北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

(資料圖片僅供參考)

Q:

我上網(wǎng)核對了，北京確實只有一萬套別墅的存量，但你為什么說太多了呢？以北京富人的數(shù)量這一萬套應該不難消化吧？難道這也會造成升值不好嗎？

A：

1、1萬套存量，應該差不多吧，好像前幾年是7000多套，這兩年不太好賣又多了點兒。我剛才也聽說了個數(shù)字，北京截止到5月份的商品房存量是1100萬平米。那如果以一套別墅200平米來計算，這一萬套就是200萬平，占比20%沒什么可說的吧？這比例高不高？或者說這1100平米以平均每套房100平來算就是10萬套房，別墅占比10%，也夠高的吧？

當然這并不能說明別墅的保值不好，只能說明不太好賣，所以才有了這么多的存量?，F(xiàn)在的年銷量我不知道，之前是每年5000來套，那這1萬套就得賣兩年。商品價格是供需關(guān)系決定的，如果連新別墅都不太好賣，那二手的就更費勁了唄，價格也或許受影響。

2、北京的有錢人當然不少，但也未必非得買別墅。萬柳書院不是別墅，也動輒幾千萬起，可能相對比別墅的流動性更好吧，保值也好一些。畢竟別墅這種產(chǎn)品在北京還屬于小眾，就跟超跑似的，很多人未必是買不起，而是覺得沒必要。

3、總之我覺得這沒必要掰扯什么，看自己的判斷吧。另外我之所以說北京的別墅太多，主要指的不是官方認定的那種，而是“泛別墅”，包括疊拼和小聯(lián)排什么的，這種產(chǎn)品在性質(zhì)上屬于普通住宅，但實際上是按照別墅來銷售和使用的。而且這還沒包括小產(chǎn)權(quán)呢，在北京也是大量的存在，都沖擊了別墅市場。

這看自己的喜好吧，我只能說到目前為止，別墅還是以自住為主的，是圈層到了之后的消費品，到這層次就沒必要太注重保值了?？糠孔淤嶅X是普通百姓考慮的，畢竟沒有別的投資渠道。

僅供參考。

二

Q:

本人已婚有娃，目前在京無房無戶，孩子明年九月上小學一年級。現(xiàn)手里能有220-250的首付預算。本人外地有房，貸款已還清，貌似有貸款記錄也算二套?，F(xiàn)租住朝陽，現(xiàn)在想考慮朝陽小兩居明年孩子上學用，因為預算有限肯定夠不上學區(qū)。目的是孩子可以上小區(qū)附近小學，大概率初中會轉(zhuǎn)回戶籍地，屆時離開北京房子也不賣，想兼顧投資保值即可。

現(xiàn)在考慮垡頭翠城馨園，可以上首師大附小，京通苑可以上二外附小，還有朝豐家園。再就是雙橋康惠園建了一個九年制的學校也可考慮。相對于我的預算有限，大概率這四個小區(qū)的小兩居差不多可以夠上。

現(xiàn)希望章哥可以從房子的位置及價值等角度幫忙分析下哪個更適合入手。對了不自住，就用一個上學名額，家里有老人帶孩子太小不夠住，后期買完會在同小區(qū)租住大一點戶型。感謝章哥解惑。祝越來越好！

A：

1、北京到目前為止的限購還是認房又認貸，以家庭為單位，只要成員在全國范圍內(nèi)有過房貸記錄，在北京就算二貸資格。

2、朝陽的學區(qū)房400左右起，清朝的溢價相對低，陳分和嘉銘的中等，其他的都不算低了。

3、位置看自己的通勤了，這沒標準。如果單從保值來說，到目前為止是翠城的一期相對強，肯定沒落后大盤。因為這是當年住總承接的樣板工程，質(zhì)量和戶型都好。后面幾期就普通了，拆遷成本上漲導致賠錢太多，各項就普通了。

京通苑次選，這屬于地段兒不錯的，就是不好選戶型。底子是當年的老公寓，北京最低價的外銷公寓，后來也有內(nèi)銷的。選戶型好的吧，越宜居的保值越好。

4、這幾個學校我都不熟，只是說的小區(qū)。

僅供參考。

三

Q:

