超大城市廣州的高速發(fā)展離不開(kāi)城市更新，從握手樓到摩天大廈，矮破舊搖身一變成為閃耀城市的新地標(biāo)，空間里的“魔術(shù)”在廣州城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不斷上演。作為全國(guó)率先實(shí)施“三舊”改造的超大城市，廣州一直將城市更新視為向“存量”要“增量”的突破口。截至2022年底，全市累計(jì)釋放用地空間1733公頃，完成固定資產(chǎn)投資6669億元。

城市更新對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯，當(dāng)挖掘機(jī)破土動(dòng)工的那一刻，固投便在土地里播下了發(fā)展的種子。今年，廣州市立下2000億元史上最高城市更新固投目標(biāo)，其中城中村改造接近一半額度。瞄準(zhǔn)這一目標(biāo)，自開(kāi)年以來(lái)，廣州積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造落地實(shí)施，探索在政策、金融、模式等方面的組合創(chuàng)新，以制度“小步快跑”推動(dòng)項(xiàng)目加速落地。

【資料圖】

中軸線城市重點(diǎn)片區(qū)航拍 南方+ 董天健 拍攝

回望過(guò)去三十年，城中村充當(dāng)了廣州發(fā)展的“催化劑”，未來(lái)，城中村不應(yīng)成為阻礙發(fā)展的“絆腳石”。撬動(dòng)城市更新這一重要戰(zhàn)略支點(diǎn)，廣州必將迎來(lái)別開(kāi)生面的發(fā)展新局面。

小步快跑推動(dòng)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)式?jīng)_刺

今年2月，廣州市推動(dòng)城市更新提速增效工作動(dòng)員會(huì)暨第一批城中村改造項(xiàng)目集中開(kāi)工活動(dòng)啟動(dòng)，啟動(dòng)儀式選在歷經(jīng)舊改長(zhǎng)跑的瀝滘村舉辦，其間，廣州市明確提出今年計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)城市更新固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)60%。

動(dòng)員會(huì)拉開(kāi)了2023年廣州實(shí)施城市更新行動(dòng)的序幕，有人將此定義為廣州城中村改造的“重啟”，事實(shí)上，這也并非確切，城中村改造雖在一段時(shí)間有所放緩，但放眼全市，該項(xiàng)工作卻始終步履不停。特別在今年的動(dòng)員會(huì)后，不僅如瀝滘村等“馬拉松”式項(xiàng)目加快了進(jìn)度，火村舊改項(xiàng)目二期、宏崗村項(xiàng)目等也順利迎來(lái)動(dòng)工……

今年截至目前，黃埔區(qū)華橋村、宏崗村、華甫荷村、雙沙村、南灣村、洋田村、火村二期、文沖東，天河區(qū)車陂村，番禺區(qū)里仁洞村等11個(gè)城中村改造項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。

新舊項(xiàng)目頻傳捷報(bào)讓人不禁感嘆：廣州的城中村改造又“熱”起來(lái)了！動(dòng)員會(huì)上所提的“提速增效”化作一個(gè)個(gè)可見(jiàn)的項(xiàng)目沖刺節(jié)點(diǎn)，為素有體量大、周期長(zhǎng)、投資高的改造項(xiàng)目標(biāo)定了進(jìn)度條，其中，“巨無(wú)霸”與“馬拉松”式項(xiàng)目依舊最為引人注目。

今年上半年，被譽(yù)為廣州舊改“航母級(jí)”項(xiàng)目的瀝滘村十年來(lái)首次開(kāi)放樣板房，村民們的心中終于吃下了“定心丸”；6月16日，番禺區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目里仁洞村改造首期復(fù)建安置房工程3號(hào)樓地下室封頂，進(jìn)入主體結(jié)構(gòu)攻堅(jiān)階段；荔灣東漖村復(fù)建安置房完成率超94%，今年內(nèi)公建配套也將全部啟動(dòng)開(kāi)工……

康樂(lè)片區(qū)城中村 南方+ 董天健 拍攝

在加速續(xù)建項(xiàng)目沖刺的基礎(chǔ)上，廣州市也在推動(dòng)新項(xiàng)目盡快上馬。與以往不同的是，今年的城中村改造工作不再只是市場(chǎng)的風(fēng)起云涌，繼年初動(dòng)員會(huì)后，廣州各區(qū)相繼召開(kāi)城市更新高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)員會(huì)，發(fā)布本區(qū)今年年度計(jì)劃與固投任務(wù)，一場(chǎng)自上而下與自下而上相結(jié)合的城市更新總動(dòng)員打響了。

