“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策來(lái)了。

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近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

什么是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”？

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)認(rèn)定是否是首套房的參考標(biāo)準(zhǔn)。

“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放房貸時(shí)，參考購(gòu)房家庭在當(dāng)?shù)孛聦?shí)際擁有住房套數(shù)；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）來(lái)確定貸款比例。

其中最為嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”（“雙認(rèn)”），也就是不僅要看購(gòu)房家庭名下是否有房，還看購(gòu)房家庭是否在全國(guó)有過(guò)貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，都算作二套房。

目前在全國(guó)各城市購(gòu)買(mǎi)首套住房都享有一系列優(yōu)惠政策，首套房的首付比例、房貸利率等都明顯低于二套房。簡(jiǎn)言之，如果被認(rèn)定為首套房，購(gòu)房門(mén)檻將大幅下降，反之則明顯上升。

“雙認(rèn)”政策抑制改善性需求

回顧我國(guó)2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控周期，當(dāng)房地產(chǎn)面臨過(guò)熱情形時(shí)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策出臺(tái)從市場(chǎng)預(yù)期和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力兩方面迅速壓降市場(chǎng)溫度。

貝殼研究院指出，例如：北京在2011年和2017年兩次啟動(dòng)“雙認(rèn)”之后，二手住宅成交均價(jià)均經(jīng)歷了約1年的下跌期，是歷次周期中最長(zhǎng)的下跌期，且房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅均達(dá)到15個(gè)百分點(diǎn)的水平。北方部分城市如天津、濟(jì)南等城市近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)低迷的原因很大程度上也在于不合時(shí)宜地執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，過(guò)度抑制了市場(chǎng)需求。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策后，重點(diǎn)城市換房活躍度降低、妥協(xié)性換房等特征明顯。以北京為例，2021年與2016年相比，北京換房群體面積改善縮小5平方米，從置換房屋面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，置換后120平米以上房屋占比下降24個(gè)百分點(diǎn)，改善需求受到抑制。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，目前一線城市及廈門(mén)、成都、合肥等約20個(gè)熱點(diǎn)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。

取消“雙認(rèn)”能省多少錢(qián)？

據(jù)貝殼研究院測(cè)算，以北京為例，一套650萬(wàn)元的改善性住房（非普通住宅），在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的情形下，首付比例40%；而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬(wàn)元?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”下，如果賣(mài)掉一套價(jià)值450萬(wàn)元的首套房，想要換購(gòu)一套650萬(wàn)元的二套房，首付缺口有70萬(wàn)元，且大概率首套房還有未還完的房貸，可見(jiàn)換房艱難。

此外，從貸款利息看，不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下房貸利率也有差異。以北京當(dāng)前利率水平計(jì)，100萬(wàn)元商貸，貸款25年，等額本息還款方式，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下貸款利息多付約9萬(wàn)元。

哪些群體獲益？

王小嬙表示，三部門(mén)明確推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，利好熱點(diǎn)城市的兩類(lèi)購(gòu)房群體：一類(lèi)是常住地有一套貸款住房準(zhǔn)備賣(mài)出房子換房的；一類(lèi)是在常住地外其他城市有過(guò)房貸記錄，但本地?zé)o房的購(gòu)房群體。

政策執(zhí)行后這兩類(lèi)群體再次購(gòu)買(mǎi)房屋將按照首套房的房貸利率進(jìn)行計(jì)算，可降低購(gòu)房成本。對(duì)市場(chǎng)而言，她認(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”有利于改善性需求的釋放，也符合更好地滿足改善性合理住房需求政策方針，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

哪些城市會(huì)落地？

需要看到，此次政策當(dāng)中強(qiáng)調(diào)：“此項(xiàng)政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用?！?/p>

這也意味著各城市會(huì)因城施策，是否執(zhí)行、什么時(shí)候執(zhí)行，由城市說(shuō)了算。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，城市地方政府要執(zhí)行該政策，需要與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商。當(dāng)?shù)厝嗣胥y行執(zhí)行該政策時(shí)，也會(huì)考慮到因城施策、一城一策的情況，會(huì)在評(píng)估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)的情況下來(lái)執(zhí)行該政策。

李宇嘉認(rèn)為，銀行目前房貸額度充足，房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。去年四季度以來(lái)，房貸余額連續(xù)下行，對(duì)于銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊。預(yù)計(jì)各地銀行大概率愿意推進(jìn)此類(lèi)政策，進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價(jià)格。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前深圳無(wú)房有貸戶首付50%，北京、上海“無(wú)房有貸”者首付比例基本在60%-80%。他認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市預(yù)計(jì)不會(huì)全面實(shí)施，很可能會(huì)先行在北京的房山、上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)。

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