中期業(yè)績披露：罕見下滑！“利潤王”中海不賺錢了？

2023-08-31 11:28:42來源：杠桿地產(chǎn)

摘要：外幣匯兌凈虧損17.3億元，2022年同期該指標(biāo)虧23.9億元（歡迎關(guān)注杠桿地產(chǎn)）

(資料圖)

撰文|桿姐&編輯|雯雯

中國海外發(fā)展在房地產(chǎn)行業(yè)的地位那是響當(dāng)當(dāng)?shù)摹?/p>

在特殊的房地產(chǎn)行情和經(jīng)濟(jì)周期之下，2022年，中國海外發(fā)展的經(jīng)營狀況也出現(xiàn)了罕見下滑。

日前，中國海外發(fā)展發(fā)布了其2023未經(jīng)審計(jì)的中期業(yè)績公告。和大形勢(shì)一樣，營收、利潤指標(biāo)繼續(xù)下滑。今天的“房企中報(bào)”，杠桿地產(chǎn)就來說說中國海外發(fā)展。

1、營收、凈利繼續(xù)下滑

首先，中期業(yè)績公告一開篇，中國海外發(fā)展就提到，2023上半年，其集團(tuán)系列公司合約物業(yè)銷售金額上升30.1%，至1801.8億元。相應(yīng)已售樓面面積為804萬平米，同比上升28.3%。

央企中國海外發(fā)展是不一樣，不僅增長，而且錄得如此高的增速。當(dāng)然，這和2022年的特殊背景有關(guān)系。

即便如此，大部分民營房企銷售2023年并沒有好轉(zhuǎn)，還在繼續(xù)下跌，少數(shù)除外。

中期業(yè)績公告披露，2023上半年，中國海外發(fā)展取得891.60億元的營收，應(yīng)該說是很高的，當(dāng)然以前更高。比如2022年同期營收超1000億元，2021年同期也是，如今的半年?duì)I收基本只比2020年同期略高。

也就是2023上半年，中國海外發(fā)展的營收相較于2022年同期下滑了10來個(gè)點(diǎn)。

應(yīng)該說這個(gè)下滑比例不算很高，還有稍微更高的。

比如同期的歸屬凈利潤為134.90億元，2022年同期為167.43億元，同比下滑超17%。杠桿地產(chǎn)去翻了一下2021年同期歸屬凈利潤超200億元，2020年同期也是超200億元，2019年同期亦是如此。

如果這樣看，2022年以來，中國海外發(fā)展的利潤狀況確實(shí)不理想。這和大環(huán)境關(guān)系很大，2023上半年的繼續(xù)下滑，也算是情理之中。

利潤下滑之后，中國海外發(fā)展的每股基本盈利1.23元，2022年同期1.53億元。

盡管利潤下滑了不少，中國海外發(fā)展依舊是2023中報(bào)分紅不多的房企。

董事局宣布派發(fā)截至二零二三年六月三十日止六個(gè)月之中期股息每股港幣35仙，金額約為人民幣3,524,252,000元。中期股息按簡明綜合財(cái)務(wù)報(bào)表通過日之已發(fā)行普通股股份數(shù)目計(jì)算，并未于簡明綜合財(cái)務(wù)報(bào)表反映作應(yīng)付股息。

總的分紅金額還是不少，超35億元。

對(duì)了，2023上半年，中國海外發(fā)展的毛利率為22.61%，2022年同期為23.46%。2021、2022全年看，毛利率都在21-23%左右區(qū)間，而在此之前的年份，除了個(gè)別年份，基本都在30%以上。

即便是個(gè)別低于30%毛利率的年份，也是接近30%的。這說明，近2年的地產(chǎn)形勢(shì)，對(duì)中國海外發(fā)展這樣的最能賺錢的房企，也造成了很大影響。

2、財(cái)務(wù)費(fèi)用略有升高，擴(kuò)投資令人震驚

營收下滑同時(shí)，杠桿地產(chǎn)注意到，2023上半年，中國海外發(fā)展的總財(cái)務(wù)費(fèi)用52.41億元，2022年同期為48.42億元；減資本化金額46.93億元后，為5.48億元，2022年同期為5.26億元。

應(yīng)該說，財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制還是很不錯(cuò)。

央企、有錢就是好，2023上半年，盡管市場(chǎng)波動(dòng)下行，不確定性增強(qiáng)，中國海外發(fā)展及系列公司依舊拿地，新增土地儲(chǔ)備16宗，總購地金額414.3億元，新增總貨值717.0億元——看到這一組數(shù)字，有沒有震驚到。

