引言

近期，不少媒體報(bào)道二手房市場(chǎng)交易遇冷，一線城市掛牌量激增且掛牌價(jià)大幅下降。為求證這一問題，本文梳理了各一線城市二手房市場(chǎng)的交易現(xiàn)狀?？傮w來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)交易交易量在經(jīng)歷2、3月份“小陽(yáng)春”后有所回調(diào)，整體交易量好于2020、2022年但不及2021年同期，呈弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，同時(shí)掛牌價(jià)方面則未發(fā)生大幅度下降。具體來(lái)說(shuō)，北京二手房市場(chǎng)價(jià)量穩(wěn)定；上海二手房市場(chǎng)短期內(nèi)量?jī)r(jià)齊跌，但房?jī)r(jià)不改長(zhǎng)期溫和上漲趨勢(shì)；廣州二手房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，成交量連續(xù)4個(gè)月增長(zhǎng)；深圳二手房市場(chǎng)價(jià)格水平波動(dòng)，3-5月成交量為24個(gè)月以來(lái)前三高。

01

(資料圖)

全國(guó)二手房房?jī)r(jià)的上漲、穩(wěn)定和轉(zhuǎn)折

從二手房掛牌價(jià)指數(shù)來(lái)看，全國(guó)二手房同質(zhì)價(jià)格在趨勢(shì)上可以分為三個(gè)階段。

第一階段：從2015Q1至2018Q3，這一階段二手房同質(zhì)價(jià)格水漲船高。

受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化等因素驅(qū)動(dòng)，這一時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于蓬勃發(fā)展階段，全國(guó)二手房同質(zhì)價(jià)格快速上升。同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已表現(xiàn)出分化，能級(jí)越高的城市二手房同質(zhì)價(jià)格上升速度也就越快。

第二階段：從2018Q3至2021Q3，二手房同質(zhì)價(jià)格逐漸趨于穩(wěn)定。

2016年12月中央首提“房住不炒”，之后在一系列政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)價(jià)格逐漸趨于穩(wěn)定，全國(guó)二手同質(zhì)房?jī)r(jià)格雖仍處上升階段，但上升速度明顯放緩，同時(shí)全國(guó)同質(zhì)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)波動(dòng)率開始逐漸收窄，一線城市波動(dòng)率顯著高于其他各線城市。

第三階段：從2021Q3至今，二手房同質(zhì)價(jià)格開始回調(diào)。

自2021年6月恒大“爆雷”開始，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸陷入流動(dòng)性危機(jī)中，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)期迅速轉(zhuǎn)弱，全國(guó)二手房同質(zhì)價(jià)格開始掉頭向下，進(jìn)入回調(diào)階段。

分城市能級(jí)來(lái)看，自2021Q3之后，一線城市與其他各線城市表現(xiàn)出明顯分化。具體來(lái)看，一線城市二手房同質(zhì)價(jià)格自2021Q3后依然保持緩慢、震蕩向上勢(shì)頭，增速進(jìn)一步放緩。其余各線城市二手房同質(zhì)價(jià)格在2021Q3后進(jìn)入回調(diào)階段，降幅與全國(guó)基本一致。這可能是因?yàn)樵陬A(yù)期轉(zhuǎn)弱的情況下，資金追逐安全性更高的核心資產(chǎn)所導(dǎo)致。

分區(qū)域來(lái)看，東、中、西部城市曲線特征均基本與全國(guó)保持一致，同樣均分為三個(gè)階段，自2021Q3后開始回調(diào)。

02

一線城市二手房市場(chǎng)弱復(fù)蘇

2023年樓市在2、3月份經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”行情，之后有不少媒體報(bào)道稱進(jìn)入4月后，行情急轉(zhuǎn)直下，出現(xiàn)成交量下滑，掛牌價(jià)大幅下降的情況。真實(shí)的情況是除廣州外，其余各城市成交量確實(shí)有所回調(diào)，但掛牌價(jià)格暫未出現(xiàn)大幅下跌。