房產(chǎn)和資金情況：房產(chǎn)1：京畿道41平，無貸款，870萬買的，21年購置。房產(chǎn)2：目前住臺湖泰禾一號公館90平，擬賣600萬，132萬貸款，貸款10年，19年購置。指標：上述兩個房產(chǎn)都用了我的指標。我父親今年剛辦戶口，首套首貸。資金：現(xiàn)金100萬。月供3以內(nèi)可以接受，1-2萬比較服。

家庭情況和需求：孩子1歲半，預計28或29年上學。父母和我們同住，照看孩子?？赡苊髂甑滓?孩，現(xiàn)在的房不夠住了。想換至少有兩個衛(wèi)生間的3居，或者4居，躍層。將來在金融街上學，預計在那邊要住12-14年。但目前西城的大房子買不起。兩口子工作一個在國貿(mào)一個在酒仙橋。

目標：短期目標：如果有2孩，居住空間可以改善（但不那么剛需，實在不行就臺湖近租）；中期目標：在距離西單小學合理位置購置可以居住十幾年的房產(chǎn)（但不排斥中間再換）；長期目標：孩子高中畢業(yè)后房產(chǎn)出手，到郊區(qū)換大房。

A：

1、地理位置方向上，既能照顧到小孩上學（10-20分鐘到西單小學），到國貿(mào)時間1小時內(nèi)。我理解可以金融街向南的豐臺地區(qū)，比如馬家堡？西邊麗澤附近？北邊？請章哥給指幾個大致的可關(guān)注區(qū)域，我去仔細排查。

2、以下幾個思路您覺得哪個比較合理：

2.1.近2年著手買到上面問題1提到的區(qū)域，先過渡。房子需要較好的保值增值能力(未來明珠？星河城？麗澤首科花園？其他推薦？)。未來換更有價值的房子(比如中國璽)。未來明珠怎么樣，目前他有1000萬的錯層，到金融街也很近，不知道這個小區(qū)的品質(zhì)和區(qū)域的保值能力。

2.2在臺湖改善，28年前再去問題1中的區(qū)域買房。改善考慮翡翠四季四居或躍層，不知您覺得升值、保值潛力如何。

2.3.不操作，攢錢，不夠住就臺湖附近租房。28年前再去問題1中的區(qū)域買房。

2.4.著手把學區(qū)房和目前房都賣掉換一個有上漲空間的房子，比如中國璽、北京悅府，將來回金融街學區(qū)買個平房。

回答：

1、保值那到目前為止是星河城、首科花園，之后是未來明珠。未來明珠看自己的喜好，錯層是當年的創(chuàng)新，但不是太受追捧，全北京也沒多少這種設(shè)計，屬于小眾產(chǎn)品。或者說帶樓梯的多數(shù)都是自住為主的，自己喜歡就好，其他的期望值別太高。

板塊是挺好的，一直到公益西橋都算不錯，除塔樓外大多數(shù)小區(qū)都不落后。未來估計還是這趨勢，板塊挺好，某些小區(qū)未必很強。

2、臺湖的四居或躍層，也是自住為主吧。到目前為止這種板塊還是剛需較多，改善型的有些錯配。除非是產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，否則流動性和升值未必占優(yōu)。尤其是躍層，考慮好再買。

3、什么時候買就看自己了。不過今年肯定是救市，前幾次可都成功了，現(xiàn)在幾萬億雖然是空轉(zhuǎn)，但指不定哪天猛虎出籠呢。畢竟老虎在籠子里也要吃肉的，誰也不愿意養(yǎng)著當寵物，都想往外轟呢，出籠是早晚的事兒，關(guān)注政策吧。

4、中國璽到目前升值普通，我也不知道為什么，一直懶的去看，只是從走勢上落后于昆侖域。跟大盤比可以說沒落后，但這當時是被建委壓低了價格的，所以沒占便宜吧。北京悅府我不熟，問賣房的吧。平房無所謂，純占坑兒房。

5、這我不好建議是哪種，只是列出這些情況，供參考吧。

四

Q:

如何看待現(xiàn)在掛牌量暴漲，新舊小區(qū)成交量均低迷的行情?

