房企土儲換倉，跟著人口、產(chǎn)業(yè)、資金新流向走

“關注核心城市核心地段、優(yōu)中選優(yōu)”已成為房企投資的共識，市場仍在筑底時，投錯一塊地可能就意味著難以承受的代價。

歷經(jīng)行業(yè)深度調整、三年疫情影響后，哪些城市仍舊值得投資？

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據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023中國城市開發(fā)投資吸引力排行榜》，北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名仍位列前四，優(yōu)勢明顯；杭州、成都、南京等1.5線城市各項指標表現(xiàn)較好，排名仍位居前十。

排在6—10位的是成都、南京、蘇州、武漢、西安，這些城市經(jīng)濟及人口規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，市場需求旺盛。不過，武漢近兩年房地產(chǎn)市場調整壓力較大，排名下降兩位；南京、蘇州房地產(chǎn)市場韌性凸顯，排名均提升1位；西安人口連續(xù)多年快速流入，經(jīng)濟保持較快增長，吸引力躋身前10位。

排在第11—20位的是長沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟南、天津、鄭州、佛山和東莞。不同城市或受疫情及自然災害等因素影響，排名有所下滑；或市場活躍度高，排名有所上升。

2023房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP50城市 數(shù)據(jù)來源：中指研究院測算

上述城市的投資吸引力增減背后，是產(chǎn)業(yè)動向及其引起的人口流向。中指研究院指出，當前我國城鎮(zhèn)化進程進入新階段，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出存量和增量并行的態(tài)勢，人口、產(chǎn)業(yè)和交通仍然是房地產(chǎn)市場的核心驅動力，尤其是人口和產(chǎn)業(yè)，對市場的支撐作用更加明顯。

“人”去往哪里？

人口是房地產(chǎn)市場的需求基礎，其總量和增量均直接影響住房需求空間。

2022年，全國總人口出現(xiàn)60多年來首次下降，不同地區(qū)之間的人口流動趨勢發(fā)生新的變化。

珠三角、京津冀城市群人口整體呈現(xiàn)流出態(tài)勢。

其中，珠三角制造業(yè)、外貿等行業(yè)整體受疫情影響較大，短期內就業(yè)人數(shù)減少。此區(qū)域內9市除珠海外，常住人口均下降，其中東莞、廣州分別減少10萬人、7.6萬人，深圳特區(qū)自設立以來首次人口負增長，常住人口減少2萬人。

京津冀城市群人口持續(xù)縮減，2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數(shù)城市常住人口增加，北京、天津分別減少4.3萬人、10萬人。

長三角、長江中游多個核心城市人口明顯增加，人口集聚能力進一步顯現(xiàn)，長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。

該機構指出，長三角城市群的核心優(yōu)勢在于其發(fā)達的經(jīng)濟基礎、強大的創(chuàng)新能力、完善的基礎設施以及城市間較強的產(chǎn)業(yè)協(xié)同性。

杭州數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)達，人口增量連續(xù)四年位居全國前列，2022年常住人口增加17.2萬人，增量居全國第二；合肥在沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉移，先進制造業(yè)快速發(fā)展的加持下，人口吸附能力居全國第三位，2022年常住人口增加16.9萬人；不過，上海近些年人口增速整體呈放緩態(tài)勢，2022年受疫情影響，產(chǎn)業(yè)鏈和供應鏈受到?jīng)_擊，部分產(chǎn)業(yè)外遷，人口流出明顯，全年常住人口減少13.5萬人；

長江中游城市群承接沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉移，同時核心城市在中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級中承擔創(chuàng)新帶頭角色，制造業(yè)、信息技術和高端裝備制造業(yè)等領域具有較高的競爭力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

其中，長沙工程機械、汽車、生物等支柱產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4萬，居全國首位；南昌產(chǎn)業(yè)聚集效果明顯，全年常住人口增長超10萬人，位列長江中游城市群第二。

中西部地區(qū)核心城市人口虹吸效應持續(xù)顯現(xiàn)，西安和貴陽常住人口增量超過10萬，成都人口增加7.6萬人，核心城市憑借經(jīng)濟較快發(fā)展、更多的就業(yè)機會，持續(xù)強化對周邊人口的吸引力。

中原地區(qū)、東北地區(qū)人口則普遍下降。

產(chǎn)業(yè)和錢流向哪里？

在這輪新的人口流動中，產(chǎn)業(yè)是吸納和吸引人口的根本要素。近些年，新一輪技術革命開啟，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，各地聚力產(chǎn)業(yè)結構轉型升級，核心城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，先發(fā)優(yōu)勢或帶動產(chǎn)業(yè)鏈聚集效應進一步提升。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的“中國新經(jīng)濟企業(yè)500強”研究成果，2022年中國新經(jīng)濟500強企業(yè)中，民營企業(yè)數(shù)量為407家，占比超八成，為新經(jīng)濟的創(chuàng)新高地；北上深三城企業(yè)數(shù)量穩(wěn)居第一梯隊，聚集新經(jīng)濟500強企業(yè)最多，合計數(shù)量達到216家，比例高達43.2%。

