深度研究丨產(chǎn)業(yè)園區(qū)：火爆輕資產(chǎn)市場(chǎng)背后的冷思考

市場(chǎng)克而瑞產(chǎn)城 2023-08-28 10:56:37 來源：丁祖昱評(píng)樓市

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當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已進(jìn)入存量時(shí)代，地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率不斷下滑，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式難以為繼，園區(qū)企業(yè)必須在存量基礎(chǔ)上深挖利潤(rùn)，越來越多的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)。

在政策引導(dǎo)和支持下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)似乎成為企業(yè)的第二賽道和業(yè)務(wù)增長(zhǎng)曲線。

但是，如果想在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上賺大錢，除了運(yùn)營(yíng)能力，還有很多成功必備要素。

因經(jīng)濟(jì)下行、疫情防控、投資不振、存量暴增等多種因素疊加，近幾年園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)異?；鸨?，導(dǎo)致原本被重資產(chǎn)開發(fā)公司瞧不上的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，反而陡然成為“紅海中的紅海”，

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近2/3的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商拓展了輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

之所以進(jìn)入輕資產(chǎn)賽道，從企業(yè)內(nèi)部而言，尋找業(yè)績(jī)第二增長(zhǎng)極，解決因重資產(chǎn)業(yè)務(wù)量不足，造成配套的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建造、招商等 “產(chǎn)能過?！眴栴}，需要找到協(xié)同重資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的新路徑。

從外部發(fā)展環(huán)境看，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率和杠桿率持續(xù)降低，拓展難度加大，增長(zhǎng)空間受限，而另一方面園區(qū)存量資產(chǎn)盤活需求持續(xù)增加，園區(qū)項(xiàng)目“委托運(yùn)營(yíng)管理”的市場(chǎng)需求增大。

根據(jù)合作模式不同，園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)可以分為四類，核心都是招商運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的資源、能力和項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

但是目前，市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“小散”態(tài)勢(shì)，六成企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理面積不足100萬方，且行業(yè)亂象紛繁、撥云詭譎。

輕資產(chǎn)服務(wù)是利用企業(yè)在園區(qū)項(xiàng)目上形成的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建造、招商、運(yùn)營(yíng)等服務(wù)能力，連同操作經(jīng)驗(yàn)和品牌影響力等無形資產(chǎn)，通過委托合作，提供專業(yè)服務(wù)并獲得相應(yīng)收益的業(yè)務(wù)模式。

除了招商運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的資源、能力和項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，幫助園區(qū)構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)生態(tài)社區(qū)”，推動(dòng)企業(yè)之間發(fā)生“化學(xué)反應(yīng)”，加速誕生新技術(shù)、新產(chǎn)品、新模式成為發(fā)展趨勢(shì)。因此，全流程、主題化已逐漸成為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的主流模式。

模式代表1：央企背景的全生命周期服務(wù)商

以中電光谷為例，自2015年央企中國(guó)電子入主并成為了最大股東后，央企背書為中電光谷發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來多重光環(huán)。政府信任度上有天然優(yōu)勢(shì)，更容易獲得政府背景園區(qū)項(xiàng)目的拓展機(jī)會(huì)，也更容易獲得政府在政策、資源上的幫扶和支持。

業(yè)務(wù)模式上，中電光谷提供以咨詢服務(wù)引領(lǐng)、智能化技術(shù)與數(shù)字化解決方案為支撐、綜合運(yùn)營(yíng)體系為依托的產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期「P+EPC+O」服務(wù)。同時(shí)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)的7大核心模塊全部設(shè)有獨(dú)立子公司，提供該領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)。完整的運(yùn)營(yíng)模塊幫助提升輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)綜合收益，并形成差異化標(biāo)簽。

業(yè)務(wù)拓展策略方面，中電光谷主要通過品牌包裝和方法論輸出樹立中電光谷行業(yè)專家和領(lǐng)導(dǎo)者形象，實(shí)際拓展時(shí)模式靈活多樣，以促成合作為最大原則。