A：

1、如何看待，麻木了唄，這28年來我看了十多次輪回了，實在沒什么新鮮感了。所以這還是看專家們的解讀吧，他們每次都能有不同的說法，而我是真沒覺得怎樣。當然也搭著不太懂這些宏觀的，聊不出什么新觀點。

2、簡單說吧，在我看來1994、1999和2008是肯定比今年嚴重的多的，那才是樓市崩盤呢，整體經(jīng)濟也到了崩潰的邊緣。那些年前后發(fā)生了什么誰都知道，具體事件也不用我說。

我想說的是當年中國的經(jīng)濟還很弱，面對如此大的經(jīng)濟危機都沒怎樣。而現(xiàn)在的實力早超越當年了，這從高層的淡定程度就能看出來，所以我認為是沒什么大不了的。低迷就低迷吧，這就跟不想吃飯似的，未必是為了減肥，更大的可能是要么上頓吃撐了，要么這頓還沒到飯點兒呢，早晚的事兒。

3、反正我還真沒覺得現(xiàn)在這有什么新鮮的，看多了也就無所謂了。我認為這世界就是一次又一次的循環(huán)，那就看自己是否相信周期了。具體真沒什么可說的，我真不懂宏觀，還是問別人吧。幫不上忙。

僅供參考。

五

Q:

娃25年上小學，現(xiàn)在有一套芍藥居北里和一套羅馬花園的房子，估計現(xiàn)金1200左右（扣除貸款）?，F(xiàn)在考慮西城范圍的學區(qū)房，您建議買個占坑房還是買個兩居次新呢？

A：

1、我沒看懂這預算，是有現(xiàn)金1200，還是說賣掉這兩套或其中一套之后有1200萬啊？羅馬花園一套房就價值不低呢吧，都是大戶型。如果是賣掉之后的現(xiàn)金，那在買房的預算是多少啊，也就是是否還貸款？用哪種貸款？想買總價多少的？

2、另外既然有了人朝的，那要換西城的就得比這強了，幾乎就是金德月+陶白八中附小的。既然如此那就看預算吧，如果就是1200封頂，那常規(guī)建議就是買占坑兒房吧，少賣一套房。因為這預算在牛小旁邊不好買到次新兩居，仍然算普通學區(qū)房，在溢價率上占不到便宜。占坑兒房節(jié)省資金也相對靈活，過了高峰期看情況，覺得不合適就出手。

如果是預算高，比如1500以上吧，那在中信城就差不多能買到兩居了。雖然溢價率沒低太多，但居住體驗相對好。就算過了高峰期，這種離牛校近還宜居的也支撐大，比普通學區(qū)房要強。

3、另外多說兩句，芍藥居北里的溢價率也不算低，只是比西城低點兒而已。以人朝現(xiàn)在的成績，到了西城也是中上。那以九年制去換派位的要考慮好，萬一小升初不如人朝可就算吃虧了。當然天牛娃除外，到了西城能得到更頂尖兒的資源，不過這就跟學區(qū)關(guān)系不大了，八少八素只要西城有房落戶就行。

再一點是羅馬花園，這種曾經(jīng)的豪宅不太受追捧了，否則也不會現(xiàn)在這價格。所以屬于自住合適，投資普通的。在某階段會跟上大盤，長期看仍然不太好說。

僅供參考。

六

Q:

我目前住在朝陽廣華新城小2居，在朝陽安慧北里有一套老破小2居出租中。老大一年級，老二27年入學，考慮過通過換房從朝陽轉(zhuǎn)學到東城或海淀，但由于預算有限只能置換1居，置換后需要租房，并且不一定能成功轉(zhuǎn)學到相對好的學校，同時也考慮中介費稅等因素，又猶豫了。后來暫定的方案是：老大在廣華上到小升初，再考慮東西海的學區(qū)房，那會兒老二正好幼升小。

針對目前安慧北里的小2居老破?。▽惤?jīng)綸嘉銘西校區(qū)）怎么處置比較好：

1、繼續(xù)出租，直到4年后老大小升初時換學區(qū)房。（當下居住計劃：廣華附近租2居+老人住廣華2居）

2、現(xiàn)在賣掉，持有現(xiàn)金4年。（當下居住計劃：同上）

3、?現(xiàn)在賣掉，在廣華附近買3居改善居住條件，老大小升初前賣掉3居置換學區(qū)房。

A：

1、光華新城，清華附廣華現(xiàn)在有中考成績了嗎？按說應該不弱吧。

2、常規(guī)建議是如果確定跨區(qū)就盡量提前，等到小升初換的話不占便宜。提前轉(zhuǎn)學主要是熟悉教育模式和環(huán)境，否則真等到初中有可能會晚點兒了。尤其是牛中，一入學就是考試分層，成績不強的話有可能吃虧。尤其是這種人口大年，競爭會非常激烈的。

