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保利物業(yè)半年凈利7.6億:社區(qū)增值服務(wù)毛利率38%,公共服務(wù)應(yīng)收款增至29.6億

2023-08-27 01:48:10來源：搜狐焦點(diǎn)

圖片來自網(wǎng)絡(luò)


(資料圖)

出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者|陳盼盼

編輯|吳亞

隨著母公司保利發(fā)展能做到行業(yè)第一，市場熱議，保利物業(yè)是不是也要拿個(gè)行業(yè)第一？

對此，保利物業(yè)董事長吳蘭玉回應(yīng)稱，“這會給我們很大壓力，因?yàn)槟腹镜谝?，也要求我們身份要匹配。但是我們不想只追求一流的?guī)模，而希望通過追求一流的競爭力，提高財(cái)務(wù)報(bào)表上的盈利能力?！?/p>

8月22日，保利物業(yè)發(fā)布的2023年中期業(yè)績報(bào)告顯示，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入71.41億元，同比增10.7%；毛利15.11億元，同比增15.8%，歸屬股東凈利潤7.63億元，同比增21.5%，營收、利潤雙增。

截至2023年6月末，保利物業(yè)合同面積達(dá)8.4億平方米，同比增長15%，其利潤增長高于規(guī)模增長。

此外，大物業(yè)戰(zhàn)略加速落地。報(bào)告期內(nèi)，保利物業(yè)在公共物業(yè)領(lǐng)域深耕城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)三大優(yōu)勢業(yè)態(tài)，新簽約合同金額占公共及其他物業(yè)的比例達(dá)約51.7%。

但公共服務(wù)項(xiàng)目拓展加速的同時(shí)，也提高了回款風(fēng)險(xiǎn)。截至6月末，保利物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款較 2022 年末增加7億元至29.6 億元。

新簽約單年合同金額占比達(dá)80.8%

營收是所有利潤的基礎(chǔ)。

上半年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入71.41億元，同比增10.7%。具體來看，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)依然是保利物業(yè)主力，上半年實(shí)現(xiàn)48.18億元，同比21.8%，在總收入中占比約67.5%。同時(shí)，非業(yè)主增值服務(wù)收入、社區(qū)增值服務(wù)收入較去年同期出現(xiàn)下滑，分別下降3.8%、9.3%。

物業(yè)管理服務(wù)收入的增加，得益于保利物業(yè)規(guī)模增長。截至6月末，保利物業(yè)合同面積8.4億平方米，同比增長15.1%；在管面積6.5億平方米，同比增長24.5%，項(xiàng)目數(shù)增至2230個(gè)。

保利物業(yè)方面認(rèn)為，規(guī)模持續(xù)增長受益于兩方面。一是大股東保利發(fā)展帶來的業(yè)務(wù)增量。2023年上半年，保利物業(yè)來自保利系統(tǒng)內(nèi)新增在管項(xiàng)目數(shù)達(dá)76個(gè)，較去年同期提高65%。

二是持續(xù)提升市場競爭力，積極拓展第三方項(xiàng)目。具體來看，上半年，保利物業(yè)來自第三方的合同管理面積、在管面積約分別增長同比15.1%、24%，占總合約、在管面積提高至61.7%、63.3%。同時(shí)，來自第三方物業(yè)管理服務(wù)的收入約為19.69億元，同比增長約32.4%，占總物業(yè)管理服務(wù)收入的40.9%，同比提高約3.3個(gè)百分點(diǎn)。

此外，在拓展項(xiàng)目質(zhì)量上，保利物業(yè)選擇跟隨母公司腳步：聚焦核心城市、核心業(yè)態(tài)與優(yōu)質(zhì)資源的深耕。報(bào)告期內(nèi)，保利物業(yè)聚焦重點(diǎn)48城拓展，新簽約單年合同金額占比達(dá)約80.8%。

聚焦高能級城市的一大好處就是，物業(yè)管理單價(jià)同步提高。東吳證券指出，2023年上半年新簽約第三方項(xiàng)目的單年合同金額達(dá)12.9億元，其中一二線城市占比72.5%，同比提升8.4個(gè)百分點(diǎn)?！笆芤嬗谛马?xiàng)目定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的提升，公司平均物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)同比增加0.04元/平/月至2.29元/平/月?！?/p>

利潤增速超過規(guī)模增長

再看利潤，上半年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利15.11億元，同比增15.8%；歸屬股東凈利潤7.63億元，同比增21.5%。

與合同面積規(guī)模增長15%比較，保利物業(yè)歸母凈利潤增速超過了規(guī)模增速。這在同行業(yè)受母公司拖累，業(yè)績增速向下趨勢的大背景下十分難得。

