曾經(jīng)號稱寸土寸金的天河，今年變得不矜貴了。

不僅有幾個新盤要賣，還有幾宗地塊拍賣。

(資料圖)

這不，前兩天就賣出了一宗員村地塊，總價將近22億，樓面價5.7萬/㎡。

5.7萬/㎡的樓面價是什么概念？

可以排到廣州歷史第二，第一是越秀南地塊，樓面價6.5萬/㎡，對外吹風(fēng)要賣12萬以上。

這么算下來，那員村地塊怎么也得賣個10萬吧。

那倒未必，同樣是5萬多拿的地，牛奶廠的合景臻頤府，均價9萬多，而且還是200方以上的大平層，溢價會比普通戶型要高。

所以員村地塊未來入市想賣10萬，至少得做大戶型，總價奔著千萬以上，如果想要快速走量，就做剛改戶型，定價不適合過高。

當(dāng)然，員村地塊的地段沒得說，與珠江新城只有一路之隔，不缺有購買力的客群。

看到這里，有人可能會問，如果手里只有幾百萬想在天河想買一手房，是不是沒得選了？

其實(shí)也有的選，比如上個月開放展廳的中建精誠壹號，有78㎡的小戶型，吹風(fēng)價6萬多，總價500萬左右就能買到。

吹風(fēng)價6萬多 預(yù)計9月開盤

中建精誠壹號在上個月開放了展廳，開放展廳本來是新樓盤很常規(guī)的線下營銷操作之一，卻引來了吐槽。

主要因?yàn)檎箯d設(shè)在了一個不起眼的地方，面積還很小，甚至還沒隔壁的圖文打印店大。

項目已經(jīng)開放臨時展廳

不過在我看來，展廳大不大氣有什么所謂，能把項目的有效信息釋放出來才重要。

實(shí)際上，項目的前身是育新街地塊，是中建四局在去年以總價約20億拿下的地塊，折合樓面價約3.2萬/㎡。

3.2萬的樓面價，如果以簡單粗暴的算法來算，未來的房價去到6萬以上，展廳的銷售也對外輸出了這個說法。

項目沙盤模型

銷售告訴我，項目的價格會參考周邊的一手房，價格預(yù)計會在6.5萬-7萬/㎡之間。

我查了一下，與項目距離最近的，而且還有一手房賣的樓盤是慧源山莊，均價6萬多。

周邊住宅小區(qū)很少（圖片來源于房天下）

不過要注意的是，慧源山莊是2013年拿的地，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水了10年。

所以，當(dāng)兩者的價格差不多，中建精誠壹號作為一個全新盤，會有很大的優(yōu)勢。

對比周邊二手房的價格，中建精誠壹號的吹風(fēng)價也有優(yōu)勢。

項目所處的智慧城板塊，產(chǎn)業(yè)園和寫字樓居多，住宅小區(qū)少得可憐，像樣點(diǎn)的小區(qū)只有兩個，一個是華南御景園，另一個是天河星作。

