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文 / 閨蜜財(cái)經(jīng) Miss蜜姐

房地產(chǎn)的“史詩級(jí)”救市到底會(huì)不會(huì)來？近期引發(fā)了熱議，各種小作文也是滿天飛。

昨天（6月20日），LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）年內(nèi)首次降息靴子落地。

據(jù)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布LPR報(bào)價(jià)：1年期及5年期以上品種分別報(bào)3.55%,4.2%，較此前利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。

這也是自去年8月，5年期LPR利率下降15個(gè)基點(diǎn)之后，再次降息。

盡管有人認(rèn)為，對(duì)于100萬貸款（30年還款期）月供也就能少60元左右，不算高。但利好的信號(hào)明顯。

黎明前，不少民營(yíng)房企卻不敢放松。

比如千億房企雅居樂，6月20日公告，終止現(xiàn)有股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，原因是為了降低公司管理成本，以及“改善本公司的現(xiàn)金流狀況”。

同一天，雅居樂還發(fā)布了一份公告，其董事陳卓林因?yàn)橄蚱鋬鹤拥牡禺a(chǎn)公司提供20.7億元及融資擔(dān)保（合共5.355億元），收到了我國(guó)香港聯(lián)交所的制裁及指令。

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前兩周，蜜姐關(guān)注過一些在退市名單上掙扎的房企（詳見：融創(chuàng)讓步，“還能再搶救一下”？上市房企“保殼”戰(zhàn)）。

相比而言，雅居樂的情況要好不少，目前股價(jià)還在1.3港元/股上下浮動(dòng)。

雅居樂曾是穩(wěn)健房企的代表之一。但和不少曾經(jīng)的黑馬房企一樣，雅居樂在追逐千億銷售規(guī)模時(shí)背負(fù)了更多的負(fù)債。

2022年，雅居樂迎來了償債高峰期，其披露的數(shù)據(jù)顯示，全年總借貸額減少243.88億元，債務(wù)凈償還近250億元！

不過，雅居樂抗住了壓力，至今未爆雷。

今年5月下旬，雅居樂獲得了兩筆新的融資：52.57億港元及4719.13萬美元兩部份組成的定期貸款融資，期限為19個(gè)月。

但從此次終止現(xiàn)有股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃來看，雅居樂依然小心謹(jǐn)慎。

據(jù)公告披露，此次的股份獎(jiǎng)勵(lì)，是2014年1月3日，董事會(huì)決議獎(jiǎng)勵(lì)3275萬股股份給予116名獲選雇員。

同年2月，雅居樂發(fā)行及配發(fā)合共3447萬股股份給予雇員股份受托人（作為受托人以信托方式代獲選雇員持有）。截至目前，信托股份占雅居樂已發(fā)行股本約0.7%。

但由于獎(jiǎng)勵(lì)股份的相關(guān)歸屬條件未能達(dá)成，有關(guān)所有獎(jiǎng)勵(lì)股份的獎(jiǎng)勵(lì)在2017年8月底已失效，但雇員股份受托人根據(jù)信托契據(jù)的條款持有全部信托股份。

按照今日（6月21日）收盤價(jià)1.27港元/股估算，這筆信托涉及的資金約為4377.69港元。

該獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃是今年12月9日到期，但董事會(huì)決定提前終止。

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雅居樂謹(jǐn)慎的背后，依然有不小的負(fù)債壓力和經(jīng)營(yíng)壓力。

負(fù)債方面，截至2022年底：

其凈負(fù)債比率為57.3%；

非流動(dòng)負(fù)債約454億元；

流動(dòng)負(fù)債1522.55億元，其中借款達(dá)240.27億元；

總負(fù)債約為1976.55億元。

同期，雅居樂的現(xiàn)金及銀行存款總額約為160.91億元，其中包括有限制現(xiàn)金約76.28億元。

2022年，雅居樂先后2次配售雅居樂股份、減持雅生活股權(quán)來增強(qiáng)現(xiàn)金流。以及部分債務(wù)延長(zhǎng)了貸款到期日等，來優(yōu)化償債計(jì)劃。

