首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，延長(zhǎng)稅收優(yōu)惠，機(jī)構(gòu)解讀多項(xiàng)利好落地

8月以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息不斷。8月25日，市場(chǎng)期待已久的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式發(fā)文，同一天，多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策明確。

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機(jī)構(gòu)指出，多部委接連釋放政策利好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了信心，有助于穩(wěn)定各方預(yù)期。相較于以往，明確推進(jìn)首套住房不認(rèn)貸、延長(zhǎng)1年內(nèi)換房退稅優(yōu)惠，為各地政策執(zhí)行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動(dòng)市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)恢復(fù)。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”正式發(fā)文，納入“一城一策”工具箱

8月25日，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策終于迎來(lái)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。據(jù)新華社8月25日?qǐng)?bào)道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。另外，《通知》提出，此項(xiàng)政策作為政策工具，將納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策

同日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策

此外，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》明確，對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為公租房，免征契稅、印花稅。對(duì)公租房免征房產(chǎn)稅。

多地政策密集跟進(jìn)

8月3日，鄭州成為二線城市中率先表態(tài)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。鄭州印發(fā)通知稱，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。購(gòu)買(mǎi)改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行鄭政辦〔2017〕58號(hào)文“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日（含）之后購(gòu)買(mǎi)的住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。

8月4日，南京給出8條政策，涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置、建立“安置房源超市”、優(yōu)化車(chē)位車(chē)庫(kù)銷售審批手續(xù)、提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率等。

8月21日，重慶市召開(kāi)推動(dòng)城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展工作專題會(huì)議，重慶市委副書(shū)記、市長(zhǎng)胡衡華強(qiáng)調(diào)，要著力解決政策問(wèn)題，研究落實(shí)好有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，相關(guān)政策能出盡出、應(yīng)出早出。

8月24日，山西省政府新聞辦舉行發(fā)布會(huì)，引導(dǎo)商業(yè)銀行將首套房、二套房貸款的加權(quán)平均利率降至4.03%和4.86%，將太原市首套住房貸款最低首付比例從30%下調(diào)至20%；降低首套房公積金貸款利率，組織區(qū)域合作，通過(guò)業(yè)務(wù)統(tǒng)籌均衡使用公積金。

8月25日，浙江嘉興發(fā)布21條樓市新政，全面取消限購(gòu)限售。新政明確，支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。即自措施發(fā)布之日起，支持所有居民家庭的合理購(gòu)房需求，不再限制購(gòu)房套數(shù)；所有商品住房(含原限售房屋)不再限制轉(zhuǎn)讓。

機(jī)構(gòu)怎么看

中指研究院表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)于外地有過(guò)貸款記錄本地?zé)o房及賣(mài)一買(mǎi)一的置換需求來(lái)說(shuō)，首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也有望按首套執(zhí)行，此政策在降低家庭購(gòu)房門(mén)檻的同時(shí)，也降低了購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。此外，一年內(nèi)換房退個(gè)稅政策有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，更好地支持換房需求釋放。政策為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開(kāi)了空間，預(yù)計(jì)多數(shù)二線城市將較快跟進(jìn)落地。一線城市房屋總價(jià)高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進(jìn)執(zhí)行，預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較為明顯的帶動(dòng)。中央政策在8月底落地，若地方加快政策執(zhí)行速度，將有利于帶動(dòng)需求入市，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，鑒于一線城市目前對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的呼聲很高，預(yù)計(jì)一線城市在8月底至9月初會(huì)陸續(xù)出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，該政策對(duì)購(gòu)房成本的降低有非常直接的影響。例如，按照目前一些大城市的購(gòu)房政策，二套房首付比例超過(guò)了70%，若實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，名下無(wú)房，但是有過(guò)貸款記錄的購(gòu)房者首付比例將減半至35%。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的房子計(jì)算，其首付比例可以從350萬(wàn)減少為175萬(wàn)，減負(fù)非常明顯。

申萬(wàn)宏源證券指出，這是自政治局會(huì)議定調(diào)優(yōu)化地產(chǎn)政策、7月底住建部首提“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，具體政策細(xì)則落地，旨在穩(wěn)定當(dāng)期地產(chǎn)銷售，對(duì)沖遠(yuǎn)期地產(chǎn)投資更大的下行壓力。 未來(lái)地產(chǎn)調(diào)控政策在短期和中期需要有不同的側(cè)重，短期重點(diǎn)在于“松綁”，中期仍需推動(dòng)新一輪工業(yè)化釋放城鎮(zhèn)化空間、配合戶籍制度改革，扭轉(zhuǎn)人口流動(dòng)類剛需下行的趨勢(shì)，同時(shí)壯大中等收入群體規(guī)模，促進(jìn)改善型需求。

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