深圳“統(tǒng)租房”如何突破盈利困局？

市場(chǎng) 2023-06-25 08:46:20 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

(相關(guān)資料圖)

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深圳部分城中村因?yàn)椤敖y(tǒng)租改造”引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，成為焦點(diǎn)的白芒村不得不在6月5日宣布暫緩簽約。深圳住建局隨后表示，針對(duì)城中村房源租金價(jià)格，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。

事實(shí)上，這只是深圳“十四五”保障性租賃住房計(jì)劃中的一部分，第一個(gè)項(xiàng)目于今年2月28日已經(jīng)在龍華區(qū)元芬新村啟動(dòng)。

《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，“十四五”期間計(jì)劃建設(shè)籌建保障性租賃住房 40 萬(wàn)套/間（占公共住房比例高達(dá)74%），計(jì)劃供應(yīng)20萬(wàn)套/間（占公共住房比例高達(dá)58.8%）。近期，深圳又在原目標(biāo)基礎(chǔ)上追加了20萬(wàn)套（間），均為保障性租賃住房。

也就是說(shuō)，深圳“十四五”期間計(jì)劃籌建60萬(wàn)套/間保障性租賃住房，與廣州并列全國(guó)城市“十四五”保租房籌建目標(biāo)第一。在土地資源緊缺、地價(jià)較高的情況下，存量盤活成了深圳籌建保租房的重要方式。

所以，深圳打起了城中村的主意。

城中村是深圳最大的存量房源地，但大多數(shù)房源的居住品質(zhì)較差。

為提升城中村租賃房源的品質(zhì)，今年2月28日，深圳市城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升行動(dòng)在龍華區(qū)元芬新村啟動(dòng)。

深圳10個(gè)區(qū)（新區(qū)）在現(xiàn)場(chǎng)簽署了保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)書，明確2023年保障性住房建設(shè)籌集的任務(wù)：建設(shè)籌集保障性住房18.5萬(wàn)套(間)，保障性租賃住房16萬(wàn)套（間）。

深圳統(tǒng)租房是指由深圳當(dāng)?shù)氐膰?guó)有企業(yè)統(tǒng)一收購(gòu)市內(nèi)城中村的房源進(jìn)行改造，并對(duì)周邊配套設(shè)施進(jìn)行升級(jí)后再進(jìn)行統(tǒng)一出租。

此次的焦點(diǎn)白芒村位于深圳南山區(qū)西麗街道，是西麗片區(qū)較為偏僻的城中村。根據(jù)2019年8月深圳市南山區(qū)發(fā)展和改革局公布的西麗街道白芒村綜合治理情況，當(dāng)時(shí)白芒村整治總面積為20.6萬(wàn)平方米，整治總樓棟數(shù)為641棟，整治總戶數(shù)達(dá)8266戶。

目前相關(guān)租房網(wǎng)站的信息顯示，白芒村中單間每個(gè)月的租金在900元左右，一房一廳在1500元左右。

負(fù)責(zé)此次白芒村統(tǒng)租工作的深圳市深匯通投資控股有限公司（下稱“深匯通”）是南山區(qū)國(guó)資委直屬的企業(yè)。白芒村的統(tǒng)租方案顯示，業(yè)主簽約年限按照“15+5”的模式，即15年內(nèi)每三年租金上漲10%，15年后，若業(yè)主有統(tǒng)租簽約意愿的，可以繼續(xù)簽約。租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)房屋統(tǒng)租片區(qū)的不同，深匯通給業(yè)主的租金按照66元/平方米/月，或68元/平方米/月兩類進(jìn)行計(jì)算。

根據(jù)貝殼網(wǎng)的信息，位于白芒村入口區(qū)域的百旺公寓租金在40-65元/月/平米左右，該公寓的租金相比城中村內(nèi)其它出租房租金要高一些。可以看出，白芒村的簽約價(jià)格雖然沒有達(dá)到之前網(wǎng)上所傳的“兩倍簽約價(jià)格”之多，但還是趕超了周邊房源的租金水平，處于相對(duì)較高的簽約價(jià)格。

如果按深圳住建局之前所說(shuō)的，高價(jià)收房，低價(jià)出租，那么統(tǒng)租房必將面臨盈利難題，若一味采用政策補(bǔ)貼，該盈利模式或不可持續(xù)。

白芒村并非深匯通首次統(tǒng)租改造的城中村項(xiàng)目，此前位于深圳南山區(qū)西麗街道的平山村比白芒村的統(tǒng)租改造開始得更早。公開信息顯示，平山村的統(tǒng)租任務(wù)涉及約615戶，建筑物522棟，總建筑面積約31.2萬(wàn)平方米。

據(jù)《南山區(qū)平山村人才小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)租方案》，該項(xiàng)目的統(tǒng)租期同樣是15年。目前平山人才小鎮(zhèn)的清租流程已接近尾聲。根據(jù)公開的信息，2023年4月統(tǒng)租項(xiàng)目簽約達(dá)六成，按照計(jì)劃，平山村項(xiàng)目將于2023年6月30日前完成統(tǒng)租簽約工作。

