8月24日，內(nèi)房股集體反彈，碧桂園（02007.HK）以10%幅度領(lǐng)漲，這也是其8月以來(lái)股價(jià)首次大幅度反彈。

從畢馬威盡職調(diào)查、佛山工作組進(jìn)駐，到美元票據(jù)付息事件，再到虧算與自救公告、管理層致歉，以及后續(xù)的11只境內(nèi)債停牌等……

二十多天時(shí)間，圍繞碧桂園的諸多消息與傳聞，致使其股債多次下跌。據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從8月1日至8月24日，碧桂園股價(jià)下跌51%，股價(jià)從1.58港元跌至0.77港元。

(資料圖片僅供參考)

有人認(rèn)為碧桂園利空已經(jīng)出盡，有人認(rèn)為才剛剛開(kāi)始。但資本市場(chǎng)上不乏力挺碧桂園的身影，摩根大通于8月14日增持期1.71億股，涉資1.44億港元，持好倉(cāng)比例由4.42%上升至5.04%。

業(yè)內(nèi)很多人說(shuō)，楊惠妍接掌碧桂園遇的時(shí)機(jī)不太好。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)這一輪深度調(diào)整下，很多地產(chǎn)二代接班人面臨壓力，典型如世茂許世壇、藍(lán)光楊武正；當(dāng)然，也有不少二代從企業(yè)抽身，如佳兆業(yè)郭氏姐妹、禹洲集團(tuán)林禹芳等。

但更多的是，地產(chǎn)二代堅(jiān)守的身影，或與父輩一起如楊氏父女，或獨(dú)自支撐如新城王曉松。

正如萬(wàn)科創(chuàng)始人王石所說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)面對(duì)挑戰(zhàn)，尤其大房地產(chǎn)公司面對(duì)的挑戰(zhàn)更大。碧桂園轉(zhuǎn)型有兩個(gè)方向：一是農(nóng)業(yè)，二是機(jī)器人的房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)化，轉(zhuǎn)型當(dāng)中出現(xiàn)資金緊張，這是免不了的，相信老楊會(huì)積極面對(duì)困難。

對(duì)于碧桂園而言，自宣布虧算與遭遇階段性流動(dòng)壓力之時(shí)，其工作重心已轉(zhuǎn)向自救，在行業(yè)融資難的基本面下，結(jié)合外部環(huán)境與其自身布局來(lái)看，目前面臨三個(gè)挑戰(zhàn)。?

63%土儲(chǔ)位于三四線，去化周期變長(zhǎng)

截至2022年底，碧桂園手握權(quán)益可售資源約9555億元，潛在權(quán)益可售貨值約2528億元，合計(jì)約1.2萬(wàn)億元，其中75%位于長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等五大都市圈。

對(duì)于這些可售資源的城市能級(jí)分布，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜曾有過(guò)分析，目前的9555億土儲(chǔ)，按照目標(biāo)市場(chǎng)劃分是6：4的比例，4成是面向一線和二線市場(chǎng)，接近6成是面向三四線市場(chǎng)。

“大概37%是一二線，63%是三四線?！背坦忪现赋?。

雖然碧桂園從去年開(kāi)始調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，向一二線和三四線各占50%逐步調(diào)整，今年重啟拿地以來(lái)，已經(jīng)在向確定性市場(chǎng)調(diào)倉(cāng)，先后在杭州、東莞、太原、佛山等地獲取土地，但是三四線基數(shù)太高，調(diào)倉(cāng)一時(shí)很難見(jiàn)效，這也勢(shì)必會(huì)影響其去化回款。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至今年6月末，一線和二線城市新房商品房去化周期已上升至18個(gè)月警戒線；而三四線城市已達(dá)到24個(gè)月，同比增長(zhǎng)97%。

其認(rèn)為，全國(guó)商品房的廣義及狹義庫(kù)存量再次進(jìn)入上行周期，尤其是三四線城市去化，壓力當(dāng)前最大，去化周期增至2年，顯著超過(guò)平均值。

過(guò)去十幾年，碧桂園作為城鎮(zhèn)化的身體力行者，不斷持續(xù)深耕城鎮(zhèn)，布局版圖從一二線延伸至三四五六線城市，迅速成長(zhǎng)為龍頭房企，甚至被稱為“宇宙房企”，2020年權(quán)益銷售額首破5707億元，更是創(chuàng)下歷史新高。

但隨著中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率突破65%，城鎮(zhèn)化率提升幅度開(kāi)始放緩，再疊加地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)期、銷售長(zhǎng)期低迷，三四線城市去化顯著慢于高能級(jí)城市，重倉(cāng)三四線的碧桂園壓力倍增，權(quán)益銷售額連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降，今年前7月權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%。

產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，隔離風(fēng)險(xiǎn)與助力

自碧桂園宣布遭遇流動(dòng)性壓力后，短短十幾天，多家公司被問(wèn)是否會(huì)受到波及，據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，近50家上市公司被投資者問(wèn)詢與碧桂園的業(yè)務(wù)往來(lái)，涉及上下游產(chǎn)業(yè)鏈如設(shè)計(jì)公司、家電供應(yīng)商、精裝公司、建筑材料供應(yīng)商，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方。

