曾經(jīng)號(hào)稱寸土寸金的天河，今年變得不矜貴了。

不僅有幾個(gè)新盤要賣，還有幾宗地塊拍賣。

這不，前兩天就賣出了一宗員村地塊，總價(jià)將近22億，樓面價(jià)5.7萬/㎡。

(資料圖片)

5.7萬/㎡的樓面價(jià)是什么概念？

可以排到廣州歷史第二，第一是越秀南地塊，樓面價(jià)6.5萬/㎡，對(duì)外吹風(fēng)要賣12萬以上。

這么算下來，那員村地塊怎么也得賣個(gè)10萬吧。

那倒未必，同樣是5萬多拿的地，牛奶廠的合景臻頤府，均價(jià)9萬多，而且還是200方以上的大平層，溢價(jià)會(huì)比普通戶型要高。

所以員村地塊未來入市想賣10萬，至少得做大戶型，總價(jià)奔著千萬以上，如果想要快速走量，就做剛改戶型，定價(jià)不適合過高。

當(dāng)然，員村地塊的地段沒得說，與珠江新城只有一路之隔，不缺有購(gòu)買力的客群。

看到這里，有人可能會(huì)問，如果手里只有幾百萬想在天河想買一手房，是不是沒得選了？

其實(shí)也有的選，比如上個(gè)月開放展廳的中建精誠(chéng)壹號(hào)，有78㎡的小戶型，吹風(fēng)價(jià)6萬多，總價(jià)500萬左右就能買到。

吹風(fēng)價(jià)6萬多 預(yù)計(jì)9月開盤

中建精誠(chéng)壹號(hào)在上個(gè)月開放了展廳，開放展廳本來是新樓盤很常規(guī)的線下營(yíng)銷操作之一，卻引來了吐槽。

主要因?yàn)檎箯d設(shè)在了一個(gè)不起眼的地方，面積還很小，甚至還沒隔壁的圖文打印店大。

項(xiàng)目已經(jīng)開放臨時(shí)展廳

不過在我看來，展廳大不大氣有什么所謂，能把項(xiàng)目的有效信息釋放出來才重要。

實(shí)際上，項(xiàng)目的前身是育新街地塊，是中建四局在去年以總價(jià)約20億拿下的地塊，折合樓面價(jià)約3.2萬/㎡。

3.2萬的樓面價(jià)，如果以簡(jiǎn)單粗暴的算法來算，未來的房?jī)r(jià)去到6萬以上，展廳的銷售也對(duì)外輸出了這個(gè)說法。

項(xiàng)目沙盤模型

銷售告訴我，項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)參考周邊的一手房，價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在6.5萬-7萬/㎡之間。

我查了一下，與項(xiàng)目距離最近的，而且還有一手房賣的樓盤是慧源山莊，均價(jià)6萬多。

周邊住宅小區(qū)很少（圖片來源于房天下）

不過要注意的是，慧源山莊是2013年拿的地，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水了10年。

所以，當(dāng)兩者的價(jià)格差不多，中建精誠(chéng)壹號(hào)作為一個(gè)全新盤，會(huì)有很大的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)比周邊二手房的價(jià)格，中建精誠(chéng)壹號(hào)的吹風(fēng)價(jià)也有優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目所處的智慧城板塊，產(chǎn)業(yè)園和寫字樓居多，住宅小區(qū)少得可憐，像樣點(diǎn)的小區(qū)只有兩個(gè)，一個(gè)是華南御景園，另一個(gè)是天河星作。

兩個(gè)小區(qū)的二手房的成交價(jià)普遍在4-6萬/㎡之間，也有部分業(yè)主放盤在7、8萬/㎡，不是想誠(chéng)心賣那種。

綜合板塊內(nèi)一二手的情況來看，中建精誠(chéng)壹號(hào)開盤的價(jià)格如果是6字頭、甚至更低，對(duì)這個(gè)板塊情有獨(dú)鐘，或者是在周邊上班買來自住的人群，可以考慮入手。

