青島日報社/觀海新聞6月21日訊 青島市中級人民法院21日舉行新聞發(fā)布會，通報青島法院物業(yè)服務糾紛審判和源頭預防化解工作情況，首次發(fā)布青島法院《物業(yè)服務糾紛審判白皮書（2020-2022年）》和典型案例。

2020至2022年，青島全市兩級法院共審結各類物業(yè)服務合同糾紛案件23934件（一審23037件、二審897件），其中，2021年審結7617件，較2020年的11995件降低36.5%；2022年審結4322件，較2021年降低43.3%。

這些案件的主要特點是：起訴主體、訴訟請求相對集中，仍以物業(yè)服務單位要求業(yè)主支付欠付的物業(yè)費、違約金為主；物業(yè)服務標準未量化，責任難以認定；訴訟具有群體效應，審判結果具有示范效應。近年來，青島法院積極建言獻策，助力科學立法；積極聯(lián)動協(xié)調(diào)，加強訴源治理；強化社區(qū)普法，夯實法治基礎，與行政主管部門、行業(yè)協(xié)會完善糾紛多元聯(lián)動化解機制，努力將矛盾化解在訴前，物業(yè)服務糾紛訴訟案件數(shù)量明顯下降。

(資料圖片僅供參考)

為及時發(fā)布物業(yè)服務糾紛審判動態(tài)，反映審判實踐中發(fā)現(xiàn)的突出問題，發(fā)揮司法裁判對物業(yè)服務市場的規(guī)范和價值引領作用，營造良好的物業(yè)環(huán)境，青島中院梳理了2020-2022年全市兩級法院物業(yè)服務糾紛案件審理的情況，發(fā)布物業(yè)服務糾紛審判白皮書。白皮書分析了物業(yè)服務糾紛多發(fā)的原因主要有，物業(yè)服務權利義務邊界不明確；業(yè)主大會和業(yè)主委員會未能正常組建、運轉(zhuǎn)；部分業(yè)主法律意識不強；開發(fā)商的遺留問題。白皮書就化解物業(yè)服務糾紛提出有針對性的建議，規(guī)范市場運作機制，提升物業(yè)服務單位品質(zhì)；積極發(fā)揮業(yè)主委員會和業(yè)主的主體作用；強化法治宣傳；構建多方參與的物業(yè)糾紛化解機制。

青島中院對全市法院三年來審理的物業(yè)服務合同糾紛案件全面梳理，選取了八個典型案例，涉及物業(yè)服務瑕疵、前期物業(yè)服務合同效力、訴訟時效、電梯費交納等多方面問題。青島中院通過發(fā)布典型案例以案說法，引導物業(yè)服務單位改善物業(yè)服務質(zhì)量，業(yè)主提高自我管理能力，妥善預防和化解物業(yè)服務糾紛，共同營造和諧的居住環(huán)境。（青島日報/觀海新聞記者 戴謙 通訊員 何文婕 呂佼）

物業(yè)服務糾紛典型案例

1、物業(yè)公司不當行為給業(yè)主造成損害的，應承擔侵權責任

基本案情

張某系某小區(qū)2001戶房屋業(yè)主。其樓下鄰居1901戶業(yè)主因房屋漏水，請求小區(qū)物業(yè)公司對張某的房屋停水。2020年6月，小區(qū)物業(yè)公司關閉了張某房屋的進水閥并鎖住管道井門。張某發(fā)現(xiàn)停水，次日前往物業(yè)公司詢問和協(xié)商，因協(xié)商不成，張某于第三日砸開管道井門和進水閥，以盆接水使用。同年8月，張某自行聯(lián)系了檢測機構，檢測人員猜測系供熱管道漏水，遂打開自來水閥正常使用，未再出現(xiàn)漏水情況。張某認為物業(yè)公司擅自關閉其房屋進水閥的停水行為給自己造成了損害，訴至法院，要求物業(yè)公司賠禮道歉、消除影響、恢復供水、賠償損失。