兩個小區(qū)的二手房的成交價普遍在4-6萬/㎡之間，也有部分業(yè)主放盤在7、8萬/㎡，不是想誠心賣那種。

綜合板塊內(nèi)一二手的情況來看，中建精誠壹號開盤的價格如果是6字頭、甚至更低，對這個板塊情有獨(dú)鐘，或者是在周邊上班買來自住的人群，可以考慮入手。

不過想買還得再等等，因?yàn)轫椖恳?月份才開放正式的售樓部，開盤則要去到9月份。

戶型很能打 78方做三房帶主套

中建精誠壹號占地3萬多㎡，規(guī)劃了10棟住宅，這樣的規(guī)模在天河來說，不算小了。

另外，項目的容積率只有2.5，放眼整個中心區(qū)都是稀缺的存在。

由于地處火爐山山腳，容積率又低，去年中建剛拿下地塊的時候，外界曾猜測中建會做低密度豪宅產(chǎn)品。

項目規(guī)劃了10棟住宅

然而中建卻不走尋常路，做了極致的小戶型，78㎡2+1房兩衛(wèi)和89㎡3+1房兩衛(wèi)戶型。

另外，還有兩個改善戶型，是118㎡4+1房兩衛(wèi)和140㎡4+1房兩衛(wèi)。

其中建面約78㎡做到了三房兩衛(wèi)、帶主套，在天河來說，是很稀缺的戶型。

當(dāng)然，這么小的面積做三房，房間難免會很緊湊。

78方2+1房戶型圖

建面約89㎡3+1房的設(shè)計格局和78㎡戶型類似，只是在進(jìn)門處多了一個小房間，可做書房，也可以依靠飄窗來定制衣柜，做成臥室。

89方3+1房戶型圖

而建面約118㎡4+1房兩衛(wèi)，在前面兩個戶型的基礎(chǔ)上做了升級，做到了五房設(shè)計。

這個戶型最大的亮點(diǎn)是四開間朝南，而且主臥的飄窗做了270度轉(zhuǎn)角設(shè)計，采光很通透。

118方4+1房戶型圖

建面約140㎡4+1房兩衛(wèi)，是項目所有戶型中唯一做到南北對流設(shè)計的戶型，東南向望湖，西北向望火爐山，很明顯是針對改善客群。

140方4+1房戶型圖

整體看下來，項目的戶型設(shè)計很能打，不過因?yàn)闃影宸窟€沒開放，目前還不知道實(shí)際的設(shè)計效果如何。

背靠火爐山 周邊很非洲

除了戶型能打，中建精誠壹號另外一個賣點(diǎn)是居住環(huán)境，有山有水。

我在項目的施工現(xiàn)場看到，項目北邊是火爐山，銷售告訴我，以后會有專門的通道供業(yè)主上山散步。

項目北面是火爐山

另外，在項目的東邊有一個湖，銷售告訴我，這個湖將進(jìn)行改造，會修建綠道和圍欄，以后供業(yè)主散步休閑用。

項目東面有湖景

項目南邊的景觀就沒那么好看了，是凌塘村的城中村景觀，雖然之前傳聞有舊改規(guī)劃，但短期很難實(shí)現(xiàn)。

項目隔壁是凌塘村

加上凌塘村處于岑村機(jī)場的航線范圍內(nèi)，岑村機(jī)場如果一直不搬遷的話，舊改很難會得到推進(jìn)，所以城中村景觀會存在很長時間。

值得一提的是，項目東北側(cè)有一所戒毒所，距離不到200米。不過戒毒所是全封閉管理，對周邊其實(shí)沒什么影響，更多的是心理影響，就看自己能不能接受。

作為天河的剛需盤，交通配套很重要，項目在這方面稍微差點(diǎn)，距離最近的地鐵21號線智慧城站都超過2公里，需要靠公交車接駁。

城中村狹窄的道路

另外，項目位于凌塘村內(nèi)部，自駕進(jìn)入需要穿過狹窄的村路，體驗(yàn)感不是很好。

好在項目附近的火爐山隧道年內(nèi)就要開通，從項目出發(fā)到華南快速入口并不遠(yuǎn)，到時候去金融城、琶洲、珠江新城會方便很多。

既然是剛需定位，教育配套自然不會落下。

清華附中灣區(qū)學(xué)校二期地址（圖片來源于房天下）

項目直線距離400米左右是在建中的清華附中二期，預(yù)計2025年竣工開學(xué)，項目不排除以后有機(jī)會能對口（以當(dāng)年教育政策為準(zhǔn)），不過如果沒能搖號讀上，大概率只能去讀周邊的村小了。

項目周邊有大型商業(yè)中心

商業(yè)配套方面，項目周圍還是城鄉(xiāng)結(jié)合部，不想吃豬腳飯和湯粉面的話，就得開車去到2公里外的萬科廣場。

綜合來看，中建精誠壹號的戶型和景觀資源是優(yōu)勢，缺點(diǎn)是被城中村圍住、交通不方便、商業(yè)檔次較低，還有教育配套存在不確定性。

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