今年前4月，黃埔區(qū)累計(jì)公示5條舊村改造項(xiàng)目實(shí)施方案，占去年全年42%，全區(qū)累計(jì)批復(fù)31個(gè)城中村改造項(xiàng)目，城市更新固定資產(chǎn)投資額連續(xù)多年全市第一；今年，另一舊改大區(qū)番禺共有13個(gè)城中村改造項(xiàng)目納入年度計(jì)劃，里仁洞村、南浦村、羅邊村等續(xù)建項(xiàng)目將全面推進(jìn)公服配套等地塊建設(shè)；荔灣區(qū)2023年城市更新固定資產(chǎn)投資任務(wù)189億元，目前該區(qū)已批在建4個(gè)項(xiàng)目順利推進(jìn)，其余15條村也已不同程度開(kāi)展前期工作；今年前5月，海珠區(qū)城市更新固投完成率暫時(shí)位列全市第一……

當(dāng)前，廣州各區(qū)以城市更新作為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵引擎，將有效投資與建設(shè)節(jié)點(diǎn)緊密結(jié)合，加速推動(dòng)城中村改造項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，使之既成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的有力途徑，也是增強(qiáng)企業(yè)、村民對(duì)城市發(fā)展信心的強(qiáng)力信號(hào)。

探索效益最大化更新新模式

改革開(kāi)放以來(lái)，作為城鎮(zhèn)化建設(shè)的一種重要形態(tài)，城中村為廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了不容忽視的貢獻(xiàn)。低廉的租金、完備的產(chǎn)業(yè)、齊全的配套、發(fā)達(dá)的交通等，為城市留住了初來(lái)乍到的人才，培育了本土化的優(yōu)秀企業(yè)。廣州城中村分布廣泛、類型多元、環(huán)境各異，一方面給予了廣州積累城市更新經(jīng)驗(yàn)的土壤，另一方面也在統(tǒng)籌謀劃、集中改造等方面增加了難度。

2009年，廣州率先出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》，探索市場(chǎng)運(yùn)作、多方共贏的改造方式。圍繞這一改造模式，此后，廣州建立起城市更新“1+3”政策體系，在全國(guó)首次提出全面改造與微改造相結(jié)合的系統(tǒng)更新模式。隨著“1+1+N”政策框架的搭建，以市場(chǎng)化機(jī)制為主的廣州城中村改造模式日臻完善。

另一方面，分散的改造項(xiàng)目、多元的市場(chǎng)主體也給該類模式帶來(lái)了些許不確定性，以逐利為導(dǎo)向的房地產(chǎn)運(yùn)作模式，弱化了城市更新的公益屬性。事實(shí)上，廣州市始終將城市更新作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升城市品質(zhì)、改善民生環(huán)境、完善基層治理的重要途徑，城市更新利益主體的多元性理應(yīng)收獲多維的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

有鑒于此，今年以來(lái)，廣州有意調(diào)整城中村改造方向與模式，年初的政府工作報(bào)告便明確提出堅(jiān)持“拆、治、興”并舉，聚焦城市重點(diǎn)功能區(qū)、主要交通廊道、重要景觀廊道、重大交通樞紐等區(qū)域，探索連片改造提升新模式。為配合推進(jìn)新模式，廣州今年已相繼出臺(tái)統(tǒng)籌做地實(shí)施方案及10條措施，并明確劃分四大重點(diǎn)城市功能區(qū)，全面提升城市更新土地統(tǒng)籌及資金保障力度。

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)與未來(lái)城市研究院院長(zhǎng)、暨南大學(xué)教授胡剛看來(lái)，城中村改造不一定都要進(jìn)行商業(yè)化改造，配套高大上的建筑。而是需要顧及多樣化的收入群體，進(jìn)行多元化改造，建設(shè)低收入居住社區(qū)等。他肯定了廣州劃定四大重點(diǎn)片區(qū)對(duì)城市核心區(qū)發(fā)展的重要意義，同時(shí)建言廣州加大力度從空間規(guī)劃調(diào)整以及法律政策上，進(jìn)行做地模式更加積極的探索。

綜合近年來(lái)廣州城市更新的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，民生優(yōu)先、傳承文脈、注重運(yùn)營(yíng)已成大勢(shì)。從作為舊改運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿項(xiàng)目的琶洲村，到歷史文化街區(qū)與村共融的沙步融德里，廣州持續(xù)鼓勵(lì)城中村改造擴(kuò)大正向優(yōu)化，將公共利益與服務(wù)最大化，使物理空間與業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)融為一體。未來(lái)，摒棄房地產(chǎn)導(dǎo)向的舊改模式后，政企合作探索城市運(yùn)營(yíng)將是舊改下半場(chǎng)的必答題。

“針灸式”政策直面改造痛點(diǎn)難點(diǎn)

