6月以來，A股、港股房地產(chǎn)板塊強勢反彈，帶動物業(yè)板塊也表現(xiàn)活躍，部分物業(yè)股月初以來股價上漲超過20%。

不過，由于宏觀層面房地產(chǎn)行業(yè)仍存在不確定性，消息面上雖然有一些政策回暖傳言但尚未定調(diào)，目前市場對與房地產(chǎn)密切相關(guān)的物業(yè)板塊仍存在兩極分化的觀點，這在上市企業(yè)高管、大股東近期的增減持中可窺一二。

南方財經(jīng)全媒體記者梳理發(fā)現(xiàn)，一方面有多位物企高管今年以來持續(xù)增持自家股票，比如萬物云（02602.HK）公司董事長朱保全今年已經(jīng)累計增持6次，涉及金額接近1000萬港元；但也有高管選擇減持，比如碧桂園服務(wù)（06098.HK）總裁李長江近半年已經(jīng)兩次減持套現(xiàn)，涉及金額超過6000萬港元。

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另一方面，作為主要股東的機構(gòu)投資者對物企也出現(xiàn)較大分歧。比如保利物業(yè)前十大股東HSBC Global Asset Management (Hong Kong) Limited（下稱匯豐環(huán)球投資管理有限公司）今年來對公司股票先增持后減持，處于一種徘徊不定的狀態(tài)。

上市物企高管股東的增減持背后，透露了哪些信號？

股東高管增減持眾生相

作為曾經(jīng)超過萬億元的板塊，物管股今年以來在資本市場的表現(xiàn)可以用跌跌不休來形容。

恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)（HSPSM）顯示，港股物業(yè)板塊從2022年12月底的3296點，一路下跌至2023年6月1日的2300點，跌去了30%。

但自6月2日指數(shù)開始觸底反彈，截至6月19日，恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)（HSPSM）為2549點，月初以來上漲超過10%。也正因為今年以來行情變化明顯，上市物企的股東、高管們出現(xiàn)多次增減持。

以萬物云為例，朱保全從今年5月31日開始增持6次，分別增持了3.99萬股、10.4萬股、4.84萬股、8萬股、5000股以及7.43萬股，最近一次增持是在6月8日，累計耗資達到了957.27萬港元，每股均價為27.22港元。

朱保全認為，“物業(yè)是一個滾雪球的行業(yè)，每年都是站在前一年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，凡是滾雪球行業(yè)，至少是15倍市盈率；其次，物業(yè)能形成連鎖，項目可以全國復(fù)制，這又是一個市盈率加成?！?/p>

截至6月19日收盤時，萬物云每股為29.35港元，市盈率為16倍。按上述數(shù)據(jù)計算，朱保全6次增持股票估算浮盈超過了90萬元。

但港股物業(yè)板塊的劇烈波動讓有些人看到了機遇，也讓有些人看到了風(fēng)險。行業(yè)管理規(guī)模排名第一的碧桂園服務(wù)，公司總裁李長江在股價低迷時刻選擇了大幅減持。

港交所數(shù)據(jù)顯示，去年12月開始物企觸底反彈，李長江在2022年12月30日的股價高位精準減持196萬股，套現(xiàn)3658萬港元。并且在今年3月29日再次減持210萬股，但未披露減持價格，當天股價收盤價為12.82港元/股，相比去年12月底股價已大幅下跌，按當天股價估算套現(xiàn)2700萬港元左右，兩次減持共套現(xiàn)超6000萬港元。

在3月29日這一天，碧桂園服務(wù)還有另外兩位高管同樣進行了減持，公司副總裁郭戰(zhàn)軍、副總經(jīng)理肖華分別減持了60萬股、66萬股，按當天股價估算套現(xiàn)769萬港元、846萬港元。

李長江并未在6月以來的市場回暖期間進行操作，目前仍持股691萬股，按6月19日收盤價10.62港元/股計算，目前李長江持倉價值為7338萬港元。

高管下場增持歷來是提振股市信心的重要手段。股價持續(xù)走低，往往需要高管們拿出真金白銀增持" 護盤 "。但即便是同一家上市公司，也有高管們選擇了方向相反的操作。

新城悅服務(wù)（01755.HK）今年共有三位高管進行了股權(quán)增減持。其中新城悅服務(wù)董事長兼首席執(zhí)行官戚小明分別在4月24日、4月25日增持1萬股、4萬股，耗資25.88萬港元，累計持股為501萬股，按6月19日股價估算價值2154萬港元。

新城悅服務(wù)首席運營官杲新利于4月14日增持7.3萬股，耗資44.43萬元，累計持股為169.7萬股；但在同一天，新城悅服務(wù)首席品牌官吳倩倩則減持2.4萬股，套現(xiàn)14.34萬元，剩余累計持股123萬股。

高管在同一天出現(xiàn)增減持分歧的現(xiàn)象，也出現(xiàn)在了融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）。作為實控人的孫宏斌于5月31日減持了1387.2萬股，按當日收盤價1.99港元/股計算，套現(xiàn)2760萬港元；而在同一天，另外兩位高管則進行了增持操作，融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲增持了220萬股，估算耗資437萬港元；融創(chuàng)服務(wù)首席財務(wù)官楊曼增持了68.9萬股，估算耗資137萬元。

