證券日報 記者 許 潔 見習記者 陳 瀟

繼8月13日碧桂園發(fā)布旗下11只境內(nèi)債停牌公告后，8月18日有多個消息稱，債權(quán)人近日收到了碧桂園“16碧園05”的展期議案。這也是碧桂園在出現(xiàn)債務壓力后，首只尋求展期的債券。8月21日，《證券日報》記者從熟悉碧桂園業(yè)務人士處證實此事。

該人士向記者分析，將余額最大的一筆境內(nèi)債展期三年，換取一個全心全意抓經(jīng)營發(fā)展的機會，或許是“內(nèi)外交困”之下，碧桂園能給出的最優(yōu)解。

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據(jù)悉，“16碧園05”是將于9月2日到期的私募債，當前債券余額為39.04億元，也是未來一年碧桂園境內(nèi)債余額最大的一筆債券。

根據(jù)方案，碧桂園擬將“16碧園05”展期三年，分七期兌付：首付6%（到期后的第1、2、3個月分別支付2%的本金）；2024年9月份的本金兌付比例為10%；2025年9月份的本金兌付比例為15%；2026年3月份的本金兌付比例為25%；最后一期2026年9份月的本金兌付比例為44%。

與過往很多房企將利息做了遞延不同，碧桂園此次計劃于2023年9月1日100%劃轉(zhuǎn)“16碧園05”自2022年9月2日至2023年9月1日產(chǎn)生的應計未付利息，同時還將拿出福建龍巖、山東煙臺及江蘇沭陽、淮安、興化的項目公司股權(quán)收益權(quán)提供質(zhì)押擔保。

熟悉碧桂園業(yè)務人士向《證券日報》記者表示，碧桂園的項目多集中在三四線城市，這次篩選出來的5個增信項目都是剩余價值為正的項目，也是業(yè)內(nèi)公認相對優(yōu)質(zhì)項目。相信有第三方評估機構(gòu)、審計機構(gòu)把關，可以保障債券本息兌付。

對此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，相比于其他房企，碧桂園此次展期方案展現(xiàn)出的最為顯著的特征就是“穩(wěn)妥”，既在預期范圍內(nèi)，也降低后續(xù)產(chǎn)生二次展期的風險；方案符合碧桂園可持續(xù)發(fā)展的邏輯，展現(xiàn)出碧桂園對于自身較為清晰的定位。

“對于這筆純信用債的展期，碧桂園同時提供增信措施，在一定程度上強化相應的償債能力，增加了投資者的信心。”關榮雪如是稱。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，兌付也需要相應的策略，在一次性兌付資金壓力較大的情況下，通過“先易后難”的模式一步一步增加本金的兌付比例，客觀上來說是一種理性的方式。當前，整個行業(yè)出現(xiàn)深度調(diào)整，碧桂園作為行業(yè)重點企業(yè)，在監(jiān)管層對房企債務問題持續(xù)關注的背景下，相信未來會給予一定的支持。

2022年及2023年上半年，碧桂園連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司分別交付房屋近70萬套和27.8萬套，2023全年預計需要交付70萬套，扣除今年上半年已交付的27.8萬套，下半年的交房任務為40多萬套。

據(jù)熟悉碧桂園業(yè)務人士透露，目前碧桂園監(jiān)管賬戶資金余額加上已售待收回樓款基本可以保障未來保交付任務的完成，但項目層面現(xiàn)金基本采用封閉管理，資金在扣除工程款等成本后需優(yōu)先償還項目層面金融負債。

此外，未來2年出于保交樓需要，公司大部分資金處于項目監(jiān)管賬戶，賬面現(xiàn)金中可自由動用的比例極低。只有隨著項目建設交付，監(jiān)管賬戶中的資金逐步釋放，方能有可動用的剩余資金上流至集團，以償還集團層面的公開市場債務。

對此，上述人士表示，碧桂園只有調(diào)動手中有限資金，全力以赴保交付，才能盡快解凍監(jiān)管賬戶里的資金，從而有更多資金支付債券本息，保障企業(yè)長遠發(fā)展。

關榮雪表示，當下碧桂園確實出現(xiàn)階段性資金流動性困難，但并不是行業(yè)內(nèi)的個例，該方案若能順利通過，對于碧桂園來說確實得到一定的喘息時間，讓公司可以專注于經(jīng)營，而不是疲于奔命地應付債務。目前，早期違約且債務管理取得較好進展的部分房企，經(jīng)營已漸歸平穩(wěn)。這對購房者、債權(quán)人、員工、供應商、政府、公司乃至社會而言，都是好事。

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