裁判意見

法院經(jīng)審理認為，關閉居民住戶的自來水進水閥非物業(yè)公司的職權范圍，物業(yè)公司稱關閉進水閥系根據(jù)受損業(yè)主的申請且經(jīng)過2001戶業(yè)主的同意，證據(jù)不足，僅憑受損業(yè)主的申請和通話清單，即便物業(yè)公司之后以短信形式發(fā)了通知，均不足以證明張某同意關閉進水閥停止供水，故物業(yè)公司超越職責范圍，其行為不合法。雖然物業(yè)公司在未查明1901戶業(yè)主屋頂滲水原因的情況下，擅自決定關閉2001戶的進水閥，存在過錯，但畢竟事出有因，不具有主觀惡意。時值夏日，正值用水頻繁之時，物業(yè)公司擅自關閉自來水進水閥并對管道井上鎖的行為給張某造成生活上的不便，由此而給其造成了損失，故物業(yè)公司關閉進水閥并對管道井上鎖，造成張某家中自來水停供，構成侵權，由此而給張某造成損失，應予賠償。張某于第三日自行砸開管道井門鎖開啟進水閥，進行間斷使用，其行為雖不妥，但此舉也避免了其損失的擴大。因此，法院酌定判令物業(yè)公司賠償張某損失。

法官點評

物業(yè)服務涉及業(yè)主與物業(yè)服務公司兩方，合同的權利義務是相互的。作為接受物業(yè)服務的業(yè)主，其負有按約交納物業(yè)費的義務，但作為提供物業(yè)服務的一方，物業(yè)公司在有權收取物業(yè)費的同時，更應做到合法執(zhí)業(yè)，文明執(zhí)業(yè)，善意執(zhí)業(yè)。在本案中，物業(yè)公司在未調(diào)查清楚房屋滲水原因的情況下，即根據(jù)某一業(yè)主的申請，擅自對其鄰居的房屋采取斷水措施，從而造成張某生活上的不便，其行為顯屬不當。在提供物業(yè)服務的過程中，物業(yè)公司無權擅自對小區(qū)業(yè)主采取停水、停電等妨礙業(yè)主居家生活的措施，如行為不當，則應向業(yè)主承擔侵權責任。

2、前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有約束力

基本案情

甲房地產(chǎn)公司與A物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定由該物業(yè)公司對涉案小區(qū)提供物業(yè)服務，合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，另約定合同規(guī)定的管理期滿，合同繼續(xù)順延。李某系涉案小區(qū)的業(yè)主，其自2011年1月至2020年8月未向A物業(yè)公司交納物業(yè)費。A物業(yè)公司催交未果后提起訴訟，要求李某支付拖欠的物業(yè)費。李某抗辯其并非《前期物業(yè)服務合同》的簽訂方，該合同對其不具有約束力，A物業(yè)公司無權依據(jù)該合同向其主張物業(yè)費。

裁判意見

法院經(jīng)審理認為，甲房地產(chǎn)公司與A物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》合法有效，其效力及于全體業(yè)主。李某作為涉案小區(qū)的業(yè)主，亦與該物業(yè)公司簽訂了《入住合同》，各方均應按約履行各自的義務?！肚捌谖飿I(yè)服務合同》的合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，合同另約定，合同規(guī)定的服務期滿，合同繼續(xù)順延。A物業(yè)公司實際為小區(qū)提供物業(yè)服務至2020年8月，該公司有權要求李某支付截至2020年8月的相關物業(yè)費，故判決支持A物業(yè)公司的訴訟請求。

法官點評

物業(yè)服務單位的服務具有公共性，其收取的物業(yè)費是用于整體物業(yè)設施維修保養(yǎng)、正常秩序維護所必要的費用?！吨腥A人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定，“建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力”。就本案而言，A物業(yè)公司為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務，李某作為接受了物業(yè)服務的業(yè)主，其負有按約支付物業(yè)費的義務。根據(jù)上述法律規(guī)定，A物業(yè)公司與建設單位（即甲房地產(chǎn)公司）簽訂的《前期物業(yè)服務合同》對業(yè)主具有法律約束力，該物業(yè)公司有權依據(jù)此合同約定的收費標準要求李某支付物業(yè)費。需要指出的是，物業(yè)服務單位在提供物業(yè)服務的過程中，應正視自身存在的服務瑕疵，積極采納業(yè)主的合理化建議，努力提高自身的服務質(zhì)量，實現(xiàn)高質(zhì)量物業(yè)服務與業(yè)主按時交納物業(yè)費的良性循環(huán)。安定、宜居、和諧的居住環(huán)境，需要物業(yè)服務單位與廣大業(yè)主加強溝通，互諒互讓，共同去維護，只有這樣才能實現(xiàn)“雙贏”。