在業(yè)務(wù)盈利方面，園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)已成為中電光谷業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最重要的推動(dòng)力，2022年占總營(yíng)收51%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率為32.72%。

其中，設(shè)計(jì)與建造服務(wù)營(yíng)收占比最高，增速最快，貢獻(xiàn)度逐年增高。

但是，利潤(rùn)不增反降，表明其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)能力不及重資產(chǎn)業(yè)務(wù)。可以看出，中電光谷在EPC階段的盈利點(diǎn)收入規(guī)模最大，“O”階段具備長(zhǎng)尾效應(yīng)，盈利點(diǎn)的數(shù)量最多。

模式代表2：重資產(chǎn)模式向輕重結(jié)合方向轉(zhuǎn)型

聯(lián)東集團(tuán)是重資產(chǎn)模式向輕重結(jié)合方向轉(zhuǎn)型的典型企業(yè)。在重資產(chǎn)擴(kuò)張期，輕資產(chǎn)服務(wù)并不受重視。

2020年前后，受政策和市場(chǎng)轉(zhuǎn)變影響，“被迫”走向輕重結(jié)合道路，園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)上升為集團(tuán)戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)，用重資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模優(yōu)勢(shì)推動(dòng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

業(yè)務(wù)模式上，聯(lián)東U谷基于20 多年重資產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，提供產(chǎn)業(yè)園區(qū)全周期解決方案。其中，策劃定位、園區(qū)設(shè)計(jì)、招商服務(wù)是其優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域。

業(yè)務(wù)拓展策略方面，聯(lián)東U谷通過強(qiáng)調(diào)實(shí)體背景和發(fā)布新品牌，擺脫過往“物業(yè)銷售思維”和“低端產(chǎn)業(yè)”的不利標(biāo)簽；同時(shí)，以招投一體和規(guī)模實(shí)力強(qiáng)化項(xiàng)目的可落地性，發(fā)布“粵浦科技”新產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌，擺脫原有重資產(chǎn)開發(fā)帶來的“產(chǎn)業(yè)低端”印象。

行業(yè)領(lǐng)先的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來規(guī)模優(yōu)勢(shì)和標(biāo)準(zhǔn)化體系優(yōu)勢(shì)，由此衍生出信息和資源優(yōu)勢(shì)、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)、企業(yè)需求優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部需求優(yōu)勢(shì)、速度優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)、效果優(yōu)勢(shì)等。因此，在業(yè)務(wù)盈利方面，聯(lián)東的業(yè)務(wù)增速迅猛，資源積累與平臺(tái)搭建已初具規(guī)模，雖與重資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模仍有一定差距，但具有強(qiáng)大的未來發(fā)展空間。

模式代表3：國(guó)資背景的垂直產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商

蘇州園區(qū)科技成立于2000 年，是蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)直屬國(guó)有企業(yè)，成立目的即為搭建蘇州人工智能、軟件信息等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，通過園區(qū)孵化、加速產(chǎn)業(yè)落地，推動(dòng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，形成蘇州產(chǎn)業(yè)新高地。

業(yè)務(wù)模式上，蘇州園區(qū)科技以技術(shù)創(chuàng)新為核心，形成“產(chǎn)-學(xué)-研-用-投-融”為一體的全球化產(chǎn)業(yè)服務(wù)生態(tài)，建立四大創(chuàng)新中心、跨境投資平臺(tái)、公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)及合作科研院所等平臺(tái)。

此外，多維度、多層級(jí)、僅針對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)的招商政策和各級(jí)人才政策，為引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)打下了良好基礎(chǔ)。聚焦產(chǎn)業(yè)，形成多條完善的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)共性需求凸顯，為專業(yè)化技術(shù)服務(wù)積蓄足夠的需求規(guī)?；鶖?shù)，讓大規(guī)模的配套投入（數(shù)據(jù)中心、超算中心等）更加“有的放矢”。由此，蘇州園區(qū)科技可以說是政府意志下，園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育孵化的典范。