由此，甚至在投資者互動(dòng)平臺(tái)引起一波回應(yīng)熱潮，如工程咨詢服務(wù)公司“中國(guó)海誠(chéng)”指出，與碧桂園的合作項(xiàng)目主要為監(jiān)理業(yè)務(wù)，合同金額較小對(duì)業(yè)績(jī)影響也較??；森鷹窗業(yè)回應(yīng)稱，正在履行的合同中無(wú)碧桂園相關(guān)項(xiàng)目，也不存在碧桂園相關(guān)項(xiàng)目的應(yīng)收賬款。

帝歐家居從去年初開(kāi)始就采取了強(qiáng)有力的措施，通過(guò)收取現(xiàn)金的方式大幅降低了應(yīng)收款；目前又通過(guò)工抵優(yōu)質(zhì)房源加現(xiàn)款現(xiàn)貨等措施，達(dá)到進(jìn)一步快速降低應(yīng)收賬款同時(shí)又能保持繼續(xù)供貨的目的，其認(rèn)為目前局勢(shì)總體可控。

惠達(dá)衛(wèi)浴近幾年與碧桂園存在業(yè)務(wù)來(lái)往，現(xiàn)已成立專門應(yīng)收賬款管理小組；亞士創(chuàng)能在此之前，已停止向碧桂園直接供貨業(yè)務(wù)；中天精裝與碧桂園合作非常少，應(yīng)收余額只有質(zhì)保金幾十萬(wàn)……

升輝科技表示，若碧桂園階段性流動(dòng)壓力問(wèn)題持續(xù)，我司應(yīng)收款項(xiàng)可能存在無(wú)法全額兌付的風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)?dǎo)致公司發(fā)生應(yīng)收賬款壞賬損失、利潤(rùn)下滑及業(yè)務(wù)收縮等風(fēng)險(xiǎn)。后續(xù)將積極采取進(jìn)一步的措施，包括但不限于通過(guò)以工抵房、法律訴訟等途徑維護(hù)合法權(quán)益。

甚至同為開(kāi)發(fā)商的濱江集團(tuán)，也被投資人問(wèn)及。濱江回應(yīng)稱，2023年年初已完成對(duì)溫州濱江壹號(hào)項(xiàng)目50%股權(quán)收購(gòu)，這部分股權(quán)此前由碧桂園持有，目前這一項(xiàng)目已交付。除已交付項(xiàng)目外，濱江僅剩余1個(gè)在杭州與碧桂園合作項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目正常建設(shè)中。

上一個(gè)引發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)鏈諸多企業(yè)發(fā)聲的，還是恒大暴雷后，但恒大事件也給予了這些企業(yè)足夠多的警醒，使得他們規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)增強(qiáng)，如蒙娜麗莎，自部分房企資金流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題以來(lái)，通過(guò)成立專門小組加強(qiáng)對(duì)工程業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，主動(dòng)收縮部分風(fēng)險(xiǎn)較大房地產(chǎn)項(xiàng)目訂單。

雖然作出回應(yīng)的大多數(shù)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，或與碧桂園業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)低，或無(wú)大額債權(quán)和應(yīng)收款，但他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的隔離，如同一片片雪花，飄落在了碧桂園身上，每一片重量雖輕，但難抵?jǐn)?shù)量之多。

站在供應(yīng)商或合作方的角度，隔離風(fēng)險(xiǎn)無(wú)可厚非；但從給碧桂園來(lái)看，卻是壓力驟增。但如果是如濱江集團(tuán)一樣，通過(guò)并購(gòu)合作項(xiàng)目股權(quán)的方式隔離風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于當(dāng)下的碧桂園而言，無(wú)疑是一種助力。

未來(lái)一年半，保交付80萬(wàn)套房

保交樓是信心之源，既關(guān)乎民生，也是房企立足自救的關(guān)鍵。

作為行業(yè)內(nèi)的“保交付”大戶，碧桂園深知這一點(diǎn)，在去年已交付70萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，今年還要繼續(xù)交付70萬(wàn)套。 今年上半年，其已完成27.8萬(wàn)套的交付任務(wù)，下半年還要交付40多萬(wàn)套房，明年還有約40萬(wàn)套待交付。

面對(duì)80萬(wàn)套房子的巨大交付量，資金層面的壓力可想而知。本應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債票息尚未支付，雖有30天的寬限期，也能透出其當(dāng)下的處境。

近期，一位碧桂園內(nèi)部人士透露：“目前，賬戶上的資金剛好能基本保障交樓，而前期結(jié)算款的支付可能還要靠后市銷售?！?/p>

“資金有限，不能隨意兌付，比如部分債權(quán)人、供應(yīng)商謀求個(gè)別優(yōu)先清償，那會(huì)損害其他方的利益，很可能導(dǎo)致房子走向爛尾?！鄙鲜鋈耸繌?qiáng)調(diào)，想保交樓，資金管理不能亂。

