觀點(diǎn)網(wǎng)“金風(fēng)玉露一相逢，便勝卻人間無數(shù)”，在這浪漫的七夕時節(jié)，杭州也有7宗地塊找到了它們各自的歸屬。

(資料圖)

作為供地節(jié)奏最快的城市，杭州第九批在第七批次剛結(jié)束3天后的7月21日便掛牌，此次共出讓7宗地塊，總出讓面積約24.17萬平方米，總建筑面積57.8萬平方米，總起價110.78億元。

最終2宗地封頂搖號，3宗溢價出讓，2宗底價成交，共收金117.78億元。

具體成交情況來看，萬科27.51億元中簽拱墅申花宅地；中天7.59億搖得蕭山城廂宅地；偉星以15.78億元補(bǔ)倉濱江區(qū)浦沿單元地塊；保利23.28億、綠城25.07億分食余杭云城地塊；蕭山城投&興元建設(shè)以總價18.55億元底價競得新塘北單元兩宗地塊。

與七夕消費(fèi)市場的火熱氣氛形成對比，本輪土拍難以掩飾地散發(fā)著寒意。

難掩寒意

無論七夕的氛圍如何火熱，似乎也難以掩蓋杭州土拍市場的漫漫寒意。

最初這股寒意是誕生于樓市，然后漫延至土拍市場。

杭州無論是新房亦或是二手房，在上半年的成交走勢都是一個倒“V”型。1、2月開局低迷，在春節(jié)出現(xiàn)些許回暖；3、4月成交攀升后戛然而止；5、6月后繼無力，成交疲軟。

新房方面，杭州市區(qū)上半年成交約5.7萬套，同比增長近40%。具體成交走勢從4月快速下跌，5月和6月成交量跌至低于首兩月的成交量。

二手房方面亦是如此，據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，杭州上半年共成交約4.2萬套，同比增長超50%。成交量在2、3月大幅上漲后經(jīng)歷“三連跌”。價格方面，上半年二手住宅成交均價31171元/平方米，同比去年上半年下降2.31%。

上半年的走勢延續(xù)到了7月，導(dǎo)致杭州7月商品住宅量價雙跌。

樓市表現(xiàn)相對黯淡，最終傳導(dǎo)至土拍市場。

在上半年的六個批次中，出讓地塊分別為13宗、10宗、12宗、9宗、5宗、12宗；封頂?shù)姆謩e有8宗、6宗、8宗、6宗、4宗、6宗。

杭州第七批供地作為今年下半年的首輪拍地，對未來行情有著明顯的風(fēng)向意義，最終6宗地全部出讓，3宗觸頂、2宗溢價、1宗底價成交，延續(xù)了第六批次封頂率50%的成交情況。此后的第八批次順應(yīng)風(fēng)向，4宗地也有2宗地報價觸頂。

反觀此次第九批次，2宗地觸頂、3宗地溢價、2宗地底價成交，觸頂率不到30%，可以說熱度肉眼可見地下跌。

本批次地塊剛掛牌時，市場便認(rèn)為濱江浦沿單元地塊是觸頂搖號地塊之一，然而最終是由偉星溢價7.49%補(bǔ)倉，這個意外結(jié)果令市場大跌眼鏡。

出乎意料的成交情況也反映出房企拿地積極性不高。

在市場兩極分化之下，全國各地都在出臺利好政策支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，杭州也不例外。近兩年，杭州一直在優(yōu)化樓市政策，持續(xù)松綁限購，從“一城一策”到“一區(qū)一策”，甚至是“一街道一策”，限制性的政策正在逐漸放松，愈發(fā)趨于精準(zhǔn)調(diào)控。

然而在諸多利好政策之下，在經(jīng)歷碧桂園、遠(yuǎn)洋暴雷之后，市場信心仍然遭受到了空前的打擊。

同時樓市方面下半年的表現(xiàn)遠(yuǎn)不如預(yù)期，而且在淡季中節(jié)奏本就有所放緩，在種種因素疊加下，房企們只能選擇謹(jǐn)慎拿地。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)報告顯示，1-7月前50房企新增土地建筑面積4387萬平方米，同比減少31.3%。

