近日，住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。

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通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

什么是“認房不認貸”？對購房者有何影響？對房地產(chǎn)市場又將有何作用？

過去，人們進入樓市，執(zhí)行的是“既認房又認貸”的政策。按照這一政策，一個曾經(jīng)辦理過購房貸款記錄的購房者，如果再購房，即便此時其名下已無房或者貸款已經(jīng)結清，也會被金融機構認定為有貸款記錄，從而需要付出更高的首付比例、房貸利率和稅費。

不難看出，“既認房又認貸”是樓市綜合調控政策的一部分，其旨在通過提高購房者成本來抑制購房意愿，以便在樓市過熱的時候打壓投機者。

“認房不認貸”，其關鍵在于改變了首套房的認定標準。簡而言之，就是指不管購房者有沒有貸款記錄，只要購房者證明其名下無房，就可以按照首套房認定，享受利率等相關優(yōu)惠。

毫無疑問，這是樓市政策的一次重要調整。

政策的調整，對置業(yè)者的影響十分顯著。

相關機構測算指出，調整后，一線城市購房者認購二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%。若按600萬元總價的房屋計算，首付款則將從435萬元降至195萬元，首付門檻降低55%。再考慮到房貸利率也會同步降低，對一個購房者來說，面對同一套房子，政策調整之后，其購房成本會有相當程度的降低。

為什么會有政策的調整？

一言以蔽之，市場環(huán)境發(fā)生了很大變化，政策也要應時而變。

數(shù)據(jù)顯示，7月份，重點100城新房成交面積環(huán)比下降近30%，同比降幅超三成，8月以來重點城市銷售未見改善，商品住宅周均成交規(guī)模較7月周均及上年同期進一步下降。

過去“既認房又認貸”的政策所針對的是樓市過熱，而現(xiàn)在面對的則是購房者觀望情緒濃厚、交易活躍度不高的格局，當然需要及時調整。如果說在市場投機氛圍濃厚背景下，“既認房又認貸”政策是打壓投機的不得不為，當前的環(huán)境中，投資需求其實已基本離場，持幣觀望的更多是有自住性、改善型需求的消費者了。

鑒于具有自住性、改善型住房需求的消費者并不少，要改變樓市活躍度不高的現(xiàn)狀，就必須提振這批消費者的購房意愿，讓其需求充分釋放出來。而從降低他們的購房門檻及成本入手，自然是最容易見效的辦法。

此次政策調整落地可能還需要一點時間，緣于三部門明確“供城市自主選用”，等于將政策權限給到了城市，而各地相關部門和金融機構還有一個協(xié)調的過程。但可以預料，政策落地的速度不會很慢，因為當前的市場環(huán)境對政策調整早已十分期待。

近期多部委針對樓市接連釋放政策利好，正在為市場不斷注入信心。若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，有望帶動市場銷售好轉恢復。

關于地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中的地位，向來有著不同的聲音。但目前形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的意義無疑在進一步凸顯，因為其牽涉上下游的產(chǎn)業(yè)鏈很長，而且其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度很高，能否穩(wěn)住，關乎穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)經(jīng)濟，也牽涉到地方政府的財政穩(wěn)定和金融風險的化解。因此，中國樓市逐步復蘇，也將是中國經(jīng)濟的好消息。

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