深圳市新南山控股（集團(tuán)）股份有限公司（證券代碼：002314；證券簡(jiǎn)稱：南山控股）發(fā)布的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表顯示，公司日前在接受機(jī)構(gòu)投資者調(diào)研時(shí)表示，截至2022年末，產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積226萬(wàn)平方米，可出租廠房面積33.6萬(wàn)平方米，同時(shí)探索建立“募投建管退”的業(yè)務(wù)閉環(huán)。

公開(kāi)資料顯示，南山控股是以現(xiàn)代高端倉(cāng)儲(chǔ)物流為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支撐性業(yè)務(wù)、以產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)為培育性業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。

【資料圖】

“專家普遍認(rèn)為房地產(chǎn)的未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)高收益低，公司是否有轉(zhuǎn)型升級(jí)規(guī)劃？”面對(duì)投資者在互動(dòng)平臺(tái)上的提問(wèn)，南山控股日前表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，公司將持續(xù)提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專業(yè)運(yùn)作水平，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，公司在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、區(qū)域布局和項(xiàng)目選擇方面已做了前瞻性考慮，形成倉(cāng)儲(chǔ)物流、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)、制造等多元化業(yè)務(wù)布局。公司目前主營(yíng)業(yè)務(wù)較為穩(wěn)定，將根據(jù)市場(chǎng)變化持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)各板塊之間的良性互動(dòng)和協(xié)同發(fā)展，推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量增長(zhǎng)。

南山控股日前還在交易所互動(dòng)平臺(tái)中披露，截至6月10日公司股東戶數(shù)為55026戶，較上期（5月31日）減少773戶，環(huán)比降幅為1.39%。這已是該公司股東戶數(shù)連續(xù)第10期下降，累計(jì)降幅達(dá)9.25%，也就是說(shuō)籌碼呈持續(xù)集中趨勢(shì)。

據(jù)南山控股一季報(bào)，一季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入51.35億元，同比增長(zhǎng)392.88%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)9164.7萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)172.82%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~5.96億元，同比增長(zhǎng)138.67%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率0.89%。

二級(jí)市場(chǎng)上，南山控股今年以來(lái)股價(jià)持續(xù)低迷，其最新股價(jià)為3.26元，拉長(zhǎng)周期來(lái)看，股價(jià)處歷史相對(duì)低位。

◎以下為調(diào)研內(nèi)容：

問(wèn)：控股股東對(duì)公司的定位？是否有進(jìn)一步資源整合計(jì)劃？

答：公司作為中國(guó)南山集團(tuán)旗下唯一上市平臺(tái)，陸續(xù)將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等核心業(yè)務(wù)整合進(jìn)入上市公司，提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力，推進(jìn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展?？毓晒蓶|始終秉承有利于上市公司可持續(xù)發(fā)展、有利于全體股東權(quán)益的原則，助力上市公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。公司未獲悉集團(tuán)資本運(yùn)作的相關(guān)計(jì)劃，若涉及相關(guān)事宜，公司將按照相關(guān)規(guī)則及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

問(wèn)：公司作為多元化集團(tuán)企業(yè)，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)、制造四大業(yè)務(wù)的發(fā)展定位？

答：公司倉(cāng)儲(chǔ)物流、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)三大主業(yè)，圍繞“不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理能力”持續(xù)提升，并各有側(cè)重。倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)作為公司戰(zhàn)略性主業(yè)，是重點(diǎn)發(fā)展方向，公司層面給予資源傾斜；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為支撐性主業(yè)，將利用自身的造血能力，保持穩(wěn)定的發(fā)展速度和規(guī)模，為公司貢獻(xiàn)收入利潤(rùn)；產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)作為培育業(yè)務(wù)，符合國(guó)家政策，對(duì)于平衡公司中長(zhǎng)期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。公司制造業(yè)板塊企業(yè)均為細(xì)分行業(yè)龍頭企業(yè)之一，公司通過(guò)管理對(duì)標(biāo)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、加強(qiáng)內(nèi)外部協(xié)同，全面提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和效益。

