如今這場地產(chǎn)游戲，玩家的規(guī)則變得無比簡單。就是活下去，說實話這三個字相信各位已經(jīng)快聽膩了，但確實又是企業(yè)的真實困境。

(資料圖片僅供參考)

前段時間我們寫過房企賣樓盤、賣頂級公寓的各種文章。這樣的文章出現(xiàn)不是偶然，變賣資產(chǎn)，降低負(fù)債，獲得一些喘息空間，很多房企就是這么堅持到今天的。但最近我們發(fā)現(xiàn)，簡單的變賣資產(chǎn)已經(jīng)不足以解燃眉之急了。

越來越多的房企，正在拋棄自己的總部，甚至顧不上姿態(tài)有多狼狽，對房企來說，總部無疑相當(dāng)于一個大腦的角色不僅要制定頂層戰(zhàn)略，還要向下分配資源，甚至把控所有的業(yè)務(wù)活動。

撤掉總部，也意味著房企自身出現(xiàn)了極大變故。

背后暴露的是行業(yè)邏輯巨變下，企業(yè)的規(guī)模收縮、資源不足等等各種現(xiàn)實問題，但其實，放棄總部對房企來說，也是為了活下去的另一種選擇。

01

這兩年很少聽到聲音的融創(chuàng)，最近也重新站上了臺前。因為要撤離北京總部，這意味著，融創(chuàng)運行了6年的天津+北京雙總部模式，也要正式結(jié)束了這條全國化擴(kuò)張之路，此前大部分房企都將總部選在了上海。

融創(chuàng)，是為數(shù)不多北上進(jìn)京的一個2017年融創(chuàng)將總部從天津搬往北京，入駐當(dāng)時的望京融科中心再后來，搬進(jìn)東直門使館壹號院，占據(jù)二環(huán)內(nèi)最好的地塊之一。

可見其野心與自信，盡管這幾年京派房企逐漸沉寂，但當(dāng)年的京圈多難擠路人皆知資源、門檻、條條框框諸多限制下，很多房企都選擇了環(huán)境更友好的滬深等城市，偏偏融創(chuàng)一轉(zhuǎn)頭直接入京。

這也很好理解對融創(chuàng)來說，北方一直是主陣地，北京更是孫宏斌在順馳時期就跌倒過的地方百度地圖顯示，融創(chuàng)大本營天津距離北京只有134公里，2小時就到了。

地緣的親近，地域的情結(jié)，讓融創(chuàng)在北京一待就是6年。當(dāng)年進(jìn)京前后，恰好是融創(chuàng)最為巔峰的幾年也是地產(chǎn)規(guī)?；袈曌罡叩膸啄辏?015年融創(chuàng)銷售額735億，到了2017年，業(yè)績直接突破3620億 。

3年時間，完成了近5倍增長，這個獨有的狼性銷售模式，讓融創(chuàng)手里似乎永遠(yuǎn)有用不完的錢。于是那兩年，行業(yè)內(nèi)只要出現(xiàn)錢的危機(jī)，就會有融創(chuàng)救火的身影632億拯救萬達(dá)，也留下了世紀(jì)并購的壯舉，還有150億收購樂視、138億收購聯(lián)想資產(chǎn)包、40億入股金科......

幾乎到處撒錢，大量巨資接盤的行為，也讓融創(chuàng)的規(guī)模在短期內(nèi)迅速擴(kuò)大，身位迅速爬升到行業(yè)前排。

此時的融創(chuàng)風(fēng)光無限，滿懷理想，但這樣的榮光，在2022年戛然而止。

近兩年，銷售、融資渠道的雙重緊縮，讓很多房企陷入急速擴(kuò)張后的深層困局。去年5月，融創(chuàng)也宣布暴雷，到年底終于發(fā)布了前一年的年報，總負(fù)債1.05萬億。

如今，又出現(xiàn)在公眾視野，竟然就是撤離北京總部的消息完全不見當(dāng)年的意氣風(fēng)發(fā)，目前融創(chuàng)總部剩下不到200人，這批員工中有一部分人大概率無法留在北京，因為除了品牌、融資和投發(fā)等幾個部門，其余大部分職能條線，都很可能在今年國慶后搬回老家天津。

這次搬總部，估計又會流失一部分員工。這三年，從小的單月業(yè)績切面來看，融創(chuàng)的銷售神話也完全破滅了 。

今年8月18日，融創(chuàng)發(fā)布盈利警告，上半年虧損額約為150億～160億人民幣，而當(dāng)年大額收并購打下的家產(chǎn)，如今為了還債，也開始連續(xù)大甩賣。

有意思的是，7月3日的重慶文旅城項目，就是當(dāng)年收購的萬達(dá)文旅城。其實，融創(chuàng)的進(jìn)京與離京，不僅僅是自身發(fā)展的現(xiàn)實軌跡。

背后也恰好代表著地產(chǎn)的兩個時代，而這樣大撤離的房企，融創(chuàng)不是第一個，也不是最后一個。

當(dāng)年和融創(chuàng)一樣進(jìn)京的民企也有不少，只是目前總部還在京的外來規(guī)模民企，我統(tǒng)計了下，已經(jīng)沒剩多少了。

這里面，前10強(qiáng)的民營房企只有龍湖一個，這次融創(chuàng)的撤離，也讓本就不多的在京民企隊伍，更加單薄了。

02

不只融創(chuàng)，這些年很多房企都在撤離自己的總部。這要從當(dāng)初風(fēng)靡一時的雙總部模式開始說起，2017年，剛剛當(dāng)上行業(yè)老大的恒大集團(tuán)，就迫不及待地將總部廣州搬至深圳南山區(qū)卓越后海中心，形成廣州+深圳雙總部架構(gòu)。