于是，寒意就這樣彌漫在了杭州土拍市場中。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，目前一線城市的樓市交易情況并不樂觀，而二線城市前一波的政策利好已經(jīng)釋放掉了，所以未來還需要繼續(xù)出臺寬松的政策，否則在交易疲軟的前提下，房企們拿地都將繼續(xù)保守。

綠城、萬科持續(xù)補(bǔ)倉

在保守狀態(tài)下，還能安心拿地擴(kuò)儲基本只有頭部房企及國央企了，綠城便是其中之一。

在本輪拍地中，經(jīng)過21輪競價，綠城以25.07億元競得余杭組團(tuán)YH-18單元G-19地塊，成交樓面價24437元/平方米，溢價率9.14%。

該地塊面積為39458平方米，為住宅（設(shè)配套公建）用地，位于云城天街的西北側(cè)，容積率2.6，地上建筑面積為102590.8平方米，出讓起價為229701萬元，樓面起價22390元/平方米，精裝限價均為36100元/平方米。

這是云城今年首次推出宅地，雖然房地差價不大，但目前云城并沒有新房庫存，所以該項目建成后有可能可以實(shí)現(xiàn)快速去化。

綠城的身影多次出現(xiàn)在杭州土拍中。2022年杭州前兩批供地中，綠城以185.38億元摘得7宗宅地。而今年，綠城截至目前已斥資145億補(bǔ)倉5宗地。

同位于云城的余杭組團(tuán)YH-18單元H-01地塊，則由保利發(fā)展溢價0.43%以23.28億元摘得。

本輪土拍的另一個看點(diǎn)是，萬科27.51億元中簽拱墅區(qū)申花單元GS0403-R21/B1/B2-28地塊，成交樓面價28607元/平方米，溢價率11.79%，中簽率5%。

該地塊出讓面積為35612平方米，為住宅兼容商業(yè)商服，其中住宅占比85%，容積率2.7，地上建筑面積為96152.4平方米。起價為246065萬元，樓面起價25591.14元/平方米，新房限價46200元/平方米。經(jīng)過30輪競價，該地塊報價達(dá)到上限價格。

據(jù)悉，這是申花板塊今年出讓的第一宗也是最后一宗涉宅用地。近幾年該區(qū)域熱度比較高，住宅項目能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化，因此本次出讓地塊同樣遭到熱捧。

萬科今年的拿地動作并不多，此前在杭州第七批供地中以17.16億拿下金沙湖北側(cè)下沙中心區(qū)單元JS0402-56、67住宅地塊，溢價率2.39%。在杭州以外，萬科在上海第二批曾參與競拍閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊，但未中簽。

本輪土拍的另一宗搖號地塊是蕭山區(qū)城廂單元XSCQ2411-14地塊。經(jīng)過16輪報價，該地塊在掛牌期間報價就達(dá)到封頂價格75889萬元，樓面價18109元/平方米，溢價率11.78%。最終花落中天，中簽率4%。

申花、城廂地塊報價觸頂早在地塊掛牌之初便在市場預(yù)料之內(nèi)。然而市場的預(yù)測并不是百分百準(zhǔn)確的，濱江區(qū)浦沿單元BJ0601-R21-06地塊這次的“意外”成交就狠狠打臉了。

該地塊出讓面積為28021平方米，為住宅（設(shè)配套公建）用地，容積率2.2，地上建筑面積為61646.2平方米。地塊起價為146836萬元，樓面起價23819.15元/平方米，新房限價40000元/平方米。當(dāng)時市場預(yù)測該地塊也將會被送入“搖號池”內(nèi)，但最終由偉星以157836萬元競得，成交樓面價25603.52元/平方米，溢價率僅7.49%。

據(jù)了解，這是浦沿板塊今年出讓的第五宗宅地，前四宗為偉星詠濱名邸、江映云邸、攬暉美寓，東莞景天浦樂宅地。本次出讓的浦沿單元BJ0601-R21-06地塊就位于偉星詠濱名邸的西側(cè)。

雖然各大房企都有擴(kuò)儲的需求，但按照目前的市場狀況，房企們在拿地前還需要經(jīng)過一番深思熟慮。市場交易疲軟之下，現(xiàn)有的項目難以實(shí)現(xiàn)去化，再隨意去拿地，容易造成公司現(xiàn)金流承壓。

如此來看，濱江浦沿地塊的“意外”成交也就不意外了。

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