日前，戴德梁行發(fā)布了一則聯(lián)合獨(dú)家代理上海市中心某商辦物業(yè)的消息。消息顯示，位于上海長(zhǎng)寧區(qū)延安西路的嘉寧國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓部分正在整售。該標(biāo)的所在綜合體集辦公、酒店、商業(yè)及高端公寓等多功能為一體?？墒勖娣e約3.12萬(wàn)平方米，地上31層、地下2層。

據(jù)其他市場(chǎng)消息人士透露，目前該項(xiàng)目均價(jià)4萬(wàn)元左右/平方米，由此推算總價(jià)不超過(guò)13億。而該項(xiàng)目此前的市場(chǎng)報(bào)價(jià)大約近6.2萬(wàn)元/平方米，當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)于打6.5折。

(相關(guān)資料圖)

這一幕令經(jīng)歷過(guò)2008年全球金融危機(jī)的業(yè)內(nèi)人士感受到幾分熟悉。2009年3月，陸家嘴（600663.SH）公告聯(lián)合子公司上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司，以17.6億元（約2.5億美元）從韓國(guó)株式會(huì)社POSCO建設(shè)手中收購(gòu)浦項(xiàng)大廈全部股權(quán)。浦項(xiàng)大廈彼時(shí)的成交價(jià)比最初市場(chǎng)報(bào)價(jià)下調(diào)約40%。

上海商業(yè)地產(chǎn)沉浮

持有人投資回報(bào)率面臨下調(diào)時(shí)，市場(chǎng)可能就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的波動(dòng)。

回顧陸家嘴集團(tuán)收購(gòu)浦項(xiàng)大廈案，當(dāng)時(shí)是2009年上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)首單大宗交易，同時(shí)打破2008年9月以來(lái)上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)大宗交易的沉寂。當(dāng)下的上海大宗交易市場(chǎng)，還在探底。據(jù)戴德梁行2023年二季度報(bào)告顯示，4-6月，上海共有5個(gè)新甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，帶出28.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)量，但凈吸納量只有3.09萬(wàn)平方米。持續(xù)供應(yīng)增加需求卻下滑的結(jié)果，就是甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率攀升，租金承壓。

仲量聯(lián)行二季度報(bào)告也顯示，二季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)激增，空置率較高的項(xiàng)目和板塊租金下行壓力加劇，整體租金延續(xù)下行趨勢(shì)。

作為中央商務(wù)區(qū)之一，長(zhǎng)寧區(qū)就有兩個(gè)新項(xiàng)目共計(jì)10.4萬(wàn)平方米竣工入市，中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至11.9%。前述嘉寧國(guó)際廣場(chǎng)正好位于長(zhǎng)寧區(qū)。

與此同時(shí)，非中央商務(wù)區(qū)的新增供應(yīng)量則更多，接近6.33萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比上升3.6個(gè)百分點(diǎn)至27.7%。

新增甲級(jí)寫(xiě)字樓的業(yè)主不得不調(diào)整心態(tài)，以價(jià)換租約，整體租金延續(xù)下行趨勢(shì)。

時(shí)隔15年，相比2008年金融危機(jī)，外資打折賣(mài)樓重現(xiàn)上海灘。但時(shí)代背景已然發(fā)生巨變。戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)分析認(rèn)為，全球在2008年和去年都經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)下行，兩個(gè)周期有相似的地方，也不盡然相同。除了對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)看不清楚外，境外資金利率成本高企也是主要原因。他指出，外資投資進(jìn)出本身具有多元性，與2008年大宗交易情況接近的是，“最近出現(xiàn)的折扣的四個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是偶發(fā)的概率比較高，投資可以抓住這一波機(jī)會(huì)”。

目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)估值進(jìn)入下行周期。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，內(nèi)外資占比從半年時(shí)間總結(jié)看，內(nèi)資占比處在過(guò)去四年平均值80%左右水平，反映出內(nèi)資在買(mǎi)家中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。