2.1 北京：長(zhǎng)期價(jià)量穩(wěn)定，5月市場(chǎng)成交量較平均水平偏低

長(zhǎng)期來(lái)看，北京二手房市場(chǎng)價(jià)、量均較為穩(wěn)定。價(jià)格方面，北京二手房同質(zhì)價(jià)格總體趨勢(shì)較為穩(wěn)定；二手房掛牌均價(jià)總體趨勢(shì)震蕩向上，二手房掛牌均價(jià)自2018年8月的63441元/平米上升約13.3%至2023年5月的71879元/平米。成交量方面，北京二手房交易量自2018年以來(lái)基本保持穩(wěn)定，交易量在2021年達(dá)到峰值，全年成交18.19萬(wàn)套。

短期來(lái)看，北京二手房市場(chǎng)價(jià)穩(wěn)量調(diào)。價(jià)格方面,北京二手房同質(zhì)價(jià)格總體趨勢(shì)未出現(xiàn)明顯上升或下降；近6個(gè)月（2022年12月至2023年5月）二手房掛牌均價(jià)分別為65026、68336、71017、71294、71549、71879元/平米，3-5月環(huán)比漲幅分別為0.39%、0.36%、0.46%，均小于1%，表現(xiàn)較為平穩(wěn)。成交量方面，2022年12月至2023年5月二手房成交量分別為8498、8308、15315、21313、13928、12982套，4、5月份成交量較2、3月份有所回落。進(jìn)入5月，北京二手房成交降溫，成交量較平均水平偏低。北京二手房市場(chǎng)近6個(gè)月月均成交量為13390.67套，近三年月均成交量為13194.47套，均高于5月成交量。

2.2 上海：市場(chǎng)降溫，市場(chǎng)處于弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)

長(zhǎng)期來(lái)看，上海二手房?jī)r(jià)長(zhǎng)期溫和上漲，交易量自2022年大幅下滑。價(jià)格方面，上海二手房同質(zhì)價(jià)格在總體趨勢(shì)上呈波動(dòng)上升趨勢(shì)；二手房掛牌均價(jià)總體趨勢(shì)處上升區(qū)間，2018年8月至2023年5月二手房掛牌均價(jià)分別為53848、69866元/平米，期間累計(jì)漲幅為29.75%。成交量方面，上海二手房成交在2020、2021年較為活躍，全年分別成交29.1、27.18萬(wàn)套，之后在2022年迅速降溫，成交量?jī)H為15.7萬(wàn)套。

短期來(lái)看，上海二手房?jī)r(jià)、量均有回調(diào)。價(jià)格方面，自4月上旬開始二手房掛牌價(jià)指數(shù)出現(xiàn)回調(diào)，累計(jì)調(diào)整幅度達(dá)0.98%；掛牌均價(jià)也有所回調(diào)，具體來(lái)看，2022年12月至2023年5月二手房掛牌均價(jià)分別為72587、71286、71248、71717、73079、69866元/平米，5月份掛牌均價(jià)較4月份回落4.4%。成交量方面，近5個(gè)月（2022年12月至2023年4月）二手房成交量分別為12285、7964、18857、23650、17334套，4月份成交量較2、3月份分別回落1523、6316套，成交熱度雖有所下降但仍處于短期內(nèi)較高水平，與2月份大致相當(dāng)。

整體來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)的交易較2022年同期有所復(fù)蘇，但僅為2021年同期一半?？紤]到2022年受疫情封控影響，4、5月份幾乎沒有成交，所以，在研究上海市場(chǎng)時(shí)，我們采用1-3月作為樣本月份。2023年1-3月，上海二手房市場(chǎng)共成交住房50471套，是2022年同期的126%，但僅為2021年同期的50.3%，總體上是弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

2.3 廣州：供需博弈劇烈，成交量連續(xù)4個(gè)月增長(zhǎng)

長(zhǎng)期來(lái)看，廣州二手房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)上升，交易量同上海一樣，自2022年大幅下滑。價(jià)格方面，廣州二手房同質(zhì)價(jià)格總體趨勢(shì)處上升區(qū)間；二手房掛牌均價(jià)總體趨勢(shì)波動(dòng)上升，2018年8月與2023年5月二手房掛牌均價(jià)分別為33551、46069元/平米，期間累計(jì)漲幅達(dá)37.31%。成交量方面，廣州二手房成交在2020、2021年較為活躍，分別成交10.63、11.44萬(wàn)套，2022年成交量大幅下滑，僅成交6.7萬(wàn)套。

