8月21日，中央人民銀行公布的最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），不出所料，隨著MLF利率的下降，本期LPR出現(xiàn)預(yù)期內(nèi)的下調(diào)，一年期LPR出現(xiàn)預(yù)期內(nèi)下調(diào)，下調(diào)至3.45%，五年期以上LPR意外維穩(wěn)，仍維持4.2%。一年期LPR較上月下調(diào)10個基點(diǎn)，五年期以上LPR維持不變。

(相關(guān)資料圖)

這也是進(jìn)入下半年以來，LPR第二次的調(diào)整，自2019年8月LPR改革以來，1年期LPR一共下調(diào)8次累計(jì)下調(diào)80個基點(diǎn)，五年期以上品種共下調(diào)7次累計(jì)下調(diào)65個基點(diǎn)。當(dāng)前房貸利率已降至歷史低位。

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，鈦媒體整理

1年期LPR，主要針對實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款，此次1年期LPR下調(diào)，是對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的定向降息，主要是為了帶動企業(yè)融資實(shí)際利率下行，降低企業(yè)融資成本，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而五年期以上LPR，主要針對房地產(chǎn)貸款，目前執(zhí)行的房貸利率是在五年期以上LPR的基礎(chǔ)上加減點(diǎn)形成，所以五年期以上LPR的調(diào)整將對購房者的房貸產(chǎn)生直接影響。

為什么說本期LPR既是預(yù)期內(nèi)又是意料外呢？

8月15日，人民銀行開展2040億元公開市場逆回購操作和4010億元中期借貸便利（MLF）操作，其中逆回購中標(biāo)利率為1.80%、MLF中標(biāo)利率為2.50%，分別比7月下降10個基點(diǎn)、15個基點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，鈦媒體整理

經(jīng)過改革，新的LPR形成機(jī)制是在MLF利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成。市場上18家代表性的商業(yè)銀行，會根據(jù)MLF等市場利率報(bào)出自家的LPR，綜合之后會在每月20日前后公布LPR利率。由此可見，MLF利率的上下調(diào)整，基本都會傳導(dǎo)至LPR利率，并最終影響貸款利率。

其實(shí)按照以往調(diào)整的規(guī)律，我們也不難看出其之間的聯(lián)系：

6月15日，央行開展2370億元中期借貸便利（MLF）操作，中標(biāo)利率2.65%，相比5月份下調(diào)10個基點(diǎn)。隨之，6月20日，央行授權(quán)公布貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整為：1年期LPR為3.55%；五年期以上LPR為4.2%，均如期下調(diào)10個基點(diǎn)，和當(dāng)月MLF下調(diào)幅度一致。

因此市場普遍認(rèn)為，MLF與LPR是有聯(lián)動關(guān)系的，MLF利率下調(diào)后，本月LPR利率也會相應(yīng)的下調(diào)，所以此次一年期LPR的下調(diào)是在預(yù)期內(nèi)的。本月五年期以上LPR利率保持不變雖在意料之外，但也存在一定的下降空降，有望會在下月或者四季度繼續(xù)下降。

存量房貸利率何時調(diào)降才是市場關(guān)注點(diǎn)

雖然五年期以上LPR在本月并未調(diào)降，但目前新房房貸利率已處于歷史低位，而前兩年高位入場的存量房貸利率何時才能調(diào)降，才是當(dāng)前市場最為關(guān)注的。對存量房貸客戶而言，即便LPR一再調(diào)降，然而加上高額的基點(diǎn)后，還款金額仍舊處于高位運(yùn)行，相比LPR的降低，更希望對基點(diǎn)進(jìn)行調(diào)降。

而如若真的能調(diào)降存量房貸利率，可以有效減輕居民還款壓力，進(jìn)而提振居民的支付能力和消費(fèi)信心，給予更多的購房者機(jī)會。同時能減少提前還貸潮、經(jīng)營貸置換房貸等情況出現(xiàn)，促進(jìn)居民消費(fèi)，利好樓市的同時，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

存量房貸利率有序調(diào)降的信號也愈發(fā)明顯

2023年8月18日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會三部門聯(lián)合召開電視會議，針對房地產(chǎn)方面，提及調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序。關(guān)于存量房貸利率調(diào)整，高層積極表態(tài)的同時，地方也在積極跟進(jìn)。

8月16日，國家金融監(jiān)督管理總局陜西監(jiān)管局發(fā)布《對省十四屆人大一次會議第179號建議的答復(fù)函》。其中針對開展專題調(diào)研：選取22家主要銀行機(jī)構(gòu)開展調(diào)研，全面了解降低存量首套房貸利率可能產(chǎn)生的影響及有關(guān)意見建議。

相較于央行此前發(fā)聲提到的“依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”，此次明確了“降低首套房貸利率”。同時，也意味著，地方相關(guān)部門已經(jīng)行動起來，或進(jìn)入制定政策的實(shí)操層面。這也是繼8月3日鄭州發(fā)布的“15條新政”首提降存量房房貸利率后，又一地方的積極響應(yīng)。預(yù)計(jì)接下來，各地會陸續(xù)響應(yīng)國家號召，接連出臺相關(guān)的降低存量房貸利率政策。

綜合來看，通過央行降息，可以帶動貨幣市場，尤其是中長期信貸市場利率的下降，進(jìn)而降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，從而提高市場的流動性。但當(dāng)前樓市低位運(yùn)行下，降息政策更多的是向市場傳遞一種信心，對扭轉(zhuǎn)大家心理預(yù)期將起著潛移默化的作用。此次五年期以上LPR雖未下調(diào)，但也存在一定的下調(diào)空間，存量房貸利率有序調(diào)降的信號也愈發(fā)明顯，有望在四季度逐步落地，但因地制宜，各地的落地政策或有較為明顯的差異。

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