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(相關(guān)資料圖)

作者：劉博團隊

來源： 劉曉博說財經(jīng)（ID：liuxb929）

二手房成交從2.3萬套的高峰下滑至5月成交約1.5萬套的低谷，只相隔2個月；二手房掛牌量突破20萬套；5月新房成交 環(huán)比4月下跌17.29%……

上海樓市，這輪“降溫”真的破防了！

上海樓市何至于此？其實，全國樓市都在降溫，4-5月全國70個大中城市住宅銷售價格在一直回落，而 上海樓市已消化了一波之前積壓的買房需求，當(dāng)下需求“青黃不接”，在這種大環(huán)境下降溫也就必然。

01

上海新房、二手、土拍萎縮

不過，上海這輪降溫，還是令人出乎意料。

首先看上海的二手房市場。業(yè)內(nèi)普遍認為二手房市場才是真實反映房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。因為在大部分城市，它不像新房市場一樣頭上頂著價格審查機制這把“懸劍”，而是一個相對公開的市場，更反映了市場的真實需求。

今年2-3月，上海二手房市場其實還歷經(jīng)了一波小陽春。據(jù)時代財經(jīng)報道3月報道，上海某中介機構(gòu)3月份曾出現(xiàn)過每天入職七八十個員工的盛況，而在此之前每天入職員工僅為2、3人。這也側(cè)面印證了自2022年以來，2023年3月成交的最火態(tài)勢。（如下圖）

但自2-3月份偶逢小陽春以來，上海二手房成交量一降再降，3月成交還在2.36萬套高水位，4月驟然“跳水”至1.73萬套，5月更是不到1.5萬套，環(huán)比4月下跌13.7%。

注意，業(yè)內(nèi)普遍認為， 上海二手房的陽春線大致在2.1萬套/月，而榮枯線則在1.5萬套/月。也就是說，5月已經(jīng)掉到枯榮線以下了。在過去一年，這個成交數(shù)量僅高于受疫情放開影響的12月，以及春節(jié)假期的1月。

另據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計， 2019年至2022年5月，二手房成交量均超2.3萬套，也就是說今年3月的成交僅為這一時間段的均值而已，4-5月份的成交“涼意”撲面而來。

此外，據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，上海二手房4月掛牌量達20萬套左右，創(chuàng)歷史新高。這個數(shù)據(jù)到底有多恐怖？目前， 全國也僅18個城市掛牌量超10萬套。這些城市包括：

北京、上海、廣州、重慶、武漢、杭州、成都、蘇州、天津、南京、西安、沈陽、大連、合肥、鄭州、哈爾濱、佛山、青島

其中， 超20萬套的城市有上海、重慶、武漢、杭州、成都5城。

新房市場方面， 5月上海成交6628套，環(huán)比4月下跌17.29%，此外成交面積下降相當(dāng)明顯，近半年僅2月因新房供應(yīng)縮減而導(dǎo)致成交量偏低，余下月份成交面積基本在90萬平以上，月均成交面積為96.04萬平。很明顯，5月78.82萬平可謂跌破新低！

值得一提的是，上海新房市場成交量雖然不及二手房，但 5月搞出的大新聞可謂亂象百生，吸睛不已。

先是中心地段徐匯濱江網(wǎng)紅豪宅盤云錦東方，部分房源買到即可掙到2000萬以上的倒掛空間利潤，吸引不少“結(jié)婚黃?！薄按贮S牛”“資金黃?！保?不少高倒掛項目被迫延期入市。

比如，計劃于6月初入市但已延期的綠城外灘蘭庭二期，新房單價14.5萬/平，周邊融創(chuàng)外灘壹號院、旅程黃浦灣、華潤外灘九里等二手房掛牌價、成交價普遍去到20萬/平。

此外，上海青浦的“安聯(lián)·虹悅”，直接打出 “一成首付”的噱頭。雖然這一手段并非真的只需購房者付一成首付，而是認購一周內(nèi)付清10%首付款，余下首付款可延期到5個月內(nèi)付清，但這一手段依舊被官方叫停了。

縱觀 5月開盤的32個項目，有15個開盤“日光”，其中浦東4個，南匯3個，金山2個，余下青浦、閔行、嘉定、靜安、寶山及奉賢各1個。而去化率不足50%的項目，基本位于嘉定、寶山、金山等外圍區(qū)域?？梢姡?當(dāng)下的上海新房市場，不僅中心地段與邊緣地帶冷熱分明，而且中心地段內(nèi)部也在分化之中。

此外， 在上海5月啟動認購的29個樓盤中，有13個項目觸發(fā)了積分搖號選房。不過，也有好幾個地段良好的網(wǎng)紅盤爆冷，認購率低于預(yù)期以至于無法觸發(fā)積分，比如上圖所示的開盤當(dāng)日去化未達100%的世紀前灘天御，以及保利·和頌、寶華桃浦紫薇花園、大華錦宸府等項目。

這里需要解釋的是， 上海樓市有一種獨特的玩法，它就是積分制度。

購房者在認購時，需要按照“計分制”規(guī)則，自行填報家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄以及社保情況五大因素。10天內(nèi)，市房管局、民政局、社保中心等將進行聯(lián)網(wǎng)核查，確認積分。

比如認購人數(shù)超過樓盤供應(yīng)量時，則會觸發(fā)積分。其中，按照一定比例，分高者可以參與搖號。比如，一座樓盤有400套房，認購人數(shù)有1000人，入圍搖號的人數(shù)在1：1.3，那么只有積分最高的520人可以參與搖號。其中，最后一位分值的所有人，都可入圍搖號。

