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案例簡介

某投資公司于２００５年１０月向某銀行深圳分行借款人民幣２０００萬元，以其名下位于深圳市羅湖區(qū)的一處房產(chǎn)做抵押，雙方到深圳市國土部門辦理了抵押登記 手續(xù)。后因該投資公司到期后未還款，某銀行深圳分行向深圳市中級人民法院提起訴訟，經(jīng)審理，法院判決該投資公司限期償還２０００萬元貸款本息，如逾期不 還，某銀行深圳分行有權(quán)以抵押登記的房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。判決生效后，該投資公司未履行生效法律文書確定的義務(wù)，某銀行深圳 分行于２００７年１１月向法院申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，法院依法查封了該房產(chǎn)，并在房產(chǎn)現(xiàn)場張貼了拍賣公告，通知凡有租賃關(guān)系的租戶向法院進行申報登記。隨后案外人王某向法院申報其對該房產(chǎn)第二 層有租賃權(quán)，并向法院提交了租賃合同。經(jīng)法院查證，２００５年１２月，該投資公司將抵押房產(chǎn)的第二層出租給王某，雙方簽訂了租賃合同，并到相關(guān)登記部門做 了備案登記。２００８年４月，法院依法委托拍賣機構(gòu)將該房產(chǎn)公開拍賣，楊某以最高價拍得該房產(chǎn)，隨后其要求王某搬出該房產(chǎn)，王某以買賣不破租賃為由拒絕搬 出。２００８年５月，楊某向法院申請強制執(zhí)行。

辦案思路及心得

“買賣不破租賃”并非無條件適用本案主要涉及到合同法所確立的“買賣不破租賃”原則在強制執(zhí)行中的適用問題。我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。這就是通常所說的“買賣不破租賃”原則的法律依據(jù)。那么， 在民事強制執(zhí)行過程中尤其是強制拍賣中是否適用該原則，如何適用該原則呢？這需要正確認識強制拍賣與“買賣不破租賃”原則之間的關(guān)系。民事強制執(zhí)行是人民法院運用國家強制力，依法定條件和程序，對經(jīng)生效法律文書確認的當(dāng)事人的債權(quán)予以公力救濟而進行的司法活動。強制拍賣作為民事強制執(zhí)行 過程中的一種執(zhí)行措施，是法院以國家公權(quán)力介入當(dāng)事人之間的民商事糾紛，基于法律賦予的職權(quán)強行對抵押物予以處置從而實現(xiàn)生效法律文書所確定的債權(quán)的一種 措施。而《合同法》所規(guī)定的“買賣不破租賃”原則，則是當(dāng)事人之間的一種基于意思自治的民事行為，它與強制拍賣最大的不同就在于強制拍賣過程中并不能體現(xiàn) 拍賣標(biāo)的物原所有權(quán)人的意思表示。那么，《合同法》第二百二十九條所規(guī)定的“所有權(quán)變動”是否包含了因拍賣而發(fā)生的所有權(quán)變動呢？從所有權(quán)變動的原因來看，應(yīng)當(dāng)包含當(dāng)事人因合同等法律行為 引起的物權(quán)變動和因強制執(zhí)行、強制征用、法院判決、繼承、新建等行為引起的所有權(quán)變動。從條文的規(guī)定來看，并沒有限制適用所有權(quán)變動的種類，因此，不論何 種原因發(fā)生的所有權(quán)變動，都應(yīng)當(dāng)適用該條款。這也可以從《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款的規(guī)定中得到印證， 該條第二款規(guī)定，“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅……”也就是說，拍賣所引起的所有權(quán)變動，原則上不影響原租賃權(quán)及其他用益物權(quán) 的效力。但是，最高人民法院又在該條規(guī)定中規(guī)定了例外情形，即如果拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他 優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。這就是說，如果在拍賣財產(chǎn)上的租賃權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護，拍賣后該租賃權(quán)不因拍賣而消滅；相反，如果抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)設(shè)立在后，設(shè)立在后的租賃權(quán)不能影響設(shè)立在先的抵押權(quán)的實現(xiàn)。如果租賃權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財 產(chǎn)上會導(dǎo)致拍賣的價款過低，影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，人民法院應(yīng)當(dāng)將該租賃權(quán)依法除去后進行拍賣。法律之所以如此規(guī)定，是基于民法中的物權(quán)優(yōu)先原則，該原則包括兩個方面，一是當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，如享有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人比普通債權(quán)人享有 優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；二是同一物上有數(shù)個物權(quán)并存時，先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)于后設(shè)立的物權(quán)，這是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，租賃權(quán)雖然在性質(zhì)上屬于 債權(quán)，但是由于合同法中規(guī)定了“買賣不破租賃”原則使之具有了物權(quán)的效力，這稱為租賃權(quán)的物權(quán)化。因此，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，租賃權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，就應(yīng)優(yōu)先保護租賃權(quán)；相反，抵押權(quán)設(shè)立在先而租賃權(quán)設(shè)立在后，就應(yīng)優(yōu)先保護抵押權(quán)。綜 上所述，強制拍賣中是否適用“買賣不破租賃”原則的關(guān)鍵在于租賃權(quán)設(shè)立在先還是抵押權(quán)設(shè)立在先。另外，需要說明的是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民 共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十六條第二款的規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成 承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。實踐中，房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突在強制執(zhí)行中屢見不鮮。因此，在簽訂房屋租賃合同時，要特別注意查明該房產(chǎn)上是否存在已設(shè)立的抵押權(quán)，以便于更好地控制風(fēng)險，避免損失失，由承租人自己承擔(dān)。實踐中，房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突在強制執(zhí)行中屢見不鮮。因此，在簽訂房屋租賃合同時，要特別注意查明該房產(chǎn)上是否存在已設(shè)立的抵押權(quán)，以便于更好地控制風(fēng)險，避免損失。

裁判結(jié)果

法院張貼公告要求承租人限期搬遷本案中，抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)設(shè)立在后，抵押權(quán)實現(xiàn)后，某投資公司與王某之間的租賃合同對房屋買受人楊某不具有約束力。王某占有拍賣房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不 移交，法院在房產(chǎn)現(xiàn)場張貼了強制搬遷公告，責(zé)令王某在限期內(nèi)搬遷，否則法院將依法強制執(zhí)行。在限期內(nèi)，王某自行搬出了該房產(chǎn)，法院依法將該房產(chǎn)移交給楊 某。

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