模式代表4：依靠專家資源形成技術(shù)服務(wù)特色

西虹橋?qū)Ш剿\(yùn)營(yíng)的中國(guó)北斗產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新西虹橋基地是目前上海最為重要的北斗產(chǎn)業(yè)集聚地和孵化中心，其輕資產(chǎn)服務(wù)以技術(shù)服務(wù)為特色，打造有深厚專業(yè)背景的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，形成“院+園”雙輪驅(qū)動(dòng)的輕資產(chǎn)服務(wù)模式，形成創(chuàng)始人學(xué)術(shù)影響力帶動(dòng)下的技術(shù)專家資源壁壘。

在業(yè)務(wù)模式上，西虹橋?qū)Ш揭员倍肺骱鐦蚧貫槠脚_(tái)，構(gòu)建以“產(chǎn)業(yè)服務(wù)-金融服務(wù)-技術(shù)配套”為核心，整合外部關(guān)聯(lián)資源的北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)技術(shù)孵化閉環(huán)，并推動(dòng)孵化技術(shù)的成果轉(zhuǎn)化和應(yīng)用。

業(yè)務(wù)拓展策略上，西虹橋?qū)Ш讲捎谩霸?園”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，成立創(chuàng)新型研究院和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，構(gòu)建以“北斗+”研發(fā)生產(chǎn)為核心，以產(chǎn)業(yè)平臺(tái)服務(wù)為引領(lǐng)的現(xiàn)代全生命周期產(chǎn)業(yè)社區(qū)。其業(yè)務(wù)年?duì)I收主要來源于北斗產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新西虹橋基地項(xiàng)目的租金收入，產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入占總營(yíng)收比重已經(jīng)達(dá)到25% ，可以說是依靠專家資源形成技術(shù)服務(wù)特色的成功案例。

當(dāng)前，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)是不是一門好生意仍值得商榷，爭(zhēng)著涌入這個(gè)賽道的企業(yè)也必須意識(shí)到，園區(qū)輕資產(chǎn)是一項(xiàng)難做的業(yè)務(wù)。

但如果考慮好了要做輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，從業(yè)務(wù)定位、組織機(jī)制、盈利模式和發(fā)展路徑這幾個(gè)方面都需要提前想清楚。

產(chǎn)業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)服務(wù)是兌現(xiàn)園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)承諾的核心，將重心放在企業(yè)服務(wù)體系打磨和特色產(chǎn)業(yè)服務(wù)打造上，錘煉服務(wù)能力和積累服務(wù)資源同等重要，當(dāng)服務(wù)能力出現(xiàn)溢出，再大力拓展園區(qū)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

同時(shí)，在城市業(yè)務(wù)拓展時(shí)，新進(jìn)入城市建議可以“以輕帶重”，園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)試錯(cuò)成本低，對(duì)于新進(jìn)城市可以嘗試通過輕資產(chǎn)服務(wù)摸清城市特性和產(chǎn)業(yè)落地可行性，為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展打好基礎(chǔ)；已有重資產(chǎn)項(xiàng)目的城市，可以“以重帶輕”，借助口碑、人脈和影響力，推動(dòng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展，增加服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量，實(shí)現(xiàn)城市深耕。

沒有成功的模式，只有成功的項(xiàng)目，每家企業(yè)、每個(gè)園區(qū)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的成功有時(shí)也是講究天時(shí)地利人和的。

于企業(yè)而言，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開展核心在于三大競(jìng)爭(zhēng)能力。品牌背書能力，是否具有足夠的市場(chǎng)影響力與標(biāo)桿項(xiàng)目打動(dòng)資方；管理能力，從前期策劃到項(xiàng)目落地運(yùn)營(yíng)的過程中，對(duì)于成本、時(shí)間、人員、流程的持續(xù)管理；經(jīng)驗(yàn)體系能力，圍繞城市政治、決策機(jī)制、全過程產(chǎn)業(yè)組織等環(huán)節(jié)，建立強(qiáng)大的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)體系，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。

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