三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《通知》提出,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。專家認(rèn)為,“住房政策不再是一竿子插到底執(zhí)行?！贝舜握哒{(diào)整不僅有利于商品房需求端穩(wěn)定、居民端杠桿率穩(wěn)定,更有利于資產(chǎn)價(jià)格和金融秩序穩(wěn)定。

近日,住建部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

(資料圖片僅供參考)

住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房者能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠,有助于降低居民購(gòu)房成本,更好滿足剛性和改善性住房需求。

“市場(chǎng)期盼已久?！痹谝拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),隨著《通知》的發(fā)布,“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策將逐步落地,這成了今年三季度以來(lái)住房領(lǐng)域的一項(xiàng)重磅政策,對(duì)于后續(xù)尤其是“金九銀十”階段的購(gòu)房市場(chǎng),有提振信心的作用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,此次政策力度超出了預(yù)期,不僅有利于商品房需求端穩(wěn)定、居民端杠桿率穩(wěn)定,更有利于資產(chǎn)價(jià)格和金融秩序穩(wěn)定。

部分城市購(gòu)房者首付有望減半

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是指購(gòu)房時(shí),只看購(gòu)房者名下是否有房,不考慮其歷史貸款記錄。這一政策的實(shí)行,主要是針對(duì)當(dāng)下不少城市仍在執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,這導(dǎo)致有過(guò)貸款記錄的無(wú)房者無(wú)法享受首套房?jī)?yōu)惠政策。

《通知》明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí),家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的,不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“此次政策力度超出了預(yù)期?！崩钣罴谓忉?對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),即便在外地有在償?shù)陌唇屹J款,在本地購(gòu)房也算首套房,可享受首套房購(gòu)房政策。

“新市民、年輕人是購(gòu)房主力?！崩钣罴沃赋?在上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期,其中一些人在就業(yè)地城市買(mǎi)不起房,當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期走高,于是不少人轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊城市或老家所在城市購(gòu)置房產(chǎn),也申請(qǐng)了貸款。此后,雖然一些人購(gòu)買(mǎi)力提升,但在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情況下,他們想在就業(yè)地置業(yè)面臨著高首付的門(mén)檻。

嚴(yán)躍進(jìn)也觀察到,很多大城市的購(gòu)房者在其他城市或老家有過(guò)購(gòu)房貸款記錄,這些人在大城市購(gòu)置首套房時(shí)的購(gòu)房成本就比較高。

李宇嘉表示,還有一些人之前購(gòu)買(mǎi)了“老、破、小”等類型的住房,當(dāng)下他們的改善性住房需求不斷顯現(xiàn),也面臨著高額首付的困境。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策客觀上能夠快速降低購(gòu)房成本。當(dāng)前,一些大城市的二套房首付比例高達(dá)70%,首套房首付比例則為30%-35%,如果實(shí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策,符合條件的購(gòu)房者的首付比例可以大大降低,有利于其盡早實(shí)現(xiàn)從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的轉(zhuǎn)變。比如,新政實(shí)行后,有貸款記錄但無(wú)房產(chǎn)的購(gòu)房者要購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值500萬(wàn)元的房子,依據(jù)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策,其首付比例按首套房計(jì)算,就從70%降至35%,首付款就從350萬(wàn)元降到了175萬(wàn)元。

“對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這一政策的好處顯而易見(jiàn)?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示,“認(rèn)房不用認(rèn)貸”會(huì)使很多家庭獲得首套住房的首付款和房貸利率的優(yōu)惠,有效增加老百姓購(gòu)房能力,增加住房需求,從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次政策效應(yīng)是全面的,具有非常好的導(dǎo)向,尤其是一些購(gòu)房者購(gòu)房的約束減少了、包袱減輕了,購(gòu)房積極性自然會(huì)提高。

打響“認(rèn)房不用認(rèn)貸”第一槍

不久前,鄭州市已經(jīng)打響了新一輪落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的“第一槍”。8月3日晚,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局鄭州市稅務(wù)局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,其中提出,落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,更大程度滿足剛需和改善性住房需求。鄭州成為二線城市中率先表態(tài)落實(shí)這一政策的城市。

隨后,鄭州住房公積金管理中心推出了新政:自8月7日起降低公積金貸款的首付比例,在鄭州市區(qū)域內(nèi)使用公積金貸款(含組合貸款)購(gòu)買(mǎi)家庭首套或改善性住房時(shí),若購(gòu)買(mǎi)新建商品房,最低首付款比例為20%;即使是購(gòu)買(mǎi)存量商品房(二手房),最低首付款比例也僅有30%。

