近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。

(相關(guān)資料圖)

通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

什么是“認(rèn)房不認(rèn)貸”？對(duì)購(gòu)房者有何影響？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又將有何作用？

過(guò)去，人們進(jìn)入樓市，執(zhí)行的是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。按照這一政策，一個(gè)曾經(jīng)辦理過(guò)購(gòu)房貸款記錄的購(gòu)房者，如果再購(gòu)房，即便此時(shí)其名下已無(wú)房或者貸款已經(jīng)結(jié)清，也會(huì)被金融機(jī)構(gòu)認(rèn)定為有貸款記錄，從而需要付出更高的首付比例、房貸利率和稅費(fèi)。

不難看出，“既認(rèn)房又認(rèn)貸”是樓市綜合調(diào)控政策的一部分，其旨在通過(guò)提高購(gòu)房者成本來(lái)抑制購(gòu)房意愿，以便在樓市過(guò)熱的時(shí)候打壓投機(jī)者。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”，其關(guān)鍵在于改變了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。簡(jiǎn)而言之，就是指不管購(gòu)房者有沒(méi)有貸款記錄，只要購(gòu)房者證明其名下無(wú)房，就可以按照首套房認(rèn)定，享受利率等相關(guān)優(yōu)惠。

毫無(wú)疑問(wèn)，這是樓市政策的一次重要調(diào)整。

政策的調(diào)整，對(duì)置業(yè)者的影響十分顯著。

相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算指出，調(diào)整后，一線城市購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%。若按600萬(wàn)元總價(jià)的房屋計(jì)算，首付款則將從435萬(wàn)元降至195萬(wàn)元，首付門(mén)檻降低55%。再考慮到房貸利率也會(huì)同步降低，對(duì)一個(gè)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，面對(duì)同一套房子，政策調(diào)整之后，其購(gòu)房成本會(huì)有相當(dāng)程度的降低。

為什么會(huì)有政策的調(diào)整？

一言以蔽之，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了很大變化，政策也要應(yīng)時(shí)而變。

數(shù)據(jù)顯示，7月份，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降近30%，同比降幅超三成，8月以來(lái)重點(diǎn)城市銷售未見(jiàn)改善，商品住宅周均成交規(guī)模較7月周均及上年同期進(jìn)一步下降。

過(guò)去“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策所針對(duì)的是樓市過(guò)熱，而現(xiàn)在面對(duì)的則是購(gòu)房者觀望情緒濃厚、交易活躍度不高的格局，當(dāng)然需要及時(shí)調(diào)整。如果說(shuō)在市場(chǎng)投機(jī)氛圍濃厚背景下，“既認(rèn)房又認(rèn)貸”政策是打壓投機(jī)的不得不為，當(dāng)前的環(huán)境中，投資需求其實(shí)已基本離場(chǎng)，持幣觀望的更多是有自住性、改善型需求的消費(fèi)者了。

鑒于具有自住性、改善型住房需求的消費(fèi)者并不少，要改變樓市活躍度不高的現(xiàn)狀，就必須提振這批消費(fèi)者的購(gòu)房意愿，讓其需求充分釋放出來(lái)。而從降低他們的購(gòu)房門(mén)檻及成本入手，自然是最容易見(jiàn)效的辦法。

此次政策調(diào)整落地可能還需要一點(diǎn)時(shí)間，緣于三部門(mén)明確“供城市自主選用”，等于將政策權(quán)限給到了城市，而各地相關(guān)部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)還有一個(gè)協(xié)調(diào)的過(guò)程。但可以預(yù)料，政策落地的速度不會(huì)很慢，因?yàn)楫?dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)政策調(diào)整早已十分期待。

近期多部委針對(duì)樓市接連釋放政策利好，正在為市場(chǎng)不斷注入信心。若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，有望帶動(dòng)市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)恢復(fù)。

關(guān)于地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位，向來(lái)有著不同的聲音。但目前形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的意義無(wú)疑在進(jìn)一步凸顯，因?yàn)槠錉可嫔舷掠蔚漠a(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，而且其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高，能否穩(wěn)住，關(guān)乎穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，也牽涉到地方政府的財(cái)政穩(wěn)定和金融風(fēng)險(xiǎn)的化解。因此，中國(guó)樓市逐步復(fù)蘇，也將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的好消息。

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