具體來看，保利物業(yè)上半年毛利率為21.2%，較去年同期增長0.9個(gè)百分點(diǎn)，三大主營業(yè)務(wù)毛利率均呈上升趨勢，其中社區(qū)增值服務(wù)的毛利率達(dá)到38.1%，同比提升6.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖片來源：保利物業(yè)2023年中期業(yè)績報(bào)告

近年來，社區(qū)增值服務(wù)憑借高毛利率成為物業(yè)公司眼中新的增長級，而高毛利的酒水零售成了物企的“新生意”。

搜狐財(cái)經(jīng)此前報(bào)道，2021年初，保利物業(yè)便與瀘州老窖展開合作，推出名酒進(jìn)社區(qū)。今年以來，保利物業(yè)銷售平臺“和院優(yōu)品”，售賣的白酒名酒品牌包括瀘州老窖、洋河股份、五糧液等十余種。

而和院優(yōu)品賣酒就屬于保利物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)板塊里的社區(qū)零售。今年7月4日，茅臺時(shí)空還發(fā)布消息，保利物業(yè)推出三款茅臺酒，其中飛天茅臺53度500ML，售價(jià)3050元/瓶。

除了社區(qū)增值業(yè)務(wù)毛利率的提高，保利物業(yè)利潤增長還受益于提質(zhì)增效。平安證券指出，保利物業(yè)提質(zhì)增效效果初顯，上半年管理費(fèi)用率同比下滑0.8pct，帶動毛利率、凈利率穩(wěn)中有升至21.2%、10.9%。

對于2023年全年業(yè)績，保利物業(yè)總經(jīng)理姚玉成2023年中期業(yè)績會上表示，“有信心完成全年業(yè)績指標(biāo)，預(yù)計(jì)公司規(guī)模和凈利潤實(shí)現(xiàn)約20%的同比增速?！?/p>

公共服務(wù)項(xiàng)目存在回款風(fēng)險(xiǎn)

對于保利物業(yè)未來業(yè)績增長點(diǎn)，吳蘭玉在今年6月公開表示，一方面是公共服務(wù)；另一方面來源于國資服務(wù)?！皬奈覀冏约旱慕嵌葋砜矗卜?wù)、國資服務(wù)這個(gè)業(yè)績增速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)服務(wù)。”

2019年，保利物業(yè)發(fā)布大物業(yè)戰(zhàn)略，即全局物業(yè)、全業(yè)態(tài)物業(yè)、全價(jià)值物業(yè)、全技術(shù)物業(yè)和全民物業(yè)。其中，公共服務(wù)是其大物業(yè)的主要發(fā)力方向之一。

今年上半年，大物業(yè)戰(zhàn)略加速落地，保利物業(yè)在公共物業(yè)領(lǐng)域深耕城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)三大優(yōu)勢業(yè)態(tài)，新簽約合同金額佔(zhàn)公共及其他物業(yè)的比例達(dá)約51.7%。

“公服項(xiàng)目業(yè)態(tài)收入同比增長了30%以上。”保利物業(yè)管理層在業(yè)績會上介紹。

不過，公告服務(wù)業(yè)態(tài)收入增長的同時(shí)，也提高了保利物業(yè)回款風(fēng)險(xiǎn)。中報(bào)顯示，截至今年6月末，保利物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)約為29.6億元，較于2022增加7億元。

對此，保利物業(yè)在中報(bào)中解釋稱：“主要由于本集團(tuán)在管面積的擴(kuò)大及項(xiàng)目數(shù)量的增加，貿(mào)易應(yīng)收款增加；及公共服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)收入占比提升，且受到信貸期的影響，貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)余額增加。”

此外，保利物業(yè)管理層還在業(yè)績會上進(jìn)一步回應(yīng)稱，“由于公服項(xiàng)目一般在合同里自帶1-3個(gè)月的合同賬期，其正常的回款周期長于住宅和商辦。所以受上半年受公服收入占比提升的影響，物業(yè)板塊的當(dāng)期回款率是略有下降的，當(dāng)前公服應(yīng)收余額和去年同期相比也有一定增長。

針對公共服務(wù)項(xiàng)目的回款表現(xiàn)，保利物業(yè)管理層通過管理手段，提供回款率。

據(jù)介紹，今年上半年，保利物業(yè)編制了應(yīng)收款管理的體系，針對每個(gè)業(yè)態(tài)，每個(gè)客戶類型都從立項(xiàng)到合同簽訂到進(jìn)場到應(yīng)收生成到催收，各個(gè)階段分別制定了崗位的固定動作，催收的方案，還有激勵的政策等。

“源頭上，也在外拓項(xiàng)目的前端把關(guān)，控制審核的標(biāo)準(zhǔn)，提高項(xiàng)目的拓展承接的質(zhì)量，避免回款的風(fēng)險(xiǎn)過大信用等級過低的項(xiàng)目獲取?！北＠飿I(yè)管理層在業(yè)績會上如是表示。

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