本文來源：時代財經(jīng) 作者：林心林

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內(nèi)地豪客再次攪動了香港樓市。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

據(jù)香港信報報道，一名內(nèi)地賣家于上個月底（5月31日）將個人名下一處位于香港奧運站維港灣的復(fù)式海景豪宅以總價2999萬港元賣出，賬面大賺1129萬港元。

這距離#馮小剛香港賣房大賺6000萬港元#詞條上熱搜，僅僅才過去一個月不到。

5月30日，香港商報稱馮小剛夫婦將其持有的中半山富匯豪庭以1.18億港元出售，持有13年易手大賺6000萬港元。

綜合目前信息來看，兩處豪宅出售時間幾近相同，都在5月底完成，且賬面溢價均超千萬港元。有香港九龍奧運站區(qū)內(nèi)房屋代理向時代財經(jīng)證實上述信息，另有業(yè)內(nèi)人士稱雖然具體內(nèi)部交易不清楚，但兩處物業(yè)持有人的確在近期有變更。

內(nèi)地名人紛紛賣房背后，香港樓市尤其是豪宅市場正在經(jīng)歷快速回暖。

內(nèi)地名人出售香港豪宅，十年房價翻倍

相比馮小剛，上述內(nèi)地賣家的豪宅套現(xiàn)力度略輸一籌。

據(jù)悉，其出售的香港九龍奧運站維港灣豪宅是一套頂層復(fù)式，實用面積為1407平方呎（折合131平方米），易手價格為2999萬港元（折合2736萬元人民幣），每平方呎21315港元，粗略換算為每平方米約21萬元。

該處房產(chǎn)是賣家于2013年12月花費1870萬港元以個人名義購買，并作為自己在香港的住所；此外該買家還持有一套位于九龍站擎天半島的房產(chǎn)，價值約4299萬港元。

按照出售價格計算，上述九龍房產(chǎn)持有近10年間賬面賺了1129萬港元，房價漲幅高達(dá)60%。不過，相較而言，馮小剛夫婦賺得更加“盆滿缽滿”。

香港房地產(chǎn)分析員紀(jì)言迅對時代財經(jīng)指出，九龍區(qū)更像是新興豪宅區(qū)，是開發(fā)商打造出來的“豪宅”，買家相對會更在乎投資收益；而馮小剛持有的房產(chǎn)位于香港中半山，是真正意義上的香港老牌豪宅區(qū)，具有稀缺性。

公開資料顯示，馮小剛及其妻子徐帆于2010年以約5800萬港元買入香港中半山富匯豪庭物業(yè)，實用面積1933平方呎（約180平方米）。該豪宅為四房大單位，可眺望全中環(huán)商圈及維港海景。

持有房產(chǎn)13年后，馮小剛夫婦以1.18億港元易手，呎價達(dá)6.1萬港元（約每平方米59萬元），賬面溢價6000萬港元，房價漲幅達(dá)103%。

“對許多富豪而言，這些太平山上的房子就像收藏品一樣，不會輕易放盤?！奔o(jì)言迅指出。目前中原地產(chǎn)掛牌在售的富匯豪庭房源數(shù)量僅兩套，均價約為每平方呎5.35萬港元；今年3月，該小區(qū)曾成交一套單價為每平方呎5.4萬港元的房源，同樣低于馮小剛房產(chǎn)的實際成交單價。

盡管馮小剛等名人此次出售樓盤賬面溢價均超千萬，但在紀(jì)言迅看來，上述兩宗案例在香港樓市中算不上特別典型。“二人都是在2010年前后購入，至今已有十余年，在這個時間點買入香港房產(chǎn)且經(jīng)過十年實現(xiàn)翻倍增長的買家并不在少數(shù)。”

中信證券2017年發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，香港十年間房價上漲了232%，年均上漲幅度為12.75%。不過，近兩年來，在經(jīng)濟(jì)和加息因素等影響下，香港樓市進(jìn)入低谷期，香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署年初公布，2022年香港私人住宅售價指數(shù)下跌約15.6%，結(jié)束連續(xù)13年升勢。

不過，今年以來，香港樓市終于從頹勢中止跌回升，內(nèi)地名人們開始套現(xiàn)離場。根據(jù)香港差估署5月29日公布數(shù)據(jù)，香港私人住宅售價指數(shù)已連升4個月，創(chuàng)7個月新高。