更多數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，上海大宗交易市場(chǎng)回暖明顯，共成交27宗、共計(jì)241.6億元，業(yè)內(nèi)認(rèn)為上海大宗交易市場(chǎng)需求正在逐步釋放。但剔除個(gè)別案例，2023年上半年，與歷史五年同期相比還處在中等水平。

根據(jù)二季度的大宗交易成交案例分析，自用型買(mǎi)家以41%的占比占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，相較2022年度上漲了6個(gè)百分點(diǎn)，其中又以能源、國(guó)企、消費(fèi)類(lèi)買(mǎi)家為甚，三者撐起了自用型買(mǎi)家半數(shù)份額的成交。

供應(yīng)量高企，是上海這一波商辦物業(yè)租金下跌、去化放緩的主要原因。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，目前上海商辦市場(chǎng)庫(kù)存超過(guò)2000萬(wàn)平方米，去化周期超過(guò)10年。加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，過(guò)往能承受高租金的產(chǎn)業(yè)陸續(xù)萎縮，以及全球經(jīng)濟(jì)下行壓力，租賃需求的下跌趨勢(shì)顯而易見(jiàn)。

在不少業(yè)內(nèi)人士眼里，上海商辦市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題自2022年暴露至今仍然無(wú)解。與此同時(shí)，以金色中環(huán)、五大新城引領(lǐng)的城市開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致房企依然會(huì)持續(xù)入場(chǎng)開(kāi)發(fā)商辦項(xiàng)目。這也難怪外資近期開(kāi)始扭轉(zhuǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓這一類(lèi)目的投資預(yù)判。

抄底良機(jī)？

據(jù)盧強(qiáng)透露，目前有意洽購(gòu)嘉寧國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓部分的買(mǎi)家大致可分為三類(lèi)：自用型買(mǎi)家、內(nèi)資基金包含境內(nèi)募資的外資基金，險(xiǎn)資。值得關(guān)注的是，在這份意向名單里，國(guó)企貫穿于內(nèi)資基金與自用買(mǎi)家兩類(lèi)名單里。

另?yè)?jù)其他消息人士稱，實(shí)際上嘉寧國(guó)際廣場(chǎng)只不過(guò)是近期上海外資出售的四個(gè)重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一。這一波外資出售的四個(gè)項(xiàng)目，叫價(jià)均為此前市場(chǎng)價(jià)的6.5-7折。該知情人士透露，嘉寧國(guó)際廣場(chǎng)由美國(guó)某著名的私募股權(quán)基金持有，該基金也是最早進(jìn)入中國(guó)的外資基金之一。在這一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期里，外資投資基金的投資結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。以持有嘉寧國(guó)際廣場(chǎng)的外資基金為例，據(jù)這只基金近日公布的二季度財(cái)務(wù)報(bào)告，利潤(rùn)數(shù)據(jù)顯示其面臨著重新定位的挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，該只基金第二季度可分配利潤(rùn)同比下降超過(guò)25%。利潤(rùn)下滑的主要原因在于該基金所在公司投資的基金退出情況和新交易速度都在放緩。

梳理公開(kāi)信息不難發(fā)現(xiàn)，外資基金僅僅是選擇部分撤離上海商辦寫(xiě)字樓市場(chǎng)。前述基金拋售嘉寧國(guó)際廣場(chǎng)，也僅僅是其投資結(jié)構(gòu)資金騰挪的一部分。比如它在出售某餐飲行業(yè)巨頭股權(quán)的同時(shí)，又大手筆投資家居、大健康等行業(yè)。

“誠(chéng)如2008年陸家嘴集團(tuán)成功抓住機(jī)會(huì)從浦項(xiàng)集團(tuán)手中收購(gòu)浦項(xiàng)大廈一樣，這個(gè)是典型的內(nèi)資抄外資底的案例。”盧強(qiáng)說(shuō)。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，這一次經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)的后續(xù)市場(chǎng)發(fā)展，并無(wú)太多歷史參照。

時(shí)代環(huán)境在變幻，很多案例初看是相似的，其實(shí)蘊(yùn)含著完全不同的寓意。復(fù)雜的政經(jīng)和國(guó)際環(huán)境外，商業(yè)資產(chǎn)的估值曲線并非同適用一個(gè)模型。

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