兩年前的今天，我國(guó)首批公募 REITs 在滬深交易所上市，一時(shí)吸金無數(shù)。不過，好景不長(zhǎng)，曾經(jīng)“一路飄紅”的 REITs 如今在二級(jí)市場(chǎng)上卻略顯疲態(tài)。

REITs 全稱是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，起源于美國(guó)，初入中國(guó)時(shí)，主要以私募的形式存在。REITs 有四大優(yōu)點(diǎn)，投資門檻低、回報(bào)率穩(wěn)定、有效分散風(fēng)險(xiǎn)、抵制通貨膨脹，在美國(guó)、新加坡等成熟市場(chǎng)中頗受投資者追捧。

【資料圖】

2020 年，國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，從政策層面推動(dòng)了 REITs 的落地。次年 6 月，滬深交易所首批基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 上市。截至目前，全市場(chǎng)共有 29 只基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 獲批注冊(cè)，其中有 27 只已上市交易，累計(jì)募集規(guī)模接近 1000 億元。

目前我國(guó)公募 REITs 的底層資產(chǎn)類型涵蓋生態(tài)保護(hù)、能源、交通、園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等六大類，Choice 數(shù)據(jù)顯示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路類 REITs 共有 16 只，在資產(chǎn)類型中占比最大。

2021 年 6 月 21 日，首批 REITs 上市，一時(shí)成為投資市場(chǎng)受人追捧的香餑餑。

上市首日， 9 只產(chǎn)品全線飄紅，建信中關(guān)村 REIT 更是直接上漲 30%。除了凈值暴增，產(chǎn)品在認(rèn)購率上更是喜人，9 只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)超比例認(rèn)購，平均有效認(rèn)購倍數(shù)近 8 倍，其中“蛇口產(chǎn)園”“首鋼綠能”有效認(rèn)購倍數(shù)分別達(dá) 15.31 倍和 11.13 倍。

不過，好景不長(zhǎng)，今年 REITs 便開始疲態(tài)盡顯。

REITs 滑坡，在上證指數(shù)中可見一斑。6 月 6 日，中證 REITs（收盤）指數(shù)甚至跌至 853.45 點(diǎn)，成為公募 REITs 上市以來的最低谷；截至 6月 21 日，中證 REITs（收盤）指數(shù)為 855.92 點(diǎn)，開年至今指數(shù)下跌 18.83%。

中證 REITs 指數(shù)，圖片來源：中證指數(shù)

在首發(fā)日漲幅上，與前兩年動(dòng)輒 20% 的漲幅相比，今年也開始普遍降溫，中信建投國(guó)家電投新能源 REIT 首日漲幅甚至不到 2%。

開年以來，公募 REITs 二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走低。華夏中國(guó)交建高速 REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園 REIT 等產(chǎn)品年內(nèi)回撤超過 10%。除此，多只產(chǎn)品跌破歷史最低點(diǎn)，超半數(shù)出現(xiàn)了“破發(fā)”的情況。例如建信中關(guān)村 REIT，發(fā)行價(jià)為 3.2 ，截至今日收盤，跌至 2.94；平安廣州廣河 REIT，發(fā)行價(jià)為 10.88，今日收盤，跌至 9.24。就在本月初，平安廣州廣河 REIT 還因連續(xù) 3 個(gè)交易日累計(jì)跌幅達(dá) 11.03%，開市起停牌一小時(shí)。

從兩年前的眾星捧月跌入現(xiàn)在的低迷，公募 REITs 怎么了？

相關(guān)從業(yè)人員向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)透露，今年的市場(chǎng)波動(dòng)主要存在投資者情緒波動(dòng)、增量資金放緩兩點(diǎn)原因。一方面，部分公募 REITs 產(chǎn)品的 2022 年及 2023 年一季度運(yùn)營(yíng)情況表現(xiàn)不及預(yù)期，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)負(fù)面信息被過度解讀，在市場(chǎng)下行期間觸發(fā)部分投資人止損線、悲觀情緒向其他 REITs 產(chǎn)品擴(kuò)散。另一方面，目前公募 REITs 投資人的結(jié)構(gòu)仍以機(jī)構(gòu)投資人為主，缺少增量資金入場(chǎng)，較為趨同的投資行為導(dǎo)致下行的效應(yīng)被放大。