那幾年行業(yè)發(fā)展迅猛，很多有野心的開發(fā)商都選擇了全國化擴(kuò)張，這種雙總部模式也一發(fā)不可收拾，盤點一下，基本都在2016～2020年間。

而在一線城市的選擇上，很明顯，大部分房企都更傾向金融中心：上海。

擁有強(qiáng)資金和人才優(yōu)勢的上海，曾是房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的總部城市之一，房企們選擇的總部地址也很一致，大虹橋。

無論閩系、川系、浙系，大虹橋都曾是他們的必爭之地。

除了萬科、瑞安、萬通、龍湖等這些在虹橋開發(fā)之初就駐扎于此的房企外，大部分房企都是在2015年，尤其2016年后，逐步遷入大虹橋。

在2017年到2019年這三年期間遷入到大虹橋的房企最多，有的是原本在上海的其他板塊，比如旭輝，有的則直接從外地遷入。

2019年，剛剛踏入千億陣營的黑馬房企祥生控股，也迅速入駐了大虹橋，開啟杭州大本營+上海雙總部戰(zhàn)略。

同年擠進(jìn)大虹橋的，還有從成都老家趕來的藍(lán)光發(fā)展，形成上海+成都的雙總部格局，到了2020年后，在大虹橋，大大小小的房企數(shù)量超過了30家。

但是這兩年，這種雙總部模式，幾乎都在被開發(fā)商舍棄。

還是恒大，在搬入深圳四年多之后，2022年1月，有消息稱，恒大集團(tuán)在后海的總部正在拆除招牌，只剩一個“恒”字在風(fēng)中飄零。

據(jù)物業(yè)透露，恒大已經(jīng)在2021年12月從這個大樓退租，將總部搬回廣州。

不僅如此，恒大在2017年拿下的深圳灣超級總部基地地塊，原本計劃打造成為恒大的超級總部，最終的命運也是走向被拋售。

恒大不僅賣深圳總部，2023年，恒大香港總部大樓也被迅速出清，更名為萬通保險中心。還有起步于廊坊的華夏幸福，一度在全國形成了北京+深圳的南北雙總部模式。

剛搬到北京時，正是華夏幸福憑借產(chǎn)業(yè)園模式在京津冀底氣十足的時候，當(dāng)年的華夏幸福勇猛到什么地步呢，一個職業(yè)經(jīng)理人的平均薪資超出了行業(yè)1.5倍，普通中層上百萬、高層上千萬。

據(jù)說憑一己之力，養(yǎng)活了一大批獵頭公司。

如今再看，最早一批暴雷的華夏幸福這幾年一直在還債，即使債務(wù)重組后到去年5月負(fù)債也超過400億，北京總部也因為租金太貴早就退租，搬到了附近租金更低的佳程廣場。

人員流失嚴(yán)重，尤其2萬人的銷售團(tuán)隊，到2021年底的財報數(shù)字上，只剩476人，深圳的南方總部也在去年12月打包賣給了華潤置地，回籠資金124億。

不只這兩個，更多的房企也加入了這場大甩賣，說起來各位應(yīng)該也很熟悉了，就是上海虹橋的房企總部大撤退。當(dāng)年有多擠破頭想進(jìn)入上海的房企，這幾年集體撤離的就有多迅速，在上海，大虹橋地產(chǎn)總部基地，超過15家房企如今都已轉(zhuǎn)移陣地。

這兩年，我們目睹了不少房企離開大虹橋的真實畫面，背后其實就是房地產(chǎn)企業(yè)，結(jié)束雙總部時代的真實見證。

比如2022年中，離開大虹橋的浙系房企祥生，當(dāng)時祥生已經(jīng)將上海總部大樓退租，人員將陸續(xù)全部撤回杭州辦公，我們還遇到了正在打包離開的工作人員。

還有人去樓空的藍(lán)光、弘陽、三巽、恒泰、融信、正榮，以及將自己的總部大樓擺上貨架的旭輝和中駿。

昔日不管是行業(yè)領(lǐng)頭羊，還是殺出來的黑馬房企，都抱著自己的野心和行李，一同打包好，各回各家了。不管是深圳上海，還是北京，那些撤掉雙總部模式的房企，見證了房地產(chǎn)時代追求全國化擴(kuò)張，到如今的收縮發(fā)展。

03

到底，還是時代變了。我們可以先來回顧下，為什么在此之前，如此多的房企迷戀雙總部模式，說白了還是當(dāng)年房地產(chǎn)行情帶來的自信。

很多房企都在2017年前后選擇了全國化的擴(kuò)張布局，規(guī)模論似乎是發(fā)展唯一的解藥。所以，房企只要大擴(kuò)張，就一定會向一線城市搬遷。不管是北京、上海、還是深圳，背后有幾大不可或缺的優(yōu)勢。

首先是資金，不管是上市還是融資，房企們必然要選擇一個金融定位更高的城市作為跳板，其次是人才，房企擴(kuò)張，需要團(tuán)隊吸納大量人才。甚至挖角同行，去哪里更方便，當(dāng)然是總部聚集的地方，大虹橋當(dāng)年各大房企高管之間跳來跳去也是眾所周知。

如今，地產(chǎn)發(fā)展的節(jié)奏變慢了伴隨高周轉(zhuǎn)的落幕，房企們從向外擴(kuò)張反而開始向內(nèi)收縮，需要處理的是大部分債務(wù)與資產(chǎn)問題，總部留在北京，更多只能增加企業(yè)成本。

曾經(jīng)的地產(chǎn)雙總部時代，是行業(yè)高速前進(jìn)的象征，如今行情減退，或深陷債務(wù)泥潭，或落得退市終局的房企們。

連債都還不上了，還要什么雙總部呢。

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