短期來(lái)看，廣州二手房供需博弈劇烈，成交量連續(xù)4個(gè)月增長(zhǎng)。價(jià)格方面，廣州二手房同質(zhì)價(jià)格在1、2月份經(jīng)歷了一次大幅波動(dòng)，1月指數(shù)回調(diào)幅度達(dá)6.91%，之后在2月份大幅回升13.75%并逐步緩慢下降；二手房掛牌均價(jià)在2月份經(jīng)歷一次較前一月下跌10.6%的較大調(diào)整后處在波動(dòng)中。具體來(lái)看，2022年12月至2023年5月二手房掛牌均價(jià)分別為47061、50641、45273、46818、44575、46069元/平米，3-5月環(huán)比漲跌幅分別為3.41%、-4.79%、3.35%，均高于1%的臨界值。成交量方面，2022年12月至2023年4月廣州二手房成交量分別為4103、4815、5442、7974、9573套，成交量已連續(xù)4個(gè)月增長(zhǎng)。從4月單月交易量來(lái)看，廣州二手房市場(chǎng)交易量較平均水平來(lái)說(shuō)已處在較為活躍水平。廣州二手房市場(chǎng)近5個(gè)月（2022年12月至2023年4月）月均成交量、近三年月均成交量、2021年月均成交量分別為6381.4、7988.9、9531.6套，均低于4月份。

2.4 深圳：價(jià)格水平波動(dòng)，3-5月成交量為24個(gè)月以來(lái)前三高

長(zhǎng)期來(lái)看，深圳二手房市場(chǎng)價(jià)穩(wěn)量縮。價(jià)格方面，深圳二手房同質(zhì)價(jià)格在2021Q1后總體趨勢(shì)窄幅波動(dòng)，較為平穩(wěn)；二手房掛牌均價(jià)在經(jīng)歷2020Q4和2021Q1兩個(gè)季度劇烈的價(jià)格博弈后開始走穩(wěn)，之后均價(jià)一直在68500元/平米水平波動(dòng)。成交方面，近年來(lái)深圳二手房交易量逐年下降，2020年深圳二手房成交量為9.2萬(wàn)套，2021、2022年成交量分別較前一年回落57.7%、46.1%。

短期來(lái)看，深圳二手房?jī)r(jià)格圍繞68500元/平米上下波動(dòng)，3-5月交易量處在相對(duì)較高水平。價(jià)格方面，深圳二手房同質(zhì)價(jià)格波動(dòng)較小，3-5月漲跌幅水平均小于0.1%；二手房掛牌均價(jià)在2022年12月至2023年5月期間分別為68201、72040、68265、67484、69373、68001元/平米，圍繞68500元/平米水平上下波動(dòng)，相較于北京、上海市場(chǎng)，深圳市場(chǎng)的均價(jià)波動(dòng)幅度較大，3-5月環(huán)比漲跌幅分別為-1.14%、2.8%、-1.98%。成交方面，3-5月深圳二手房市場(chǎng)交易量處在相對(duì)較高水平。2022年12月至2023年5月，深圳二手房成交量分別為1888、1298、2538、3978、3077、2788套，4、5月份成交量較3月份有所回落。整體上來(lái)看，3、4、5月的成交量分別為近24個(gè)月以來(lái)成交量的前三高。

總體來(lái)看，全國(guó)二手房同質(zhì)價(jià)格自2021Q3以后開始回調(diào)，預(yù)期轉(zhuǎn)弱。除個(gè)別城市，一線城市二手房市場(chǎng)在2、3月份“小陽(yáng)春”行情后有所降溫。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳主要是由于需求不足和預(yù)期轉(zhuǎn)弱兩大原因，中央已明確表示堅(jiān)持“房住不炒”政策一致性，不會(huì)將刺激房地產(chǎn)作為短期內(nèi)刺激經(jīng)濟(jì)的手段，因此，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)依賴于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。近期央行小幅降息，釋放明確信號(hào)，貨幣政策轉(zhuǎn)向全力拼經(jīng)濟(jì)，刺激消費(fèi)和投資，支持穩(wěn)增長(zhǎng)，但這種間接的傳導(dǎo)機(jī)制在傳導(dǎo)上仍需一個(gè)過(guò)程，并且在這一過(guò)程中，預(yù)期管理將會(huì)起到重要作用。

曙光已現(xiàn)，我們可能仍需等待一段時(shí)間。

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