不懂財務的人管財務，結果就是死路一條。

不懂房地產，但深諳流量密碼的人聊房子，結果就是害人不淺。

(資料圖片僅供參考)

01

2021年下半年以來，全國樓市進入下行通道，房價跌個不停，市場一片肅殺。

作為上一輪樓市上漲行情的領頭羊，深圳房價回撤明顯，整體相比高峰期回調了30%左右，西部首當其沖。

前海片區(qū)從萬人敬仰，到被當成人人喊打的過街老鼠，只用了2年。

深圳外部看空深圳樓市的言論不絕于耳，深圳內部看空前海的言論也隨處可見。

他們看空前海的理由千篇一律，前海的寫字樓太多了，空置率太高了，你到前海走一遭，全都是密密麻麻的寫字樓，人卻沒有幾個，前海的發(fā)展太尼瑪慢了……

這些人就是最典型的目光短淺，根本無法真正著眼于未來，你想想深圳灣是一天建成的嗎？南山是一天建成的嗎？

深圳灣從填海發(fā)展到今天這樣的成就，也是用了二十多年的時間。

而深圳灣就算發(fā)展成今天這樣的程度，也依然有部分福田的業(yè)主看不上深圳灣，他們覺得福田才是最舒服的。

本質上，人們往往只能看到當下，很難真正的著眼于未來。

20年前，老羅湖人喜歡說的一句： 寧要羅湖一張床，不要南山一套房。

現在呢？完全調轉過來了，深圳灣一張床位面積的價格，真的能買羅湖一套小房子。

前海從批復開始到今天，也就12年時間而已。

12年間，前海地下路網的規(guī)劃與建設，已經花去了大部分時間，因為前海的定位非常高端，前海有地下5層的建設。地底下的建設完成后，地面建設的速度就會快很多，桂灣的寫字樓也已經初具規(guī)模，這真的不算慢了。

02

還有人說，前段時間媽灣一下子新增十幾塊住宅用地，對前海未來的打擊簡直是滅頂之災。

說實話，這些人真的是多慮了。

整個前海的規(guī)劃都是以核心產業(yè)為主，所以住宅的規(guī)劃極度不平衡，未來會嚴重供不應求。

如果前海不調整地塊新增一些住宅的話，未來的交通將會非常擁堵。適當的增加一些住宅其實很合理，新增的十幾塊住宅用地，加起來也就1萬來套房子，這對于整個前海未來近百萬量級的就業(yè)人口來說，還遠遠不夠。

而且這十幾塊用地，也不會同時推出，而是分批推出，其實對市場的影響沒那么大。

未來的限價，大概率也會隨著市場的變化而調整。就像海德園的限價新房推出后，并不會讓香蜜湖安托山片區(qū)的房價體系崩塌。

再者，現在前海單價9萬多的限價新房，性價比真的很不錯。

你就想想，1000萬左右的大社區(qū)新房，單價才9萬多，整個深圳哪里有比前海更好的選擇呢？

如果兩三年前你黑前海，我還敬你是一條漢子，因為那個時機確實是沖高了會有風險。

現在前海新房這么便宜還黑前海的人，基本上屬于沒有思考能力，不懂房地產的內在邏輯。

他們的特征是：哪里漲就捧哪里，哪里跌就踩哪里，毫無提前預判的能力。這種人適合當娛樂博主，可以讓人哄堂大笑。

03

討論房地產的時候，很多人喜歡說這里有泡沫，那里有泡沫。

實際上，從投資的角度來說，沒有泡沫的地方就沒有投資價值。為什么它會有泡沫呢？因為它有增值預期。

小城市的房價，像鶴崗的房子，幾萬塊就能買到一套房，但它也沒有增值預期。所以你去買這種房子能有好的收益嗎？

正確的認知是，一線城市的房價盡管可能有泡沫，但仍然有增值的預期和上漲的空間。而小地方的房子，才是真的有泡沫，因為它不增值。

2019年，寶中海納公館開盤，當時很多人都看不上，挑三揀四，嫌七嫌八。

一年后，海納公館還剩下6套尾盤，共1200人認籌。

1200人搶6套房子，你想想這是什么概念？當時都上了新聞。

還有一小部分人，后來給了大幾十萬到一百萬的喝茶費，才能買到這個房子。

現在有條件，還嫌棄前海優(yōu)質新房猶豫不買的人，幾年后可能又要托關系給喝茶費買尾盤。

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