3、房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主不能據(jù)此免交物業(yè)費

基本案情

徐某購買某小區(qū)房屋，并與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》。徐某自2019年2月起一直未交物業(yè)費，物業(yè)公司起訴徐某要求其交納物業(yè)費，并支付違約金。徐某以收房后發(fā)現(xiàn)房屋南側有配電箱且存在房屋滲水問題，加之該房屋并未實際居住為由，主張不應交納物業(yè)費。

裁判意見

法院經(jīng)審理認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。本案中，物業(yè)公司為包括徐某在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務，徐某提交的證據(jù)不足以證明物業(yè)公司的服務存在根本性違約，故其應依約交納物業(yè)費。由于徐某并未實際入住該房屋，物業(yè)費以六折計算。雖然徐某購房時開發(fā)商未告知其房屋南側有配電箱，此情況不是物業(yè)公司造成，不應作為業(yè)主拒付物業(yè)費的理由。同時，物業(yè)公司作為該小區(qū)的物業(yè)服務單位，對業(yè)主反映的問題應當積極與相關責任人協(xié)商、溝通，并將相關結果反饋給業(yè)主，而本案中物業(yè)公司在服務過程中亦存在溝通不到位等不完善之處，這也是造成徐某拒交物業(yè)費的部分原因，故對物業(yè)公司主張的違約金法院不予支持。關于房屋滲水問題，根據(jù)徐某與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》，房屋滲水及相關維修不屬于物業(yè)公司的服務范圍，徐某應向相關責任主體另行主張權利。

法官點評

物業(yè)服務是城區(qū)居民生活中必不可少的部分，現(xiàn)實中物業(yè)公司應加強與業(yè)主溝通，不斷完善服務，才能取得廣大業(yè)主的理解和支持，積極主動交納物業(yè)費，進而物業(yè)公司才能有充足的物業(yè)管理資金實施物業(yè)服務。反之，若物業(yè)費用不能及時足額收取，將直接影響物業(yè)公司的正常運行，降低物業(yè)服務質(zhì)量，形成惡性循環(huán)，最終影響全體業(yè)主的根本利益。因此，在物業(yè)公司不存在根本性違約的情況下，業(yè)主應按約交納物業(yè)費。需要指出的是，房屋存在的滲水等質(zhì)量問題，不屬于物業(yè)公司的服務范圍，業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費。

4、支付物業(yè)費的訴訟時效應自交納最后一期物業(yè)費時起算

基本案情

王某系某寫字樓一戶房屋的業(yè)主，因未交2017年9月1日至2020年4月30日期間的物業(yè)費，物業(yè)公司于2020年8月將其訴至法院，要求其交納物業(yè)費，并支付滯納金。一審法院判決支持了物業(yè)公司的訴訟請求。

王某不服一審判決提起上訴，認為物業(yè)合同是以一個整體的合同來固定合同雙方的權利義務，但隨著時間的推移，權利義務會發(fā)生變化，每段時間的權利義務都是獨立的，訴訟時效應分別計算，物業(yè)公司的部分訴訟請求已超過訴訟時效。

裁判意見

法院經(jīng)審理認為，《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第四條規(guī)定，“未約定履行期限的合同，依照民法典第五百一十條、第五百一十一條的規(guī)定，可以確定履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算；不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算”，據(jù)此，業(yè)主按期交納物業(yè)費屬于同一債務的分期履行。本案中，物業(yè)公司主張業(yè)主欠繳2017年9月1日至2020年4月30日期間的物業(yè)費，訴訟時效應從最后一期物業(yè)費履行期限屆滿之日起算。因此，對業(yè)主關于物業(yè)公司的起訴已過訴訟時效的抗辯，法院不予支持。

法官點評

訴訟時效是權利人在法定期間內(nèi)不行使權利即喪失勝訴權的法律制度。2017年10月1日施行的民法總則將普通訴訟時效期間由二年變更為三年。對于分期履行債務的訴訟時效，我國法律規(guī)定應從最后一期履行期限屆滿之日起計算。本案中，業(yè)主欠付2017年9月1日至2020年4月30日期間的物業(yè)費，其欠費狀態(tài)一直持續(xù)，故應從2020年4月30日始計算訴訟時效。物業(yè)公司于2021年1月提起訴訟，未超過三年的訴訟時效，故業(yè)主關于已過訴訟時效的抗辯不成立。