除了直屬政府的深匯通，深圳還有另一個(gè)操盤城中村統(tǒng)租的企業(yè)——深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司（下稱“微棠”）。與深匯通不同的是，微棠2023年2月10日剛成立，是由持股51%的國(guó)企主導(dǎo)，由鏈家和自如系為主的民營(yíng)資本參與成立的公司，深圳龍華區(qū)的元芬社區(qū)就是微棠的第一個(gè)改造更新點(diǎn)，簽訂租賃期限為13年。

在微棠改造升級(jí)后，元芬社區(qū)的居住條件確實(shí)有了較大提升，還增加了健身房、食堂、自習(xí)室，甚至籃球場(chǎng)等生活設(shè)施，改造后每月每平米租金比周邊其他項(xiàng)目高出30元左右。

深圳的統(tǒng)租房，與長(zhǎng)租公寓的模式類似，只不過(guò)，作為“二房東”的包租公司從原先的蛋殼、青客等民間資本替換成了深圳的國(guó)有資本。政府直接下場(chǎng)參與統(tǒng)租房，在公信力與執(zhí)行力方面顯然更具優(yōu)勢(shì)。

在資本運(yùn)作上，目前深圳住建局回應(yīng)原則上不漲價(jià)，若真如其所言，未來(lái)價(jià)格不變，仍可通過(guò)以下三種方式實(shí)現(xiàn)成本與盈利的平衡：

第一，采用縮小每個(gè)房間標(biāo)準(zhǔn)面積的做法，隔出更多的面積作為出租單位。如將25平方米的出租單位變成20平方米，通過(guò)室內(nèi)設(shè)計(jì)提高空間使用率。

隨著房源數(shù)變多，承載租客也將變多。這一做法在此前的長(zhǎng)租公寓上曾十分流行，不少運(yùn)營(yíng)商通過(guò)“N+1”或“N+N”的方式，來(lái)找補(bǔ)改造成本。

事實(shí)上，2022年 1 月，深圳市住建局就曾聯(lián)合多單位舉辦保障性租賃住房小戶型設(shè)計(jì)大賽，競(jìng)賽以“小戶型、高品質(zhì)、新生活”為主題，鼓勵(lì)在“方寸之間”發(fā)揮創(chuàng)造力。

第二，用統(tǒng)租房項(xiàng)目去申請(qǐng)銀行貸款。目前白芒村統(tǒng)租期限為15年，租期較長(zhǎng)且收益穩(wěn)定，如果把收來(lái)的城中村房源未來(lái)15年的現(xiàn)金流作為抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，其中部分資金可以作為改造升級(jí)的成本。

類似于用未來(lái)收益變現(xiàn)的方式還有收益權(quán)類的REITs產(chǎn)品，但由于統(tǒng)租房項(xiàng)目具有公益類性質(zhì)，盈利能力不高，實(shí)現(xiàn)REITs上市難度較大。

第三，使用租金時(shí)間差的方式盈利。如房東的租金按照月支付，租客可采用提前一次支付一年租金，這就形成了時(shí)間的利差。不能支付一年租金的租客可以和金融機(jī)構(gòu)簽訂消費(fèi)貸款，同樣產(chǎn)生貸款業(yè)務(wù)利息。這就是此前長(zhǎng)租公寓常使用的租金貸模式。

深圳政府下場(chǎng)參與統(tǒng)租房，釋放了不一樣的信號(hào)。相比新房市場(chǎng)，租房市場(chǎng)一直較為邊緣化，此次深圳的統(tǒng)租房操作，也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始向存量要效益。

存量城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升，已經(jīng)是深圳增加保障性租賃住房供給的主渠道之一。截至目前，深圳已納入保障性租賃住房規(guī)范管理的城中村房源約4.99萬(wàn)套（間）。

雖然目前統(tǒng)租房的政府收房?jī)r(jià)格偏高，但可能是含稅價(jià)格。對(duì)房東而言，此前與租客之間的租金價(jià)格一是較為隱蔽，二是具有彈性。如今隨著統(tǒng)租房出現(xiàn)，價(jià)格將被清晰記錄，若未來(lái)針對(duì)這部分收益進(jìn)行征稅，有著清晰的課稅基礎(chǔ)。

因此，統(tǒng)租房的推出既有陣痛，也有好處。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，若統(tǒng)租房的推出，真的能夠?yàn)樽饪蛶?lái)實(shí)實(shí)在在的居住條件改善，緩解城市住房短缺問(wèn)題，那就是一件好事。

由政府主導(dǎo)的統(tǒng)租房也不同于長(zhǎng)租公寓背后的民間資本以追逐盈利為目的，統(tǒng)租房帶有更多的公益性質(zhì)，能起到促進(jìn)租賃行業(yè)環(huán)境改善，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序等作用。

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