但去年，雅居樂少見地出現(xiàn)巨額虧損，凈虧損約133.73億元。其中，股東應(yīng)占利潤(rùn)由2021年的67.12億元，降至虧損149.81億元，同比大減323%。

今年房地產(chǎn)的大行情，蜜友們大概也都感受到了涼意。

前不久，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年1—5月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況顯示：

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%；

商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%；

商品房銷售額49787億元，增長(zhǎng)8.4%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.9%。

盡管商品房銷售，尤其是住宅銷售有所回暖，但5月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)又出現(xiàn)了回落。

大行情如此，雅居樂和不少房企一樣，同樣在繼續(xù)經(jīng)歷行業(yè)的周期調(diào)整。

今年1-5月，雅居樂及聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司，以及雅居樂項(xiàng)目的預(yù)售金額約為246.9億元，不及去年同期的311.8億元，而銷售面積和均價(jià)也是雙降。

考慮去年一季度疫情的影響，但看5月業(yè)績(jī)，2022年5月，雅居樂的預(yù)售金額為61.3億元，而今年5月為42億元，少了19億多元。

而今年5月，雅居樂銷售的均價(jià)為14,660元/平方米，去年5月為12,619元/平方米，其銷售面積同比減少了41%。

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而此次港聯(lián)交所發(fā)出的制裁及指令，則揭開了雅居樂作為家族企業(yè)所面臨的管理上的壓力。

公告披露，雅居樂的董事陳卓賢違反對(duì)雅居樂的不競(jìng)爭(zhēng)承諾，支持兒子創(chuàng)業(yè)搞物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)。

2013年11月，陳卓賢以個(gè)人名義向其兒子提供1.8億元的初始創(chuàng)業(yè)資金。

此后，陳卓賢繼續(xù)協(xié)助兒子發(fā)展業(yè)務(wù)，包括先后共提供資金20.7億元（包括初始資金等有關(guān)資金），融資擔(dān)保合共5.355億元，并擔(dān)任其兒子業(yè)務(wù)集團(tuán)旗下兩家公司（有關(guān)附屬公司）的董事及簽署人，以協(xié)助有關(guān)附屬公司融資。

有意思的是，公告中稱，陳卓賢并未向陳家的家族成員或董事會(huì)披露上述信息。

據(jù)媒體報(bào)道，2019年，陳卓賢兒子陳思銘創(chuàng)業(yè)的景業(yè)名邦集團(tuán)，同樣在我國(guó)香港聯(lián)交所上市了，而上市當(dāng)天，除陳卓賢外，陳卓林等雅居樂陳氏家族兄弟均到場(chǎng)為侄子站臺(tái)。

公告稱，直到2019年12月，陳卓賢兒子公司披露招股書，景業(yè)名邦集團(tuán)上市之初，就被爆資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)200%。

2022年底，景業(yè)名邦集團(tuán)一筆1.52億美元債進(jìn)行了二度展期。

年報(bào)顯示，2022年，景業(yè)名邦集團(tuán)出現(xiàn)了上市以來首次虧損，年內(nèi)虧損8.88億元；歸母凈利潤(rùn)為-7.22億元，同比下滑433.5%。

同期，景業(yè)名邦集團(tuán)出現(xiàn)了流動(dòng)性不樂觀，現(xiàn)金短債比降至0.49%；現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額約為8.85億元，而流動(dòng)負(fù)債約為16億元。

這些債務(wù)問題，或許是當(dāng)初作為地產(chǎn)二代創(chuàng)業(yè)的陳思銘始料未及的。

其中有多少與同時(shí)在雅居樂任董事的陳卓賢有關(guān)聯(lián)？我們不得而知。已披露的是與陳卓賢有關(guān)的融資擔(dān)保有5.355億元。

陳卓賢此次受到的懲罰是：公開批評(píng)，以及被要求在90日內(nèi)完成18小時(shí)關(guān)于監(jiān)管及法律議題以及《上市規(guī)則》合規(guī)事宜的培訓(xùn)。

從披露的情況來看，對(duì)雅居樂的影響不大，更多是暴露了管理上的問題。但從輿論來看，則要遭遇一定程度的投資者們的信任危機(jī)。

在黎明到來前，雅居樂們還有一段并不輕松的旅程需要堅(jiān)持。

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