問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貨值情況？銷售去化情況如何？

答：截至2022年末，公司地產(chǎn)權(quán)益可售貨值約400億元，主要分布在上海、成都、深圳等一、二線城市。受多重因素影響，現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目的去化周期加長(zhǎng)。公司會(huì)持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，采取積極、靈活的營(yíng)銷策略并適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位，以期加快項(xiàng)目去化，加速資金回籠，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)今年的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和預(yù)計(jì)毛利率情況？

答：公司地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、華中和成渝地區(qū)等具備發(fā)展?jié)摿Φ暮诵某鞘?。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體毛利率仍與過(guò)去持平。

問(wèn)：2022年以來(lái)公司拿地強(qiáng)度下降，是否會(huì)影響結(jié)算節(jié)奏？

答：公司希望維持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，截至2022年末，地產(chǎn)銷售合同負(fù)債合計(jì)70.8億元，預(yù)計(jì)將于未來(lái)兩年陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)。近兩年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)格局不斷發(fā)生變化。面對(duì)新形勢(shì)，公司持續(xù)強(qiáng)化投資能力，聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)塊，尋求高確定性項(xiàng)目，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展和效益提升。

問(wèn)：寶灣物流2022年倉(cāng)庫(kù)平均使用率為87.2%，公司如何判斷2023年高標(biāo)倉(cāng)出租率和租金走勢(shì)？

答：2023年一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局，零售消費(fèi)等高頻經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回升，物流租賃需求也在穩(wěn)步釋放。2023年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中多次提及物流產(chǎn)業(yè)，其中特別提到要加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、完善現(xiàn)代物流體系，再次為行業(yè)發(fā)展指明了方向。今年以來(lái)，核心城市群整體出租率維持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)全國(guó)平均租金仍將維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

問(wèn)：寶灣物流今年的計(jì)劃投入面積有多少？

答：寶灣物流近兩年尚有較多運(yùn)營(yíng)類項(xiàng)目處于建設(shè)期或投入運(yùn)營(yíng)期，今年計(jì)劃開(kāi)工及繼續(xù)建設(shè)項(xiàng)目達(dá)17個(gè)。公司將重點(diǎn)加強(qiáng)成本控制、進(jìn)度管理、質(zhì)安檢查等環(huán)節(jié)的管理考核，確保實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的安全、質(zhì)量和工期總體目標(biāo)，并結(jié)合市場(chǎng)變化和客戶需求，持續(xù)優(yōu)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，提升產(chǎn)品的適用性和競(jìng)爭(zhēng)力。

問(wèn)：寶灣物理有多少資產(chǎn)可以出表？

答：寶灣物流擁有豐富優(yōu)質(zhì)的物流倉(cāng)儲(chǔ)資源，截至2022年末，運(yùn)營(yíng)、管理和規(guī)劃在建（含待建項(xiàng)目）倉(cāng)儲(chǔ)面積逾940萬(wàn)平方米，未來(lái)還會(huì)保持一定的開(kāi)發(fā)投資速度。公司目前全力推進(jìn)首單公募REITs發(fā)行工作，未來(lái)將結(jié)合政策要求、資產(chǎn)本身的情況，合理設(shè)定后續(xù)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行節(jié)奏，確保業(yè)務(wù)長(zhǎng)期、可持續(xù)發(fā)展。

問(wèn)：產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)目前的運(yùn)營(yíng)體量？

答：截至2022年末，產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積226萬(wàn)平方米，可出租廠房面積33.6萬(wàn)平方米，同時(shí)探索建立“募投建管退”的業(yè)務(wù)閉環(huán)。2022年，公司通過(guò)參與投資設(shè)立的工業(yè)園區(qū)Pre-REITs并購(gòu)基金已完成首單項(xiàng)目收購(gòu)，未來(lái)的退出通道包括公募REITs、并購(gòu)基金等方式。

問(wèn)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)作模式？

答：工業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)地域性更強(qiáng)，須結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、客戶情況進(jìn)行園區(qū)設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)復(fù)制難度更大一些。在土地拍賣時(shí)，一般政府允許工業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)部分出售、部分自持，可以通過(guò)銷售物業(yè)回籠資金，縮短投資周期。園區(qū)建成后，公司憑借專業(yè)服務(wù)、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理提升運(yùn)營(yíng)收入。

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