除了高管以外，也有物企的大股東也存在搖擺不定的狀態(tài)。匯豐環(huán)球投資管理有限公司是保利物業(yè)H股的第五大股東，今年以來先是4次增持，分別增持62萬股、48萬股、223萬股、30萬股，累計花費資金1.78億港元，增持均價為48.69港元/股。但在4月27日減持83萬股，套現(xiàn)3854萬港元，減持價格為46.44港元/股，低于此前增持平均價格。

同樣減持保利物業(yè)的大股東，還有興證全球基金管理有限公司。作為公司H股第一大股東，興證全球基金在2022年底持有925.58萬股，于今年6月1日減持11.2萬股，套現(xiàn)404.59萬元。

物企高管、大股東的增減持背后，除了個股基本面的因素以外，更主要的還是對行業(yè)未來前景的判斷出現(xiàn)分歧。房地產(chǎn)行業(yè)政策變化以及商業(yè)模式的想象空間成為物業(yè)股估值的主要影響因素。

物業(yè)股估值仍處于歷史低位

拉長周期來看，自2021年中以來物業(yè)與地產(chǎn)走勢高度相關(guān)，當前物業(yè)和地產(chǎn)處于同漲同跌的階段，但是從各階段表現(xiàn)來看，物業(yè)股較地產(chǎn)股彈性較大。

從地產(chǎn)端來看，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，5月份房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，但受到多重因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍比較低迷，房地產(chǎn)市場還在緩慢恢復(fù)。

2023年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)顯示無論是投資端還是銷售端，都面臨較大壓力。其中1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%（按可比口徑計算）；商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長2.3%。

申港證券分析師曹旭特分析指出，“目前A股房地產(chǎn)指數(shù)基本已回吐去年11月以來房地產(chǎn)行業(yè)三支箭政策利好以來的漲幅，而物業(yè)板塊亦回落至低位。物業(yè)估值仍處于歷史低位，近期物業(yè)股集體上漲，主要因為房地產(chǎn)政策調(diào)整致市場預(yù)期走強，疊加海外流動性壓力緩解，港股資金面得到改善等影響，政策預(yù)期以及市場情緒推動上漲?！?/p>

有上市物企高管在接受記者采訪時表示，“物管行業(yè)股價波動劇烈，在不到兩年的時間里從山峰跌落到了谷底，目前仍在歷史低位，許多投資者仍然心有余悸，地產(chǎn)行業(yè)能否復(fù)蘇仍是物業(yè)股估值修復(fù)的關(guān)鍵?！彼J為，物企的經(jīng)營基本面仍然比較穩(wěn)健，可以通過適當?shù)脑龀只刭?、加大現(xiàn)金分紅、強化股權(quán)激勵等方式提振資本市場信心。

回顧今年以來的物業(yè)資本市場，除來自各方增持外，還有中駿商管、德信服務(wù)集團、建業(yè)新生活等企業(yè)展開的多輪回購行動，以及新城悅服務(wù)、金科服務(wù)等多家物企發(fā)布股份獎勵計劃。

以德信服務(wù)集團為例，今年以來累計進行5次回購，合計回購2113.00萬股，累計回購金額6039.74萬港元；2023年以來，新城悅服務(wù)已累計購回40萬股激勵股份，合計總代價約為183萬港元，而在過去的2022年，新城悅服務(wù)就股份獎勵計劃合共買入50萬股股份。截至目前，新城悅服務(wù)股份獎勵計劃已擁有約1617.4萬股股份，占總股本的1.8562%。

有物管行業(yè)人士告訴記者，“上市物企發(fā)起股票回購，既展現(xiàn)了對行業(yè)前景和公司股價的樂觀態(tài)度，也向市場傳遞了公司價值被低估的信號，有利于提振市場信心。而物管行業(yè)目前處于低迷狀態(tài)，企業(yè)發(fā)布股權(quán)激勵計劃，表明了管理層對業(yè)績增長有信心，同事將公司與員工的利益深度綁定，有利于激發(fā)和調(diào)動員工的積極性，實現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展?！?/p>

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙旭翔表示，“物管的核心邏輯從判斷公司的成長性轉(zhuǎn)為研究公司在項目服務(wù)生命周期中賺取穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力?！?/p>

他認為，物業(yè)高增長時代已過，但快速擴張導(dǎo)致項目質(zhì)量良莠不齊的影響仍在，物企盈利能力普遍承壓，收并購帶來的商譽減值風(fēng)險開始顯現(xiàn)。關(guān)聯(lián)方信用風(fēng)險仍未完全化解成功，非業(yè)主增值服務(wù)成長性不足，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款減值引起利潤表陣痛。內(nèi)憂外患下板塊成長信心不足，估值持續(xù)調(diào)整。但長期來看物業(yè)行業(yè)輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、利潤可見性高的優(yōu)勢依然存在，行業(yè)集中度較低的格局未變，優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司仍有望保持穩(wěn)定增長的業(yè)績和較高的投資價值。

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