼研究院統(tǒng)計，二季度，重點城市貸款成數上行，商貸平均貸款成數為61.2%，較去年同期提高3.8個百分點，較上季度提高0.3個百分點。

分城市來看，二季度，一線城市平均貸款成數為44.5%，較去年同期提高2.5個百分點；二線城市平均貸款成數為60.2%，較去年同期提高4.3個百分點，提升幅度最高，主要是二線城市集中降首付政策帶動；三四線城市平均貸款成數最高，為64.3%，較去年同期提高3.6個百分點。

9月平均房貸利率或下行

8月21日，新一期LPR進行了非對稱性下降，1年期LPR較上月下降10個基點，而此前業(yè)內普遍預期下調的5年期以上LPR“意外”保持不變。

對此，貝殼研究院認為，1年期LPR下降有助于降低企業(yè)綜合融資成本，促進實體經濟修復。對于房企而言，融資成本降低有助于緩解部分房企經營困難的局面。5年期以上LPR未變，即首、二套房貸利率下限維持4%、4.8%。

“本次1年期LPR下調10個基點，5年期以上LPR保持不變，降幅不及市場預期。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜說。

不過，陳文靜同時指出，當前5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來最低水平，央行在二季度貨幣執(zhí)行報告中提到，“截至6月末，全部343個城市（地級及以上）中，100個城市下調或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調了首套房貸利率下限，較全國下限低10-40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。”根據中指研究院監(jiān)測，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平。

因此，在陳文靜看來，整體來看，LPR下調空間或已不大，未來或許更多房價調整壓力大的城市通過下調加點數來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。

值得注意的是，8月16日廈門下調二套房貸利率下限，從LPR+80BP調整為LPR+60BP，即二套房貸款利率降至4.8%，同時，二套房首付比例也降至四成。

貝殼研究院認為，其他房貸利率超過下限的城市實際房貸利率有下降空間，預計9月平均房貸利率將下行。

陳文靜還指出，今年6月，5年期以上LPR下調10個基點后，短期市場預期出現一定修復，但并未改變房地產市場低迷態(tài)勢。綜合來看，降息有利于降低購房者置業(yè)成本，一定程度上修復市場預期，但對購房需求的帶動作用有限，更多樓市政策協同優(yōu)化，或許才能促進樓市預期實質修復。

貝殼研究院也認為，房貸利率下降結合新一輪的降首付、認房不認貸、減稅、補貼等住房政策，將全面降低購房成本，有助于提振市場預期，促進住房需求釋放，為市場修復注入動力。

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