其中，中國海外發(fā)展新增土地儲(chǔ)備13宗，購地金額人378.8億元，新增貨值641.8億元。北上廣深四個(gè)城市的新增貨值占比比44.7%。

在中期業(yè)績公告中，中國海外發(fā)展說，密切追蹤相關(guān)并購機(jī)會(huì)。

2023上半年，該司在中國內(nèi)地11個(gè)城市收購13幅土地，新增總樓面面積為190萬平米（權(quán)益面積188萬平米），總地價(jià)378.8億元（權(quán)益地價(jià)377.3億元）。

截至2023年6月末，中國海外發(fā)展系列公司土地儲(chǔ)備為6096萬平米。

和營收下滑不同，中國海外發(fā)展的商業(yè)物業(yè)收入較快增長，2023上半年實(shí)現(xiàn)收入29.5億元，同比增長11.3%。中國海外發(fā)展系列公司10個(gè)商業(yè)物業(yè)，在2023上半年投入運(yùn)營，包括3座寫字樓、4座購物中心、3棟長租公寓。

2023上半年，中國海外發(fā)展的分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用合計(jì)占收入的比例為3.8%，費(fèi)效比行業(yè)領(lǐng)先。加權(quán)平均融資成本為3.54%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。

截至2023年6月末，中國海外發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率為58.3%，凈借貸比率為37.7%，繼續(xù)保持在“綠檔”。中國海外發(fā)展總借貸2515.5億元，持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1142.1億元。

看到這些數(shù)字，更加明白為什么這么艱難的背景下，中國海外發(fā)展還可以大規(guī)模拿地。

3、不缺錢、外幣匯兌凈延續(xù)大額虧損

中國海外發(fā)展的中期業(yè)績公告認(rèn)為自己整體的財(cái)務(wù)狀況理想。

截至2023年6月末，該司的流動(dòng)資產(chǎn)凈值為3622.3億元，流動(dòng)比率2.2倍。三大國際機(jī)構(gòu)給予其行業(yè)領(lǐng)先及穩(wěn)定的信用評(píng)級(jí)，惠譽(yù)A-/穩(wěn)定、穆迪Baa1/穩(wěn)定、及標(biāo)準(zhǔn)普爾BBB+/穩(wěn)定。

中國海外發(fā)展比較厲害的一點(diǎn)是，境內(nèi)外雙融資。2023上半年，該司境內(nèi)外債務(wù)資金流入合共364.5億元，提早或到期歸還債務(wù)582.4億元。

2023上半年，中國海外發(fā)展有息借貸有所下降，有效控制了各項(xiàng)資金成本。銷售回款1202.7億元，其他經(jīng)營回款64.5億元，總經(jīng)營回款1267.2億元。

同期，資本支出655.4億元，其中土地成本296.6億元，建安支出358.8億元。截至2023年6月末，未付地價(jià)236.0億元。2023下半年到期歸還銀行及其他借貸、擔(dān)保票據(jù)及公司債券合共156.2億元。

截至2023年6月末，中國海外發(fā)展的銀行及其他借貸1573.4億元而擔(dān)保票據(jù)及公司債券則為942.1 億元，上文杠桿地產(chǎn)寫過，總借貸2515.5億元，其中一年內(nèi)到期的借貸478.6億元，占總借貸的19.0%。

總借貸當(dāng)中，人民幣占63.6%、港幣占22.0%、美元占14.0%、英鎊占0.4%，定息借貸占整

體有息總借貸50.3%，其余為浮息債項(xiàng)。

以中國海外發(fā)展1142.1億元的現(xiàn)金，加上未動(dòng)用銀行授信額度503.6億元，可動(dòng)用資金達(dá)1,645.7億元——短期債務(wù)顯然無憂。

債務(wù)可控，但是也有一點(diǎn)小插曲。

盡管在國內(nèi)融資利率很低，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，但2023上半年，因?yàn)槭袌?chǎng)匯率波動(dòng)，中國海外發(fā)展錄得外幣匯兌凈虧損人民幣17.3億元，2022年同期該指標(biāo)為虧損23.9億元。

看上述2個(gè)數(shù)字，是不是也挺震驚的。

本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表，均源自中國海外發(fā)展有關(guān)公告，特此說明并致謝

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