一張圖，告訴你樓市發(fā)生了什么|全球觀熱點(diǎn)

2023-06-23 13:27:25來(lái)源：博聞財(cái)經(jīng)

原創(chuàng) 劉曉博

近日，“中指研究院”公布了今年1到5月房企拿地?cái)?shù)據(jù)。

把房企“新增土地權(quán)益金額”做一個(gè)排行，取前15名，就得到了下面這張圖。它足以告訴我們當(dāng)前樓市發(fā)生了什么變化：

【資料圖】

今天前5個(gè)月拿地金額最多的5大房企，全部為央企和國(guó)企，其中央企占了4家，地方國(guó)企1家。

前15名中，非央企、地方國(guó)企的開(kāi)發(fā)商只有6家，他們是：萬(wàn)科、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、長(zhǎng)隆集團(tuán)、偉星地產(chǎn)和金地集團(tuán)；央企、地方國(guó)企，則占據(jù)了前15名中的9個(gè)。

拿地最多的15家房企，一共耗資（權(quán)益金額）2109億元。其中非國(guó)企、央企的金額只有611億元，占比下降到了29%，國(guó)企、央企占比達(dá)到了71%！

我們可以跟2017年全年的情況做一個(gè)對(duì)比。下圖是2017年全年，TOP15開(kāi)發(fā)商拿地的情況：

在前15大房企中，央企、地方國(guó)企只有6家，它們是：保利、中海、金茂、招商蛇口、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋；而民企有9家。這正好跟2023年前5個(gè)月的情況相反。

2017年，TOP15房企一共耗資15279億元拿地，其中6家央企、國(guó)企為4996億元，央企、國(guó)企占拿地金額的比重為33%，民企為67%。

從2017年到2023年，短短的6年時(shí)間里，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了驚人大逆轉(zhuǎn)，央企、地方國(guó)企躍升為主導(dǎo)力量，新增拿地金額達(dá)到了70%以上，民企則下滑到了30%以內(nèi)。至少按照TOP15房企來(lái)統(tǒng)計(jì)，情況是這樣。

與此同時(shí)，A股和港股中的民營(yíng)房企退市潮，拉開(kāi)了帷幕。

5月30日，四川藍(lán)光發(fā)布“關(guān)于股票終止上市暨摘牌的公告 ”，宣布從6月6日期摘牌。這是今年以來(lái)，A股確認(rèn)的首家退市房企。

早在5月9日藍(lán)光股份就發(fā)布公告，由于連續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)低于1塊錢，符合了退市條件，暫停交易、等待判決。

5月30日，上交所的“判決書”下發(fā)，藍(lán)光股份未獲得“退市整理期”的緩沖，將轉(zhuǎn)移到新三板（全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)）附屬的退市板塊掛牌轉(zhuǎn)讓。

如果你恰好中招了退市房企，那么下列退市公司交易細(xì)節(jié)將對(duì)你有用：

退市公司的交易頻率分為三類：不能按時(shí)披露年報(bào)的公司，每周只能在周五交易1次；凈資產(chǎn)為負(fù)的公司每周交易三次（周一、三、五）；凈資產(chǎn)為正的公司每周交易五次（每個(gè)交易日皆可交易）。

跟普通A股交易不同，退市板塊每天只有一次集合競(jìng)價(jià)成交的機(jī)會(huì)。在交易日的10:30、11:30、14:00揭示一次可能的成交價(jià)格，最后一個(gè)小時(shí)即14:00后每十分鐘揭示一次可能的成交價(jià)格，最后十分鐘即14:50后每分鐘揭示一次可能的成交價(jià)格，收盤（15:00）時(shí)一次性撮合成交。如果沒(méi)有成交，只能等下次交易的時(shí)間。

退市股票交易的每日漲跌幅限制為±5%。

退市后，股權(quán)的流通性將大大降低。此外，退市對(duì)于房企的信譽(yù)來(lái)說(shuō)，堪稱滅頂之災(zāi)，未來(lái)融資的難度將大大增加，賣房子難度也將顯著加大。

