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8月21日，中銀證券（601696）發(fā)布一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報告，報告指出，7月成交同比降幅擴大，土地市場環(huán)比降溫；政策表態(tài)密集。

報告具體內(nèi)容如下：

房企：1）銷售：百強房企7月單月銷售同比降幅擴大，1-7月累計同比由正轉負。百強房企7月單月實現(xiàn)權益銷售額2616億元，同比下降38%（前值：-32%）；1-7月累計實現(xiàn)權益口徑銷售額2.71萬億元，同比-5.1%（前值：+0.1%）。TOP20房企中，1-7月累計銷售額同比增幅較大的為越秀（66%）、華發(fā)（46%）、建發(fā)（44%）、招蛇（31%）、濱江（29%）。2）拿地：7月百強房企拿地強度同比下降，投資回歸理性。百強房企7月單月全口徑拿地金額1710億元，同比-46%（前值:-20%）；拿地強度從6月的37%提升至47%，同比下降6pct。具體來看，單月土地投資較多的有：建發(fā)（拿地金額143億元，拿地強度138%）、中建（118億元）、保利（116億元，37%）。本月多數(shù)房企拿地金額環(huán)比大幅減少，龍湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍節(jié)奏影響，另一方面，上半年頭部房企在核心城市拿地相對充裕，市場走弱下，整體投資回歸理性和謹慎。從累計來看，2023年1-7月百強房企全口徑拿地金額8270億元，同比仍有19.6%的下降，拿地強度同比下降3.7個百分點至22%。具體來看，1-7月拿地金額排名靠前的有：華潤（拿地金額600億元，拿地強度32%）、萬科（505億元，23%）、保利（500億元，19%）、建發(fā)（491億元，47%）、濱江（441億元，43%）、中海（406億元，21%）、綠城（366億元，34%）、招蛇（336億元，18%）。我們認為，隨著上半年核心城市優(yōu)質地塊的補充，若三季度銷售無明顯企穩(wěn)回升，房企拿地大概率保持理性和謹慎，拿地房企依舊是央國企占主導，民企保持弱復蘇態(tài)勢。3）融資：房企單月融資規(guī)模環(huán)比雖回升，但仍處于較低水平。7月行業(yè)國內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模771億元，同比-2%，環(huán)比+8%，平均發(fā)行利率3.46%，同比-0.31pct，環(huán)比+0.46pct。1-7月累計發(fā)行4635億元，同比-18%。主流房企中7月招蛇、萬科、金融街、華潤發(fā)行國內(nèi)債券規(guī)模較大，均超過30億元。年內(nèi)國內(nèi)外債券到期小高峰已過。2023Q3、Q4國內(nèi)外債券到期規(guī)模分別為2470、1834億元，8、9、10月分別到期694、865、730億元。8月面臨債務到期壓力的房企有招蛇（62億元）、龍湖（42億元）、富力（36億元）、寶龍（31億元）、金融街（30億元）。

政策：1）需求端：7月下旬至今中央和地方密集表態(tài)。發(fā)改委發(fā)布《關于恢復和擴大消費措施的通知》，支持剛性和改善性住房需求；國常會強調(diào)要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；公安部發(fā)聲全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策；央行表示指導銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率等。地方層面迅速響應，四個一線城市先后表態(tài)。根據(jù)財聯(lián)社報道，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日優(yōu)化調(diào)整限購政策、降低二套房首付比例下限。我們認為，雖然各方積極表態(tài)打開了市場對于政策寬松的想象空間，但目前尚未有實質落地，從中央發(fā)聲到地方落實、再到政策起效尚需時日。2）供給端：持續(xù)圍繞金融“16條”和“三支箭”推進。一方面，金融16條政策期限延長。另一方面，8月3日央行主持召開民企發(fā)展座談會，推進民企債券融資支持工具（“第二支箭”）擴容增量，龍湖、新希望、旭輝、美的等多家房企參與。供給端放松政策目前仍圍繞金融16條和“三支箭”推進，仍需等待新政策的發(fā)力。3）今年以來，中央高級別會議已多次提及城中村改造問題。政治局會議明確指出“加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”；7月21日國常會發(fā)布的《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》中，明確了城中村改造意義、改造范圍，決定加大政策支持力度，有望加快城中村改造進程。我們認為，城中村改造將是未來行業(yè)長期發(fā)展方向之一。但是城中村改造主要限于一二線城市內(nèi)，實際對銷售占比較大的三四線城市難以直接受益，因此城中村改造對于當前地產(chǎn)需求的拉動較為有限。城中村改造項目周期較長、資金需求較大、且需要協(xié)調(diào)多個利益主體的關系，預計未來參與方多為有較多城市更新經(jīng)驗的央企和地方國企。

投資建議

7月新房與二手房市場均持續(xù)走弱。雖然7月下旬開始各地頻繁表態(tài)，釋放利好信號，四個一線城市也相繼對需求端政策放松表態(tài)，打開了市場對于政策寬松的想象空間，但目前尚未有實質落地。我們認為，從中央發(fā)聲到地方落實、再到政策起效尚需時日，若核心城市能在三季度穩(wěn)步落實部分需求端寬松政策，銷售或有望在四季度企穩(wěn)，但基于當前居民購買力不足的事實，后續(xù)核心城市的帶動效應和銷售積極性的持續(xù)程度仍待觀察。

現(xiàn)階段我們建議關注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標的：招商蛇口（001979）、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份（600325）、濱江集團（002244）；底部回升、彈性較大的公司：金地集團（600383）、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業(yè)務布局的房企：中華企業(yè)（600675）、光明地產(chǎn)（600708）、中交地產(chǎn)（000736）、城建發(fā)展（600266）、萬科A、綠景中國地產(chǎn)。

風險提示：

房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

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