不過，也有市場(chǎng)觀點(diǎn)對(duì)今年的凈值回落持樂觀態(tài)度。戴德梁行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人稱，近期 REITs 市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的波動(dòng)，是價(jià)格逐漸回歸價(jià)值的體現(xiàn)，不會(huì)影響 REITs 市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)。

不過，REITs 在低迷之時(shí)，也有好勢(shì)頭冒出。

6 月 16 日，滬深交易所舉行了首批基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 擴(kuò)募項(xiàng)目的上市儀式。據(jù)悉，本次擴(kuò)募的產(chǎn)品分是中金普洛斯 REIT、華安張江 REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園 REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港 REIT ，4 只產(chǎn)品在上市首日便全線飄紅，當(dāng)日漲幅分別為 1.30%、2.22%、2.62%、1.93%，單日交易額累計(jì)超 2100 萬元。

REITs 擴(kuò)募是指REITs 發(fā)起募集之后，再次募集資金用于購入新資產(chǎn)。有專業(yè)人士認(rèn)為， REITs 擴(kuò)募標(biāo)志著市場(chǎng)正式步入“新發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)容階段。

除了既往的產(chǎn)品擴(kuò)容，不少上市公司也開始了公募 REITs 的申報(bào)。公開資料顯示，近日，上市公司數(shù)源科技和廣安愛眾都發(fā)布了子公司擬開展基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 申報(bào)發(fā)行的公告，足以見得企業(yè)擁抱 REITs 的熱情。

從基金管理人來看，目前有 17 家公募機(jī)構(gòu)的公募 REITs 產(chǎn)品面世，其中華夏旗下上市的公募 REITs 產(chǎn)品最多，達(dá) 6只，中金基金 3 只，位列第二。近日，易方達(dá)、工銀瑞信等龍頭也陸續(xù)提交了 REITs 產(chǎn)品的申報(bào)書，廣發(fā)基金手握重點(diǎn)項(xiàng)目，招商基金也已申報(bào)基金子公司，資管頭龍也競(jìng)相入局 REITs。

REITs 其實(shí)早在2006 年便在我國(guó)落地，不過是以私募的形式，面向比較窄。2021 年，公募 REITs 的政策落地后，才開始陸續(xù)進(jìn)入大眾的投資視野。這兩年漲速整體較好，累計(jì)募集規(guī)模近 1000 億元，但增量空間依舊非常大。

據(jù)《南方周末》報(bào)道，高盛估算數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)內(nèi)地 REITs 潛在規(guī)模為 0.2 萬億 - 1.1 萬億美元。北大光華管理學(xué)院則測(cè)算，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化公募 REITS 潛在規(guī)模在 4 萬億- 12 萬億元。對(duì)比可見，當(dāng)下的公募 REITs 可以說是還處于孩提時(shí)期了。再加之 REITs 本身便是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資，中國(guó)的基礎(chǔ)建設(shè)等不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量龐大，可挖掘的空間也較大，因此，REITs 還存在很大的投資空間。而近年來，證監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)也頻頻發(fā)布利好政策，致力于推進(jìn)公募 REITs 常態(tài)化發(fā)行。

不過，要實(shí)現(xiàn)公募 REITs 平穩(wěn)、健康的發(fā)展，還有很長(zhǎng)的路要走。

近日，銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉峰在一次訪談中提到，相關(guān)部門要從立法、評(píng)價(jià)體系、審核體系三個(gè)方面為公募 REITs 鋪路。一是推進(jìn)公募 REITs 專項(xiàng)立法和對(duì)相關(guān)配套的法律法規(guī)入信托法、物權(quán)法等的修訂完善。目前我國(guó)證券法等沒有專門針對(duì) REITs 的規(guī)定，相關(guān)底層資產(chǎn)信息難以穿透。二是評(píng)價(jià)體系要健全，目前金融服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)底層資產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)并不獨(dú)立。三是完善對(duì)專業(yè)資產(chǎn)等軟性資產(chǎn)的審核。

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