東城肯定是派位，但大概率進不去好學校。那如果以嘉銘西區(qū)來對比的話未必合適，有可能派入不如的。而且東城和朝陽的高分段已經(jīng)基本一致了，所以除非是確定孩子天分很普通，否則不太建議轉(zhuǎn)東城了。海淀先自己去問學校吧，確定有學位再轉(zhuǎn)。主要就是搏點招，派位在高峰期的意義實在不太大了。所以如果說孩子是牛娃的話就去海淀，確定普娃去東城，要是中等偏上的話轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)的意義不大，有可能不如朝陽。

3、持有現(xiàn)金4年，這就是賭一把了吧。目前的大環(huán)境是救市，我認為北京作為標桿沒什么下跌的可能，市政府手里的籌碼有的是。真要賣房持幣的話就是跟央行對賭，未必能贏。反正前幾次救市都成功了，看自己對這次的判斷吧?？紤]好后果，贏了最多是15%左右收益，輸了那可就說不好了。

4、廣華附近買改善的，過幾年再換。那就看置換成本了，一般是4%，約等于3年的租金，看自己覺得是否劃算了。

而且干嘛非得小升初?。窟€是這話，這對海淀搏點招和東城拼派位的不算吃虧，但對于中上等的孩子未必合適。雞娃不夠的話去海淀不一定拼得過，去東城則等于放棄了確定性去追求不確定，看運氣了。

5、所以我覺得如果真想換學校的話就提前，尤其是海淀，那不是說臨時去就能占優(yōu)的地方。參照北中小五班吧，海淀隨便哪個小強的競爭都不比這弱。東城看孩子天分，確定實在普通再換。然后也可以看朝陽，比嘉銘西區(qū)強的好幾個呢，期望值高的話還可以考慮競爭北中和民辦。

真要是確定小升初轉(zhuǎn)學的話到時候看，主要看溢價率是否降下來。降下來了就賣三居換的大的，否則買個占坑兒房就行。租房更方便，要不然倆孩子接送很累的。

僅供參考。

七

Q:

夫妻一娃，老公和孩子是京籍。目前兩套房子都在望京。房產(chǎn)情況：一套小產(chǎn)權(quán)公寓，350w左右，目前出租狀態(tài)，一個月1w左右。這個房子流動性差，限購后漲幅不高，拿它吃房租的狀態(tài)。一套首房首貸，850w左右，滿貸，目前還了兩年。望京西園四區(qū)老破大，租的話1w左右。

上學情況：打算讓孩子上私立幼兒園和小學，初中之后再考慮回公立校。具體政策到時候見招拆招。因此幼兒園和小學暫不需要考慮房產(chǎn)學區(qū)資格的問題。幼兒園打算今年在石景山讀，三年；小學去海淀西北旺（民辦校，海淀學籍）。因為對居住環(huán)境有要求、海淀地段有學區(qū)溢價，因此打算石景山和海淀都租房住。

總結(jié)：希望房子抗?jié)q抗跌。自住的話，讀完小學還早，暫可以不考慮。那么問題來了：

1、望京的老破大，是否建議繼續(xù)持有？雖然地段好，但是真的老了。

2、公寓有必要賣嗎？因為不想再往房產(chǎn)里投入資金了。

3、如果出手的話，應該往哪里買呢？

海淀和望京的新樓盤值得考慮嗎？都是周圍配套有待開發(fā)的。

A：

1、西園四區(qū)的這套租金偏低了，要么就是要的低，要么就是真的租不上價。如果是第二種那就沒必要留著了，哪邊兒都不占便宜，將來升值也有落后的可能。這問當?shù)刂薪榘桑纯醋饨饝撌鞘裁辞闆r。如果是要低了的話看預算，賣房后增加的資金（包括貸款）多就值當，平級置換的意義不大，除非能壓低稅費。畢竟契稅+中介費常規(guī)要4%呢，頂?shù)纳?年租金了。

2、望京小產(chǎn)權(quán)公寓，商業(yè)產(chǎn)權(quán)吧？房租合適，就是漲的慢唄，常規(guī)建議是要么就甭買，買了也就甭賣了。注重租金就留著，注重升值再考慮換。

3、如果在海淀上學就買清河西二旗或西三旗的吧，溢價都不算高，升值也至少不落后，就看學校是否覺得合適了。

4、新樓盤我不熟，這咨詢渠道商或中介吧，他們賣房的更熟悉。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！

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