賬面資金雖能覆蓋保交樓，但從其話語(yǔ)中能感知到緊湊。

這也意味著，碧桂園采用的全面預(yù)算管理將更為嚴(yán)苛，去年其通過(guò)“開(kāi)源節(jié)流”，包括加快銷售回款率、慢流速資產(chǎn)以價(jià)換量、啟動(dòng)與39家合作方的項(xiàng)目分家等措施，到2022年年底，現(xiàn)金余額達(dá)到1476億元。

彼時(shí)莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上還稱，在經(jīng)營(yíng)管理上開(kāi)展了一系列動(dòng)作之后，現(xiàn)金短債比維持在1.6倍左右，現(xiàn)金余額可充分覆蓋連內(nèi)到期的債務(wù)，短期償債無(wú)憂。

但半年過(guò)后，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，致使房企銷售業(yè)績(jī)進(jìn)一步縮窄，碧桂園將這些有限的現(xiàn)金，將全部用于保交樓，到期債務(wù)的兌付開(kāi)始面臨不確定性。

8月12日，碧桂園地產(chǎn)公告稱，因近期擬就公司債券兌付安排事項(xiàng)召開(kāi)債券持有人會(huì)議，旗下11只境內(nèi)債券停牌，復(fù)牌時(shí)間另行確定。

11只債券包括“16騰越02”、“19碧地03”、“20碧地03”、“20碧地04”、“21碧地01”、“21碧地02”、“21碧地03”、“21碧地04”、“22碧地02”和“22碧地03”以及一只未公開(kāi)發(fā)行的私募債，總額超過(guò)160億元。

業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)，碧桂園要進(jìn)行債務(wù)重組，近期有望啟動(dòng)相關(guān)程序，已聘請(qǐng)中金為財(cái)務(wù)顧問(wèn)，主導(dǎo)重整事宜。

自救邁出關(guān)鍵一步，開(kāi)啟債務(wù)重組

碧桂園管理層也進(jìn)行了反思，認(rèn)為自身對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期雖有預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能洞見(jiàn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過(guò)大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力。

對(duì)于2023年上半年出現(xiàn)的較大虧損，以及當(dāng)前正承受階段性的流動(dòng)壓力，楊惠妍和莫斌甚至攜管理層致歉，稱不管有多少理由，是自己做得不夠好，將變壓力為動(dòng)力、化危機(jī)為生機(jī)。

對(duì)于扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局，碧桂園制定了“四大自救措施”，一是全力以赴保交付，二是積極化解階段性流動(dòng)壓力，三是保障經(jīng)營(yíng)有序開(kāi)展，四是加強(qiáng)特殊時(shí)期的組織領(lǐng)導(dǎo)。

截至2022年底，碧桂園的總資產(chǎn)為1.74萬(wàn)億元，總負(fù)債1.43萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)約3095.73億元，手中仍有1.2萬(wàn)億元的可售資源，這也被其視為自救的核心支撐所在。

其在公告中指出，接下來(lái)其將通過(guò)做好銷售，維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并努力盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)，同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管控，進(jìn)一步精簡(jiǎn)組織、減少行政管理費(fèi)用開(kāi)支，改善經(jīng)營(yíng)效益，更好保障供應(yīng)商、合作方等各利益相關(guān)方的權(quán)益。

碧桂園強(qiáng)調(diào)，有信心通過(guò)相關(guān)債務(wù)安排保障自身的可持續(xù)發(fā)展并完成保交樓的任務(wù)。

目前，其首支境內(nèi)債的展期方案已經(jīng)確定，將對(duì)發(fā)行的“16碧園05”本金展期三年，首付6%（到期后的第1、2、3個(gè)月分別支付2%的本金），第12個(gè)月支付10%的本金；第24個(gè)月支付15%的本金、30個(gè)月支付25%本金、第36個(gè)月支付剩余44%的本金。

這是一只發(fā)行規(guī)模58.3億元的債券，當(dāng)前債券余額為39.04億元。為了增加債券投資者信心，碧桂園為這只展期的債券提供了增信措施，增加福建龍巖，山東煙臺(tái)，江蘇沭陽(yáng)、淮安、興化等地的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押。

首支境內(nèi)債的展期方案的出驢，也被業(yè)內(nèi)視為碧桂園開(kāi)啟債務(wù)重組序幕，走出了自救頗為關(guān)鍵的一步。據(jù)了解，其將于8月23日至25日召開(kāi)債權(quán)人線上會(huì)議。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，碧桂園為示范性房企之一，擁有較好基本面，凈資產(chǎn)足以覆蓋現(xiàn)有債務(wù)，且在“保信用”的路徑上已經(jīng)努力了那么久，如今即便流動(dòng)性短暫吃緊，預(yù)計(jì)也會(huì)更容易獲得債權(quán)人的諒解。

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