不過想買還得再等等，因?yàn)轫?xiàng)目要到8月份才開放正式的售樓部，開盤則要去到9月份。

戶型很能打 78方做三房帶主套

中建精誠(chéng)壹號(hào)占地3萬多㎡，規(guī)劃了10棟住宅，這樣的規(guī)模在天河來說，不算小了。

另外，項(xiàng)目的容積率只有2.5，放眼整個(gè)中心區(qū)都是稀缺的存在。

由于地處火爐山山腳，容積率又低，去年中建剛拿下地塊的時(shí)候，外界曾猜測(cè)中建會(huì)做低密度豪宅產(chǎn)品。

項(xiàng)目規(guī)劃了10棟住宅

然而中建卻不走尋常路，做了極致的小戶型，78㎡2+1房?jī)尚l(wèi)和89㎡3+1房?jī)尚l(wèi)戶型。

另外，還有兩個(gè)改善戶型，是118㎡4+1房?jī)尚l(wèi)和140㎡4+1房?jī)尚l(wèi)。

其中建面約78㎡做到了三房?jī)尚l(wèi)、帶主套，在天河來說，是很稀缺的戶型。

當(dāng)然，這么小的面積做三房，房間難免會(huì)很緊湊。

78方2+1房戶型圖

建面約89㎡3+1房的設(shè)計(jì)格局和78㎡戶型類似，只是在進(jìn)門處多了一個(gè)小房間，可做書房，也可以依靠飄窗來定制衣柜，做成臥室。

89方3+1房戶型圖

而建面約118㎡4+1房?jī)尚l(wèi)，在前面兩個(gè)戶型的基礎(chǔ)上做了升級(jí)，做到了五房設(shè)計(jì)。

這個(gè)戶型最大的亮點(diǎn)是四開間朝南，而且主臥的飄窗做了270度轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，采光很通透。

118方4+1房戶型圖

建面約140㎡4+1房?jī)尚l(wèi)，是項(xiàng)目所有戶型中唯一做到南北對(duì)流設(shè)計(jì)的戶型，東南向望湖，西北向望火爐山，很明顯是針對(duì)改善客群。

140方4+1房戶型圖

整體看下來，項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)很能打，不過因?yàn)闃影宸窟€沒開放，目前還不知道實(shí)際的設(shè)計(jì)效果如何。

背靠火爐山 周邊很非洲

除了戶型能打，中建精誠(chéng)壹號(hào)另外一個(gè)賣點(diǎn)是居住環(huán)境，有山有水。

我在項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目北邊是火爐山，銷售告訴我，以后會(huì)有專門的通道供業(yè)主上山散步。

項(xiàng)目北面是火爐山

另外，在項(xiàng)目的東邊有一個(gè)湖，銷售告訴我，這個(gè)湖將進(jìn)行改造，會(huì)修建綠道和圍欄，以后供業(yè)主散步休閑用。

項(xiàng)目東面有湖景

項(xiàng)目南邊的景觀就沒那么好看了，是凌塘村的城中村景觀，雖然之前傳聞?dòng)信f改規(guī)劃，但短期很難實(shí)現(xiàn)。

項(xiàng)目隔壁是凌塘村

加上凌塘村處于岑村機(jī)場(chǎng)的航線范圍內(nèi)，岑村機(jī)場(chǎng)如果一直不搬遷的話，舊改很難會(huì)得到推進(jìn)，所以城中村景觀會(huì)存在很長(zhǎng)時(shí)間。

值得一提的是，項(xiàng)目東北側(cè)有一所戒毒所，距離不到200米。不過戒毒所是全封閉管理，對(duì)周邊其實(shí)沒什么影響，更多的是心理影響，就看自己能不能接受。

作為天河的剛需盤，交通配套很重要，項(xiàng)目在這方面稍微差點(diǎn)，距離最近的地鐵21號(hào)線智慧城站都超過2公里，需要靠公交車接駁。

城中村狹窄的道路

另外，項(xiàng)目位于凌塘村內(nèi)部，自駕進(jìn)入需要穿過狹窄的村路，體驗(yàn)感不是很好。

好在項(xiàng)目附近的火爐山隧道年內(nèi)就要開通，從項(xiàng)目出發(fā)到華南快速入口并不遠(yuǎn)，到時(shí)候去金融城、琶洲、珠江新城會(huì)方便很多。

既然是剛需定位，教育配套自然不會(huì)落下。

清華附中灣區(qū)學(xué)校二期地址（圖片來源于房天下）

項(xiàng)目直線距離400米左右是在建中的清華附中二期，預(yù)計(jì)2025年竣工開學(xué)，項(xiàng)目不排除以后有機(jī)會(huì)能對(duì)口（以當(dāng)年教育政策為準(zhǔn)），不過如果沒能搖號(hào)讀上，大概率只能去讀周邊的村小了。

項(xiàng)目周邊有大型商業(yè)中心

商業(yè)配套方面，項(xiàng)目周圍還是城鄉(xiāng)結(jié)合部，不想吃豬腳飯和湯粉面的話，就得開車去到2公里外的萬科廣場(chǎng)。

綜合來看，中建精誠(chéng)壹號(hào)的戶型和景觀資源是優(yōu)勢(shì)，缺點(diǎn)是被城中村圍住、交通不方便、商業(yè)檔次較低，還有教育配套存在不確定性。

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