5、業(yè)主不能以其在小區(qū)內(nèi)發(fā)生財產(chǎn)損失為由拒交物業(yè)費

基本案情

2017年8月，甲房地產(chǎn)公司與A物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定該物業(yè)公司為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務，合同還就物業(yè)服務內(nèi)容、費用、違約責任等進行了約定。于某系該小區(qū)的業(yè)主，其自2019年1月1日至2020年10月31日欠付物業(yè)費2535.2元，自2020年7月1日至2020年10月31日電梯費153.7元，共計2688.9元。案件二審中，于某稱因物業(yè)公司管理失職導致其車輛在小區(qū)內(nèi)被流浪狗劃損，遂向物業(yè)公司主張賠償其車輛維修費，并以此拒交物業(yè)費。

裁判意見

本案爭議的焦點問題是:于某應否向A物業(yè)公司交納其欠付的物業(yè)費。甲房地產(chǎn)公司與A物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》合法有效，對包括于某在內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力。于某對欠費期間及欠費金額均無異議，A物業(yè)公司亦通過在住戶門上張貼通知和寄送律師函的方式對其進行了物業(yè)費催繳，于某作為接受物業(yè)服務的業(yè)主，應履行按時足額交納物業(yè)費的義務。于某主張A物業(yè)公司管理服務不到位，其提交的證據(jù)不足以證明其主張，應承擔舉證不能的法律后果。于某上訴請求A物業(yè)公司支付其車輛修理費3600元，且稱該車輛損失系由小區(qū)內(nèi)的流浪狗所劃，該請求與本案并非同一法律關系，不予處理。

法官點評

本案中，于某的車輛被流浪狗劃壞，受到一定損失，此系侵權糾紛，與本案物業(yè)服務合同糾紛并非同一法律關系。此外，車輛損失系流浪狗的行為導致，該事件具有突發(fā)性和偶發(fā)性，僅以該事件不足以證明A物業(yè)公司未盡到管理義務，故于某應按照物業(yè)合同約定的標準交納物業(yè)費。

6、房屋空置，業(yè)主有權減交物業(yè)費

基本案情

丁某自2019年7月購買并接收某小區(qū)一處房屋，一直未裝修入住，亦未交納物業(yè)費。物業(yè)公司訴請法院判令丁某向其交納2019年7月1日至2021年6月30日期間的物業(yè)費，并支付違約金。丁某認可其未交納物業(yè)費的事實，但抗辯房屋空置，物業(yè)費應予減免。法院經(jīng)審理查明，丁某所購房屋現(xiàn)仍系毛坯房，其提交的房屋室內(nèi)照片可以為證，物業(yè)公司亦認可該房屋未實際裝修的事實。

裁判意見

物業(yè)公司已為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務，丁某作為業(yè)主應按約交納物業(yè)費，逾期則應承擔相應的違約責任。丁某一直未交納物業(yè)費構成違約，物業(yè)公司主張物業(yè)費的訴請，事實清楚，證據(jù)充分，法院予以支持。《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》第十七條規(guī)定，“普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務費收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定?！辫b于涉案房屋仍為毛坯房，丁某未裝修入住這一事實，法院判令丁某按物業(yè)收費標準的60%向物業(yè)公司交納物業(yè)費。

法官點評

本案中，丁某的房屋屬于普通住宅，其購買并接收房屋后，未對該房進行裝修，所謂“居住”更無從談起，該房處于空置狀態(tài)，讓其全額交納物業(yè)費顯失公平。根據(jù)《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》第十七條的規(guī)定，物業(yè)公司收取物業(yè)費最高不得超過60%。因此，丁某主張減交物業(yè)費的抗辯應予支持。本案糾紛屬于典型的房屋空置情況?，F(xiàn)實生活中，存在房屋長期未實際裝修入住的情況，對于房屋是否空置，可根據(jù)水、電、氣的使用情況進行綜合認定。在實踐中，就房屋空置物業(yè)費打折的問題，還應看物業(yè)服務合同對此有無約定，如無約定則可根據(jù)已查明的房屋空置情況，判令業(yè)主減交物業(yè)費。

