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(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)售商品房設(shè)立的抵押 商品房預(yù)售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對自己的財產(chǎn)有完全的自主權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但此時，如果預(yù)售方已經(jīng)通過簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購買方，購買方依據(jù)預(yù)售合同享有針對特定對象的一種請求權(quán)和獲得將來利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。 如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務(wù)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)人特優(yōu)先對房屋行使抵押權(quán)，這對購買方是極為不利的。因此對已經(jīng)預(yù)售的商品房再抵押應(yīng)屬無效。 對于特殊情況，須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立抵押貸款占開發(fā)房屋價值的比例，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對于設(shè)立已抵押的合同，在開發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無瑕疵的保證的前提下，開發(fā)商才能得到該筆房款。 (二)購買方對頂售商品房設(shè)立的抵押 購買方對頂售商品房設(shè)立的抵押，實際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權(quán)益作為抵押物。由于我國對預(yù)售商品房合同實行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾，況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國際通行做法的。因此，預(yù)售商品房的購買方對預(yù)購的房屋設(shè)立抵押是有效的。 (三)雙方重復(fù)抵押。 實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商已設(shè)立抵押的預(yù)售房屋，購買方在購房時又以該房為標(biāo)的設(shè)立抵押，使抵押權(quán)人和預(yù)購方的利益風(fēng)險系數(shù)明顯增加。對重復(fù)抵押行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

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