新政之下,鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)短期上漲行情。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,7月31日至8月6日,鄭州二手房成交1831套,環(huán)比上漲61.32%,之后兩周,鄭州市二手房成交量環(huán)比仍在上漲。

早在7月末,住建部就在召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào),要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì),大力支持剛性和改善性住房需求,進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善型住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展釋放出積極信號(hào),次日,A股開(kāi)盤(pán)后,房地產(chǎn)板塊上漲。

“當(dāng)前,資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最大瓶頸?！壁w秀池認(rèn)為,這場(chǎng)座談會(huì)提出的房地產(chǎn)調(diào)控政策的導(dǎo)向非常清楚,即通過(guò)金融手段和財(cái)稅政策支持居民購(gòu)買(mǎi)住房,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、商學(xué)院教授況偉大向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示,會(huì)議釋放出進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”政策,以及進(jìn)一步解決剛性和改善性需求問(wèn)題的信號(hào)。

隨后,北京、深圳、廣州、上海4個(gè)一線城市相繼表態(tài)。例如,7月30日,緊隨北京、深圳之后,廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局表示,將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施,大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求,促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一線城市的表態(tài)釋放出了積極信號(hào)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這說(shuō)明政策放松的預(yù)期越來(lái)越清晰、寬松信號(hào)越來(lái)越明朗,相關(guān)政策的出臺(tái)也將加速。

值得關(guān)注的是,住建部提出的這些政策裝入了各個(gè)城市“一城一策”的工具箱里,這些政策能達(dá)到怎樣的效果,具體還要看各個(gè)城市政策落地的情況。此次,三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《通知》也提出,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。李宇嘉說(shuō),“住房政策不再是一竿子插到底執(zhí)行?！?/p>

北上廣深的“動(dòng)作”更受關(guān)注

北上廣深等一線城市會(huì)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策嗎?這一點(diǎn)一直備受廣大購(gòu)房者關(guān)注。

一線城市購(gòu)房壓力大,購(gòu)房者對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的需求更為迫切,呼聲也更高。然而,這些大城市多在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,二套房首付比例高達(dá)70%,一些年輕人在改善住房需求時(shí)“望而卻步”。

事實(shí)上,當(dāng)前大城市的住房市場(chǎng)也面臨穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的壓力。8月27日,緯房研究院、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的8月上半月的住房數(shù)據(jù)顯示,一二線城市區(qū)縣房?jī)r(jià)以降為主。

“可以比較明確地認(rèn)為,‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’對(duì)一線城市的影響是最大的?！眹?yán)躍進(jìn)向記者表示,在一定程度上來(lái)說(shuō),“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策要釋放出更多潛力,就要從住房需求更旺盛的大城市入手,但這一政策如何在大城市落地很關(guān)鍵,“房住不炒”仍是主旋律,所以,需要更多細(xì)化的政策去支撐“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的實(shí)行。例如,可以考慮在北上廣深等大城市分區(qū)實(shí)行這一政策,在更好地解決年輕人住房問(wèn)題的同時(shí),也防止樓市“松綁”后出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)判,今年8月底至9月初,一線城市可能陸續(xù)出臺(tái)新的房貸政策。

李宇嘉認(rèn)為,北上廣深是否執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策,由城市自行決定,值得注意的是,地方要執(zhí)行這一政策,需要與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商。當(dāng)?shù)厝嗣胥y行執(zhí)行該政策時(shí),也會(huì)考慮到“因城施策”“一城一策”的情況,在評(píng)估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)的情況下,來(lái)判斷是否執(zhí)行這項(xiàng)政策。

“銀行目前房貸額度充足,房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！崩钣罴伪硎?去年四季度以來(lái),房貸余額連續(xù)下行,對(duì)于銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊。他預(yù)計(jì),各地銀行大概率愿意推進(jìn)此類政策,進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價(jià)格。

此外,趙秀池還說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)以及房?jī)r(jià)止跌是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程,并非一蹴而就,需要采取更多的系列政策,給予房地產(chǎn)市場(chǎng)更長(zhǎng)的時(shí)間,來(lái)提升市場(chǎng)預(yù)期和信心。

截至發(fā)稿前,北上廣深等一線城市還未有城市出臺(tái)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”相關(guān)政策。8月27日,一位北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中青報(bào)·中青網(wǎng)記者,“好多人都在等這個(gè)政策。”

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