眼見(jiàn)今年即將過(guò)半，為進(jìn)一步加快城市更新有效投資落地見(jiàn)效，近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在此前探索的基礎(chǔ)上，再度出臺(tái)促進(jìn)城中村改造項(xiàng)目提速增效新舉措——《優(yōu)化城中村全面改造項(xiàng)目審批流程的通知》（下稱《通知》）。

番禺區(qū)沙溪村航拍圖 南方+ 董天健 拍攝

《通知》從加快啟動(dòng)前期計(jì)劃、優(yōu)化方案審批流程、支持分片分期實(shí)施、優(yōu)化規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)、加大金融支持力度等五個(gè)方面共12條改革措施，多管齊下為城中村全面改造提速增效。

與此前的頂層機(jī)制設(shè)計(jì)相比，《通知》更傾向于實(shí)操層面，在各項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中給予企業(yè)明確指引，進(jìn)而“針灸式”解決城中村改造審批、征拆等環(huán)節(jié)面臨的具體問(wèn)題，全面提振舊改市場(chǎng)信心?！锻ㄖ氛蠌V州市舊改普遍難點(diǎn)，提出優(yōu)化年度計(jì)劃增補(bǔ)機(jī)制，可根據(jù)具體情況實(shí)時(shí)申報(bào)、動(dòng)態(tài)增補(bǔ)城中村改造入庫(kù)項(xiàng)目，并首次提出對(duì)有條件符合規(guī)劃的項(xiàng)目實(shí)施方案試行承諾制信任審批。

今年，廣州市官宣127條城中村改造計(jì)劃，《通知》則打開(kāi)了靈活增補(bǔ)的口子，讓更多急難項(xiàng)目有了納入改造的希望。事實(shí)上，《通知》基本沿用此前廣州“三舊”改造文件大政方針，同時(shí)結(jié)合實(shí)際問(wèn)題給予針對(duì)性解決方法。

如《通知》提議對(duì)于已批項(xiàng)目實(shí)施方案確需調(diào)整，但不涉及增加總建筑面積、不涉及減少?gòu)?fù)建安置面積和公益性用地面積的，可由區(qū)政府按程序?qū)彾?。此舉進(jìn)一步下放了城市更新項(xiàng)目區(qū)級(jí)審定權(quán)限，彌補(bǔ)了此前區(qū)級(jí)審定內(nèi)容不明朗的缺陷，壓縮了實(shí)施方案調(diào)整的審批時(shí)間。

又如，此前廣州市已明確住宅房屋可分期簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，每一期應(yīng)當(dāng)達(dá)到80%以上權(quán)屬人簽約后方可啟動(dòng)房屋拆除工作。然而，大多數(shù)城中村改造往往不超過(guò)三期節(jié)點(diǎn)，每期涉及片區(qū)依舊不小，而一些小體量城中村也未實(shí)施分期改造。對(duì)此，本次《通知》再次提出分片實(shí)施概念，推行“簽一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式，同時(shí)要求每一片（期）先行建設(shè)安置區(qū)、公服配套等公益性設(shè)施。

截至今年1-5月，廣州市各區(qū)城市更新固定資產(chǎn)投資完成率相差較大。在因地制宜打通堵點(diǎn)的基礎(chǔ)上，《通知》以深化審批制度改革創(chuàng)新為抓手，將城中村改造中包含的公益類工程項(xiàng)目，參照政府投資類工程項(xiàng)目的條件辦理設(shè)計(jì)方案復(fù)函、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。通過(guò)給予此類項(xiàng)目與政府類投資項(xiàng)目同等審批待遇，助力項(xiàng)目早日獲得施工許可證，帶動(dòng)有效投資加速落地見(jiàn)效。

此外，在助企紓困方面，《通知》還創(chuàng)新試行金融機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)為城中村改造項(xiàng)目履約擔(dān)保，以前述機(jī)構(gòu)出具的不可撤銷、見(jiàn)索即付的履約保函，置換企業(yè)已繳存的合作改造履約保證金，將有效緩解企業(yè)前期資金周轉(zhuǎn)壓力。

從宏觀的頂層設(shè)計(jì)到微觀的政策“止痛”，就今年前半年看，廣州城市更新的新方向、新趨勢(shì)日漸明朗，以問(wèn)題和成效為導(dǎo)向的“針灸式”新方法仍在不斷探索中，將成為推動(dòng)城市更新提速增效的“加速器”。在高質(zhì)量挖掘存量的新型城鎮(zhèn)化時(shí)代，超大城市廣州正在加速轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，而城市更新的力度、深度與速度或?qū)⒊蔀橐还蓻Q定性的力量。

【采寫】南方+記者 郎慧

【攝影】南方+記者 董天健

來(lái)源：南方+

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