7、同一小區(qū)的開放樓座享受的物業(yè)服務低于封閉樓座，可酌情減免物業(yè)費

基本案情

崔某系某房屋業(yè)主，其與甲物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》約定，物業(yè)服務等級為五星級，物業(yè)費為2.5元/月/㎡，合同還約定了物業(yè)服務的內(nèi)容、滯納金計算方式等。崔某的房屋所在樓座獨立于小區(qū)封閉區(qū)域，處于開放狀態(tài)，四周為商業(yè)街區(qū)道路；樓座部分單元門損壞，監(jiān)控攝像頭損壞；部分樓道內(nèi)堆積雜物，貼有小廣告。該樓座業(yè)主曾為封閉管理及安全問題多次投訴。因崔某自2016年10月1日至2021年8月31日期間未交納物業(yè)費，甲物業(yè)公司提起訴訟。

裁判意見

涉案小區(qū)交付時，崔某的房屋所在樓座即為開放式管理，獨立于小區(qū)其他部分，該樓座所涉及的公共區(qū)域極其有限，在綠地、設備設施、節(jié)慶活動方面，尤其是安全保障，所享有的服務與小區(qū)封閉區(qū)域的其他業(yè)主差距較大。最為業(yè)主詬病的是該樓座未按《前期物業(yè)服務協(xié)議》的約定進行封閉管理，致使業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全得不到保障。甲物業(yè)公司為改善該樓座業(yè)主的居住環(huán)境和物業(yè)服務作出了努力，但受限于該樓座交付時的樓宇環(huán)境條件及配套設備設施條件，甲物業(yè)公司開展物業(yè)服務的空間、設施條件有限，導致該樓座業(yè)主未能享有與封閉區(qū)域的其他業(yè)主同等的服務。根據(jù)權利義務對等原則，并綜合考慮該樓座的現(xiàn)狀及物業(yè)公司投入的相應物業(yè)服務成本，該樓座物業(yè)費按照合同約定的70%收取為宜。

法官點評

物業(yè)服務單位提供的物業(yè)管理具有公共服務性質(zhì)，關系到小區(qū)業(yè)主的切身利益，需要物業(yè)企業(yè)與業(yè)主共同努力，才能更好地實現(xiàn)物業(yè)管理服務的目的，創(chuàng)造和諧舒適的小區(qū)環(huán)境。同時，物業(yè)服務合同系持續(xù)履行的合同，具有長期性、復雜性、瑣碎性等特征，故不宜認定甲物業(yè)公司在物業(yè)服務過程中存在重大瑕疵并構成根本違約，業(yè)主不能拒絕交納物業(yè)費。鑒于涉案樓座獨立于小區(qū)封閉區(qū)域，受限于環(huán)境及配套設備設施條件，甲物業(yè)公司提供的綠化、安保等服務標準低于其他樓座，業(yè)主未能享有與封閉區(qū)域的其他業(yè)主同等的服務，故應酌情降低物業(yè)費收取標準。

8、電梯起始層為負層車庫的一樓住宅應交納電梯費

基本案情

李某系一樓房屋業(yè)主，A物業(yè)公司起訴要求李某交納自2019年1月至2021年12月期間的電梯費。李某抗辯稱案涉房屋位于一樓，其未使用過電梯，故不應交納電梯費。

裁判意見

法院經(jīng)審理認為，《青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法》第二十八條規(guī)定，業(yè)主大會成立前，電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業(yè)主或物業(yè)使用人的電梯運行費；業(yè)主大會成立后，免收電梯運行費的范圍由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。本案中，李某房屋雖處于一樓，但其房屋所在樓棟直通負一層地下車庫，李某的房屋并非電梯的起始層，電梯起始層是負層車庫，李某應按照物業(yè)服務合同約定交納電梯費。

法官點評

《青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法》第二十八條規(guī)定，電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業(yè)主或物業(yè)使用人的電梯運行費，該規(guī)定系基于物業(yè)使用人無使用電梯的現(xiàn)實需要故不應承擔電梯費的考量。本案中，雖然李某房屋處于一樓，但從樓棟建筑結構看，電梯起始層是負層車庫，并非涉案房屋所在的一樓，其不符合《青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法》第二十八條關于免收電梯費的條件，故李某應向A物業(yè)公司交納相應電梯費。

責任編輯：岳文燕

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