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臨深跌最慘的，不是惠州，而是東莞?；葜菖R深，目前均價(jià)11000-15000，相當(dāng)于19年的價(jià)格。東莞臨深，跌最多的不是長安，不是黃江，也不是塘廈，而是鳳崗。鳳崗的臨深代表大盤——大運(yùn)城邦，成交價(jià)已跌回2016年。2008年，益田集團(tuán)拿下了鳳崗緊臨大運(yùn)的百萬平米地塊，開發(fā)了東莞臨深的著名樓盤——大運(yùn)城邦。2009年，大運(yùn)城邦一期開盤8000；2013年，三期開盤13000；2015年，悅城開盤19000。到2016年，大運(yùn)城邦的二手房成交價(jià)已經(jīng)超25000。2017-2019年，大運(yùn)城邦橫盤微漲，徘徊在26000-29000之間。2020年，東莞再次大漲，松山湖和南城，還有臨深的黃江和大朗，都漲瘋了，快翻倍了。鳳崗卻漲不動(dòng)了，這么大一波行情，大運(yùn)城邦只漲了10-15個(gè)點(diǎn)，最高沖到35000，就沖不動(dòng)了。漲漲不動(dòng)，跌卻沒少跌，這兩年的大運(yùn)城邦一路跌，現(xiàn)在成交價(jià)23000-25000，跌足了30%。但是你在2015年之前買的還是賺的，虧的是那些追高的高位接盤俠。這個(gè)價(jià)格重回2016年，已經(jīng)接近2015，對(duì)比其他臨深片區(qū)，鳳崗明顯回撤更深，跌的更慘。都是臨深，為什么鳳崗回撤這么狠？最主要的原因鳳崗前幾年漲太多了，高處不勝寒。漲跌是對(duì)稱的，漲有多猛烈跌有多慘烈。漲的多的原因，是15、16年還沒有西貴東賤的概念，當(dāng)年只以距離論英雄。鳳崗離大運(yùn)最近，離深圳中心區(qū)最近，自然被吹的最高。跌多的原因是2019年風(fēng)向變了，東部不值錢了，西部和光明卻爆了，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，大王輪流當(dāng)。這個(gè)所謂風(fēng)向只是外因，跌多了不一定漲，但漲多了必然會(huì)跌。其次是盤太大了，除了大運(yùn)城邦這個(gè)百萬平米的大盤，還有名流印象，中海云麓，都是幾十萬平的大盤。目前，大運(yùn)城邦的拋盤量超600套，名流印象也有300套，這么大的拋盤量，產(chǎn)品又同質(zhì)化，結(jié)果必然是價(jià)格踩踏。買房不要買這些大盤更不能買百萬規(guī)模的超級(jí)大盤。三是價(jià)格比對(duì)。鳳崗離深圳再近，總近不過真大運(yùn)吧，大運(yùn)城邦再標(biāo)榜自己叫大運(yùn)城邦，你還是東莞的房子吧。四是投資客實(shí)在太多了。比起惠州，大運(yùn)城邦的自住客確實(shí)要多，但投資客也不少，畢竟盤子太大，深圳客又喜歡買臨深，所以投資自住幾乎是一半一半的比例。凡投資客占比高的樓盤，淡季都扛不住，這是規(guī)律。

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