香港豪宅市場狂飆，全面通關(guān)后內(nèi)地買家涌入

香港樓市正處于持續(xù)升溫狀態(tài)，其中豪宅市場更是率先發(fā)力。

萊坊6月數(shù)據(jù)指出，今年第一季全球12個城市共錄得417宗超級豪宅買賣，該類成交每宗涉及金額1000萬美元以上，數(shù)量按季增長約11%。其中，位列成交第二名的是香港，錄得67宗。

美聯(lián)物業(yè)報告則指出，隨著樓市升勢增強(qiáng)，資金開始搶購大碼物業(yè)，香港樓市成交升幅出現(xiàn)“一馬當(dāng)先”情況，逾億級豪宅新盤的交投亦明顯加快。截至5月16日，市場共錄得多達(dá)134宗逾5000萬港元一手豪宅成交，不到5個月時間趕超了2022年全年116宗的成績。

這也帶動了因稀缺性而流動范圍較小的二手豪宅市場大額成交頻現(xiàn)。利嘉閣數(shù)據(jù)顯示，一季度，香港5000萬港元以上的二手豪宅成交量共56宗，環(huán)比去年第四季度上升24%；前4月共錄得二手豪宅成交量72宗。

香港豪宅市場乃至整個樓市的快速反彈回升，除了經(jīng)濟(jì)基本面的復(fù)蘇，還與今年以來香港實現(xiàn)全面通關(guān)、息率維穩(wěn)以及印花稅率下調(diào)等一系列措施有關(guān)。

其中，全面通關(guān)以及隨之而來的內(nèi)地豪客成為香港樓市活躍的關(guān)鍵因素之一。萊坊在最新報告中直言，“香港與內(nèi)地全面通關(guān)后，內(nèi)地買家明顯增加，很大程度上解釋了今年首季超級豪宅銷售激增的原因?！泵缆?lián)物業(yè)同樣指出，香港與內(nèi)地全面通關(guān)對經(jīng)濟(jì)的刺激成效顯著，帶動樓市迅速復(fù)蘇。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心綜合土地注冊處資料，按已知買家姓名作分析，早在去年第四季度，內(nèi)地買家占整體一二手成交的比例達(dá)11%。而彼時這批買家或以留港的新香港人為主，今年以來全面通關(guān)則加速了內(nèi)地買家的涌入。

“今年恢復(fù)全面通關(guān)之后接待的內(nèi)地買家確實出現(xiàn)增加?！毕愀壑性慨a(chǎn)代理陳浩明稱。不過，其指出，目前尚沒有出現(xiàn)以往內(nèi)地買家排隊買房或者新樓盤八成房源被內(nèi)地買家買走的場景。

對于此次被出售的九龍豪宅，有港媒就指出新買家為一個叫孫振寧（Sun Zhenning）的個人買家，根據(jù)姓名分析或為內(nèi)地人；據(jù)悉，該買家還需另外負(fù)擔(dān)4.25%的印花稅，約合127.5萬港元。

今年以來，香港政府在通過各種措施來降低外地買家購房成本，刺激樓市。

其中，為解決人才流失問題，香港在去年底就推出“高才通”等各項人才引進(jìn)計劃。隨后于今年1月18日《2023年印花稅（修訂）（第2號）條例草案》通過。草案指出，根據(jù)指定輸入人才計劃來港的非香港永久性居民，在2022年10月19日或之后在港購置住宅物業(yè)的，將可在其成為香港永久性居民后申請退稅。

6月初，香港特區(qū)政府勞工及福利局副局長何啟明對外透露，港府在2022年底推出相關(guān)人才引進(jìn)計劃以來現(xiàn)已接獲8.4萬個申請，已經(jīng)有7000多人來港激活簽證并拿到香港身份證，其中絕大多數(shù)人才來自中國內(nèi)地。

“不管是本港，還是外地，一二手的房屋交易量到了4、5月又有些放緩了，不過內(nèi)地人過來香港租房的需求還是保持不錯?！标惡泼鲗r代財經(jīng)稱，今年以來門店房屋租賃量增長明顯。

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