新房與二手房的涼意，猶如“冷氣外溢”般傳導(dǎo)至今年上海的土拍。

今年4月開啟的上海第一批集中供地的19宗宅地雖然平均溢價率為7.3%，但是總體出讓金額僅約519億，而2022年第一批集中土拍36宗宅地攬金約835億，第二批34宗宅地約780億，第三批35宗宅地約1054億。

而近期上海公布的第二批擬供商品住宅用地項目清單，也僅25宗宅地，遠低于去年每批次三十多宗的水平，可見當(dāng)下的市場信心不足，上海也無法做到大規(guī)模供地。

上海樓市乃至一線城市降溫，一度有媒體建議放松政策。此外，不少“民間樓市決策師”也紛紛出來“出謀劃策”。

但是這個放松的傳聞，很快就夭折了。 一線城市短期內(nèi)不會放松，上海樓市降溫可能還會持續(xù)一段時間。但從另一個角度看，降溫以及調(diào)控機制可以讓房價在一定時間內(nèi)維持在一定范圍，利好不少購房者，特別是限價的新盤，對于資金比較充裕的買家而言是個不錯的選擇。因此，從中長期看，上海樓市還是有價值的。

02

上海樓市

核心價值在1+5城市新格局

面對偌大的上海，購房者應(yīng)該怎么買？

無論是你是剛需，還是改善，都應(yīng)該關(guān)注 上?！?+5”的城市新格局。1是指上海的主城區(qū)，5則是嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個新城。（如下圖）

首先來看主城區(qū)，核心節(jié)點主要有一個中央活力區(qū)，以及花木龍陽路、江灣五角場、真如、虹橋、莘莊、吳淞、金橋、張江、川沙等9個主城區(qū)的城市副中心，而后者主要承接分散中央活動區(qū)的壓力。 縱觀整個主城區(qū)，相當(dāng)值得關(guān)注的是中央活力區(qū)和虹橋城市副中心。

其中，中央活力區(qū)既包含了圖中黃浦江北段的 人民廣場、新天地、外灘、陸家嘴等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；也涵蓋了圖中黃浦江南段的 世博地區(qū)、徐匯濱江、前灘等新興板塊，前文提及新房去化爆冷的項目，就位于這里。但整體而言，整個中央活力區(qū)價格高企，一般只適合改善型買房需求的群體。

虹橋既是綜合樞紐，也集科技創(chuàng)新、總部經(jīng)濟、會展文化等于一體，無論政策面，還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展實力，都非常兇猛。值得注意的是，今年整個大虹橋的供應(yīng)都非常少，供需矛盾比較突出，截止目前入市的3個批次供應(yīng)套數(shù)不過寥寥數(shù)百套。而2022年供應(yīng)8856套，卻有1.9萬組總認購；2021年供應(yīng)4456套，1.2萬組總認購。

至于5大新城，近兩年上海將之定位全面提升為 “獨立的綜合性節(jié)點城市”“長三角新的增長極”“上海都市圈第一圈層”，這是一個重大歷史轉(zhuǎn)折，也是必由之路。

縱觀全球國際大都市，城市發(fā)展格局都是從最初的中心區(qū)幾經(jīng)膨脹裂變，最終形成城市復(fù)合化多中心的結(jié)構(gòu)。譬如，從1991年至2015年，東京、紐約都市核心區(qū)半徑分別增長了71%、60%， 而上海都市核心區(qū)半徑增長達到了驚人的360%！

上海飛速分裂出新的中心，其實就在于中心城區(qū)人口壓力過大。也正因此， 5大新城獲得了跟中心城區(qū)差異化的住房、土地政策，并放寬了落戶條件。

眾所周知，中國各大城市里戶口最難獲得的是北京，其次是上海。外地居民要在上海落戶，從“居住證”到“拿戶口”一般需要7年。此前，上海對部分地區(qū)符合條件的居民，開放了5年和3年兩條特別通道，但分別在臨港片區(qū)、張江科學(xué)城。而在5大新城，“居轉(zhuǎn)戶”可優(yōu)惠至5年。

5大新城的人口容量，也從以前規(guī)劃的大多60萬到75萬人，大幅提升到了2035年目標100萬人以上。

這里值得注意的是，通常對于大城市的定義是，城區(qū)常住人口為100至500萬人，其中其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市。很明顯， 上海這5大新城的規(guī)模可以稱得上是Ⅱ型大城市。

這幾個Ⅱ型大城市應(yīng)該怎么買？

從城市發(fā)展導(dǎo)向看， 嘉定新城、青浦新城、松江新城身具長三角一體發(fā)展的重擔(dān)，奉賢新城、南匯新城則重點面向臨港片區(qū)。

在共同點上，“十四五”期間5大新城的目標是，30分鐘新城內(nèi)部通勤及聯(lián)系周邊中心鎮(zhèn)，45分鐘到達近滬城市、中心城和相鄰新城，60分鐘銜接國際級樞紐，且每座新城至少擁有1家三級綜合性醫(yī)院、1個市級體育設(shè)施以及1處大型文化場館。

教育方面則各顯特色。目前，各大新城已舉辦上海中學(xué)東校（南匯新城）、交大附中嘉定分校、復(fù)旦附中青浦分校、格致中學(xué)奉賢校區(qū)等學(xué)校。未來，松江新城引進1所市實驗性示范性高中辦分校、推進上外云間學(xué)校建設(shè)；南匯新城籌辦華東師范大學(xué)二附中臨港校區(qū)；嘉定一中、青浦高級中學(xué)、松江二中、奉賢中學(xué)等新城所在區(qū)的市實驗性示范性高中內(nèi)涵特色建設(shè)也將得到加強。

可以說，對于這5大新城， 在“房住不炒”的時代，普通人更應(yīng)該關(guān)注符合自身的居住配套和舒適度亮點。

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