由于股價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1塊錢而觸發(fā)退市的民營(yíng)房企，有一大把，比如中天金融、嘉凱城、泰禾集團(tuán)等。有的已經(jīng)確定20個(gè)交易日收盤價(jià)低于1塊錢，有的即便未來(lái)連續(xù)每天漲停，也無(wú)法避免連續(xù)20個(gè)交易日低于1塊錢。退市，只是早晚的問(wèn)題。

在香港股市，由于連續(xù)18個(gè)月停牌而被退市的有新力控股。

新力是在2021年9月停牌的，更多的房企從2022年3月開(kāi)始停牌。下列房企如果到今年9月仍然無(wú)法復(fù)牌，則將面臨跟新力控股一樣的命運(yùn)：世茂集團(tuán)、奧園、南?？毓?、花樣年、陽(yáng)光100、當(dāng)代置業(yè)、天山發(fā)展控股等。

這些“內(nèi)房股”之所以長(zhǎng)期停牌，是因?yàn)閭鶆?wù)重組艱難，無(wú)法按期公布業(yè)績(jī)報(bào)告，公司存在巨大的不確定性。

估計(jì)2023年結(jié)束的時(shí)候，將有30多家在上海、深圳、香港上市的房企遭遇退市的命運(yùn)，這將是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場(chǎng)上一次歷史性大撤退、大退潮。

面臨退市命運(yùn)的，都是民企。在這份冗長(zhǎng)的名單里，我們看不到央企或者地方國(guó)企。

為什么民營(yíng)房企退市概率這么高：一個(gè)原因是，民營(yíng)房企的確比國(guó)企、央企更激進(jìn)，債務(wù)率太高，賭政策賭錯(cuò)了方向；另一個(gè)原因是，當(dāng)債務(wù)危機(jī)到來(lái)的時(shí)候，民企騰挪的空間更小一些。國(guó)企和民企，在融資上的難易程度的確不同。

可以肯定的是：

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了歷史性拐點(diǎn)。這個(gè)拐點(diǎn)包括三個(gè)核心內(nèi)容：

第一，產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，多數(shù)企業(yè)必須退出，多余的人員必須分流；

第二，房地產(chǎn)行業(yè)將全面國(guó)企化；舊改時(shí)代的到來(lái)會(huì)強(qiáng)化這種局面。

第三，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的舊模式終結(jié)了，新模式是跟三高分手。

早在2015年，我就預(yù)言了即將到來(lái)的“房地產(chǎn)行業(yè)去產(chǎn)能”。當(dāng)時(shí)我寫了一篇“未來(lái)10年中國(guó)樓市12大趨勢(shì)”：

其中第11條就是“房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型”。

當(dāng)時(shí)正是房地產(chǎn)低迷的時(shí)候，結(jié)果國(guó)家來(lái)了一輪去庫(kù)存，給樓市帶來(lái)了最后一次回光返照的機(jī)會(huì)，催生了2016年到2017年的大牛市。

那次大牛市，是房企最后一次“全身而退”的機(jī)會(huì)，但除了王健林、宋衛(wèi)平、潘石屹外，其他地產(chǎn)老板大多是“貪婪”壓倒了“恐懼”。

如果說(shuō)2021年是中國(guó)房地產(chǎn)的“暴雷之年”，2022年是“救市之年”，那么2023年將成為慘烈的“去產(chǎn)能之年”，部分大房企的“謝幕之年”。

活過(guò)2023年的房企，將有機(jī)會(huì)分享下一個(gè)10年的房地產(chǎn)紅利。就好比煤炭去產(chǎn)能之后，活下來(lái)的企業(yè)賺得盆滿缽滿。

能活下來(lái)的，大部分是央企、國(guó)企，以及少數(shù)之前債務(wù)率不高、有“管理競(jìng)爭(zhēng)力”的民企。