從區(qū)域上看，東部地區(qū)企業(yè)整體經(jīng)濟實力強、科技水平高，新經(jīng)濟500強企業(yè)數(shù)量也占據(jù)明顯優(yōu)勢，為422家，占到總數(shù)的84.4%。

中部地區(qū)企業(yè)和西部地區(qū)企業(yè)分別為37家和34家，占比分別為7.4%和6.8%；東北企業(yè)數(shù)量最少，僅有7家，占1.4%。

生產(chǎn)總值方面，總體來看，2022年我國GDP萬億城市數(shù)量與上年一致，仍為24個；110個城市經(jīng)濟總量在3000億元以上，較2021年增加5個；24個城市GDP超萬億，數(shù)量與2021年持平，經(jīng)濟總量占全國的比重為38%，較2021年小幅下降。

具體到城市，上海、北京、深圳經(jīng)濟總量保持前三位；廣州受疫情等多重因素影響，2022年GDP僅增長1%，位列全國第5，被重慶超越，這兩個城市GDP均在2.9萬億左右；武漢疫情后經(jīng)濟逐漸恢復，GDP再度超過杭州，位列全國第8，武漢、杭州GDP均近1.9萬億；東莞受疫情及外部訂單減少等超預期因素影響，名次較2021年下降2位，但仍保持在萬億GDP之上。

另外，2022年常州、煙臺GDP均達9500億元以上，即將邁上萬億臺階。

從增速來看，2022年，我國經(jīng)濟面臨的需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力持續(xù)演化，全年GDP增速為3%，多數(shù)城市受疫情沖擊，經(jīng)濟增速出現(xiàn)明顯回落，僅個別城市增速超10%（金昌、寧德）。

在萬億以上的城市中，部分城市受疫情影響經(jīng)濟增速出現(xiàn)明顯放緩，如上海2022年GDP下降0.2%，北京、廣州、天津、鄭州等城市GDP增幅均在1%左右。

聚焦核心城市群進行投資

近幾年，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化日益明顯，優(yōu)勢區(qū)域因市場需求支撐較強，在下行周期中成為企業(yè)業(yè)績“壓艙石”。聚焦這些優(yōu)勢區(qū)域進行投資，有助房企成功穿越周期。

據(jù)中指研究院報告，2022年，主要城市群經(jīng)濟人口規(guī)模及發(fā)展水平優(yōu)勢明顯，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）在土地面積僅占11%的情況下，經(jīng)濟規(guī)模在全國中占比達53%，常住人口數(shù)量占比42%。

經(jīng)濟與人口的高度集中也為住房市場發(fā)展帶來巨大優(yōu)勢。2022年五大城市群商品房銷售面積占比為48%，銷售金額占比達61%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額由2021年的56%提至58%。

各大城市群中，長三角城市群吸引力占據(jù)鰲頭，有14個城市位居全國投資吸引力前50。前述機構指出，2022年長三角房地產(chǎn)市場受疫情影響調整幅度較大，但熱點城市基本面良好，市場韌性較強，2023年以來市場情緒逐步修復，土拍熱度也帶動房地產(chǎn)市場進一步企穩(wěn)。

珠三角城市群的9城中，有7城位居投資吸引力前50。機構稱，雖該城市群受到疫情嚴重沖擊，經(jīng)濟增速放緩、人口大規(guī)模外流，但城市群經(jīng)濟發(fā)展韌性凸顯，產(chǎn)業(yè)升級進程加速，有望迎來新的高質量發(fā)展階段。預計珠三角城市群房地產(chǎn)市場存在恢復預期，但區(qū)域復蘇節(jié)奏有賴于廣深市場恢復速度。短期來看，隨著政策持續(xù)優(yōu)化、人口加速回流，核心城市市場情緒有望改善，銷售或有所修復，帶動區(qū)域市場有序復蘇。

京津冀城市群產(chǎn)業(yè)結構轉型升級，各城市內生動能逐漸修復，但人口持續(xù)外流，導致房地產(chǎn)市場需求釋放空間受限。其中，北京市場仍是驅動京津冀房地產(chǎn)市場的核心動能，銷售市場整體平穩(wěn)，政策有空間，市場預期有望逐漸修復；天津人口持續(xù)外流對房地產(chǎn)市場形成一定制約，但產(chǎn)業(yè)和人口規(guī)模對市場形成支撐，其余城市市場企穩(wěn)或需更長時間；河北三四線城市市場仍承壓。

成渝城市群區(qū)域內房地產(chǎn)市場分化明顯。機構分析，成都樓市保持較強韌性，政策仍存優(yōu)化預期，市場成交有望保持在高位，城市投資吸引力強；重慶受產(chǎn)業(yè)結構調整及商品房庫存偏高影響，市場信心不足，土拍情緒仍不樂觀，短期市場承壓，中長期市場空間仍在。

長江中游城市群核心城市資源集聚能力強，但短期房地產(chǎn)市場恢復動力弱，市場企穩(wěn)仍有賴于經(jīng)濟恢復及政策帶動。

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